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Mietminderung wegen Sanierung

| 26.04.2010 20:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Guten Tag,

unser Vermieter informierte uns rechtzeitig über bevorstehende Sanierungsmaßnahmen (Austausch Fenster; Dacheindeckung/Isolierung Fassade bis zur Oberkante unserer Wohnung) im Dachgeschoss. Wir wohnen im 1. Stock, also darunter.
D.h. unsere Wohnung bekommt keine neuen Fenster/Isolierung, da er uns eine Erhöhung der Kaltmiete um 180,- € in Aussicht gestellt hat (Mietzins derzeit € 630,- kalt), weswegen wir ablehnten, obwohl unsere Fenster zugig und verzogen sind (Baujahr 1961).
Wir haben derzeit Nebenkosten von ca. € 200,-, für eine 3-köpfige Familie.
Wir sollen bitte vor Gerüstaufbau unsere Sachen an der Nordseite im Garten entfernen. Am 07.04.2010 wurde das Gerüst aufgebaut, als wir nicht da waren; Ergebnis: das Gerüst wurde auch an der Süd- und Westseite aufgebaut, wodurch der Balkon unbenutzbar ist, Sat-Schüssel abgebaut, Kabel zerstört, Blumentöpfe beschädigt; Möbel verschmutzt. Durchgang zum Garten nahezu versperrt, 30 cm Durchgang. Dreck und Lärm im ganzen Haus.
Fernsehempfang nicht oder nur bedingt möglich, wir haben die Schüssel provisorisch aufgebaut und müssen Sie jeden Abend wieder neu justieren (unter Gerüst durchkriechen).
Unser Vermieter stellte uns in Aussicht, über die Sache zu reden, sobald die Arbeiten nach ca. 6-8 Wochen beendet wären. Wir haben aber kein Vertrauen mehr in ihn, da er uns unter Druck setzte,Baumaterial in der angemieteten Garage zu lagern zwar gegen Bezahlung, aber in der Form unangemessen. "das dauert aber dann halt noch länger, und sie sind Schuld daran, wenn die Kosten für mich noch höher werden."
Unsere Frage lautet: Können wir für diese Maßnahmen für den
Zeitraum 07.04. bis vorläufig 30.04.10 die Miete mindern, und wenn ja, was wäre ein angemessener Prozentsatz?
Wir würden die Miete jetzt am 30.04. rückwirkend erst einmal für April mindern; unter schriftlicher Ankündigung an unseren Vermieter.

Mit freundlichen Grüßen
Chris N.
26.04.2010 | 22:01

Antwort

von


(141)
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44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Frage. Nach Ihrer Schilderung komme ich zu folgender Einschätzung der Rechtslage:

Sie können die Miete mindern nach § 536 Abs. 1 BGB . Oder Richtigerweise, die Miete ist gemindert.
Denn die Miete ist kraft Gesetzes gemindert, wenn die Wohnung einen Mangel hat.

Die Wohnung ist mit einem Mangel behaftet.
Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vereinbarten Beschaffenheit in negativer Weise abweicht und dadurch die Tauglichkeit der Mietsache mehr als nur unerheblich beeinträchtigt ist.

Baumaßnahmen im oder am Haus stellen in der Regel einen solchen Mangel dar wegen der Beeinträchtigung von Licht, Luft und Gehör. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter mit der Maßnahme an sich einverstanden ist oder diese zu dulden hat (KG GE 2002, 257).

Wie hoch die jeweilige angemessene Minderung ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Die Gerichte beurteilen dies je nach Sachlage.

Hier folgen einige Beispiele, um Ihnen ein Eindruck zu vermitteln:

AG Hamburg <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201996,30" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 1996,30 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 1996,30</a> : 15 % wegen Einrüstung und Verhängung mit Planen (Balkonbenutzung eingeschränkt, weniger Licht, erhöhte Einbruchsgefahr).

LG Osnabrück <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201986,%2093" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 1986, 93 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 1986, 93</a> : 10 % wegen Lagerung von Baumaterial im Wohnumfeld (Garten).

AG Weißwasser <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20C%20701/93" target="_blank" class="djo_link" title="AG Weißwasser, 18.04.1994 - 3 C 701/93: Mietminderung bei Lärmbelästigung durch Bauarbeiten mit...">3 C 701/93</a> , 18. Apr. 1994: 50% wegen Lärmbelästigung durch umfangreiche Bau- und Sanierungsarbeiten im Mietshaus.

LG Hannover, 28. Mai 1986, 1 S. 46/86: 22% wegen Lärm durch Bauarbeiten am Haus oder in anderen Eigentumswohnungen.

LG Berlin, 25. Jan. 1996, 62 S. 321/95: 22% wegen Unbenutzbarkeit des Balkons für Juli und August wegen Bauarbeiten.

AG Hamburg, 6. Apr. 2005, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=46%20C%205/04" target="_blank" class="djo_link" title="AG Hamburg, 06.04.2005 - 46 C 5/04: Wohnraummiete: Mietminderung bei Baulärm aus dem Nachbarhau...">46 C 5/04</a> : ca. 21% wegen Lärmbelästigung durch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an einem Nachbarhaus.

LG Berlin, 8. März 1996, 64 S. 357/95: 33% Dachgeschossausbauten als Belästigung für die darunter liegende Wohnung.

AG Schöneberg, 8. Dez. 1987, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=12%20C%20354/87" target="_blank" class="djo_link" title="AG Berlin-Schöneberg, 08.12.1987 - 12 C 354/87: Mietminderung bei schlechtem Fernsehempfang">12 C 354/87</a> : 10% wegen schlechtem Fernsehempfang.

AG Köln, 6. Okt. 2000, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=218%20C%20138/00" target="_blank" class="djo_link" title="AG Köln, 06.10.2000 - 218 C 138/00: Entziehung der Nutzung von Waschküche, Trockenspeicher und ...">218 C 138/00</a> : 17,6% Entzug der Waschküchen- und Trockenspeicherbenutzung und teilweise Entzug der Gartenbenutzung.

AG Köln, 9. Juni 1994, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=214%20C%2083/94" target="_blank" class="djo_link" title="AG Köln, 09.06.1994 - 214 C 83/94: Mietminderung bei Beeinträchtigung der Gartennutzung durch L...">214 C 83/94</a> : 10% Einschränkung der Gartennutzung durch Bauschuttablagerung.

Ich denke in Ihrem Fall dürfte je nach Intensität der Beeinträchtigung eine Minderung im Bereich 25 % - 50 % durchaus gerechtfertigt sein. Bei starker Beeinträchtigung in Richtung Unbewohnbarkeit auch mehr.

Die Schäden an Ihren Sachen an der Nord- und Westseite, die durch den Aufbau des Gerüst entstanden sind, muss der Vermieter ersetzen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtlage verschaffen und meine Antwort trägt zu einer erfolgreichen Lösung bei.

Falls Sie noch Fragen haben, nicht vergessen: Nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion!

Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder weggelassen werden.


Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt


Kanzleianschrift:
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