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Mietminderung wegen Nichtnutzenkönnen des Bades


| 04.11.2014 11:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Der Mieter über mir hat einen großen Wasserschaden verursacht, in dessen Folge die Hausverwaltung in meinem Bad umfangreiche Arbeiten durchführen will. Vorgesehen ist u.a. Aufstemmen der Wände und Fußbodenerneuerung. Nach ersten Informationen wird das Bad wochenlang nicht zu nutzen sein.
Der Vermieter schlägt vor, einen Dusch-/ Toilettencontainer aufzustellen. Welche Höhe ist für eine Mietminderung angemessen?
Eventuell sollen auch im Korridor wegen der eingelaufenen Nässe Arbeiten durchgeführt werden, die die Wohnung zeitweise gänzlich unbewohnbar machen.
Wer kommt für eine anderweitige Unterbringung auf?
Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Das Badezimmer gehört zu einer normalen Wohnung dazu. Können Sie es wegen Bauarbeiten nicht oder nur eingeschränkt nutzen, ist der vertragsgemäße Gebrauch Ihrer Wohnung beeinträchtigt und Sie können die Miete mindern. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB kommt es für die Höhe einer Mietminderung entscheidend darauf an, inwieweit die Nutzungstauglichkeit der Räume objektiv gemindert ist. Dabei wird danach geurteilt, in welchen Zeiträumen und in welchem Umfang sich der Mangel auf die Nutzbarkeit der Wohnung auswirkt.

Ist wie in Ihrem Fall das Bad komplett unbenutzbar, könnte sich die Höhe der Minderung zunächst daran orientieren, in welchem Verhältnis die Quadratmeterzahl des Bades zur Wohnfläche insgesamt steht. Darüber hinaus muss noch die Beeinträchtigung durch Lärm und Schmutz infolge der Bauarbeiten einbezogen werden. Die Höhe ist weiterhin von der Dauer der Beeinträchtigung abhängig und verringert sich wiederum ein wenig durch das Aufstellen einer alternativen Waschmöglichkeit. Nicht ganz unerheblich dürfte ebenso der Fakt zu bewerten sein, dass sich ständig Bauarbeiter in Ihrer Wohnung aufhalten könnten.

Es gibt keinen Gesetzeskatalog für einzelne Mietminderungssachverhalte. Wie hoch die Mietminderung tatsächlich ausfallen darf erfährt man im Zweifel immer erst durch einen Richter. Die einschlägigen Gerichtsentscheidungen in vergleichbar gelagerten Fällen differieren stark. Letztlich handelt es sich immer um Einzelfallentscheidungen. Urteile geben daher immer nur eine grobe Orientierungshilfe.

Folgende Urteile können zu vorläufigen Bewertung Ihres Falles herangezogen werden:

Das Amtsgericht Köln hat bei Nichtfunktionieren der einzig vorhandenen Bade- bzw. Duschmöglichkeit einer Wohnung eine Mietminderung von 33 % für gerechtfertigt erachtet (Az. 206 C 85/95).

Das Amtsgericht Berlin-Neuköln hat bei einem nicht nutzbaren Bad und erheblichen Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten von 7-20 Uhr sogar eine Mietminderung in Höhe von 100 % zuerkannt (Az. 5 C 266/97).

Eine Mietminderung in Höhe von lediglich 10 % sah das Amtsgericht Köln als gerechtfertigt an, weil das Bad für eine Woche zwar nur mit erheblichen Einschränkungen nutzbar, die Wasserversorgung aber gewährleistet war (Az. 208 C 505/99).

Die Nennung einer eindeutigen Quote verbietet sich somit nach den eben genannten Urteilen an dieser Stelle. Dafür sind die zur Mietminderung führenden Umstände noch zu wage bzw. gar nicht bekannt. Man würde noch folgende Informationen benötigen: Wie viele Wochen? Welchen Arbeitszeiten? Wie viel Dreck? Welche Lärmbelastung? Welche Anzahl von Arbeitern?

Sollte die Wohnung gänzlich unbewohnbar sein, ist eine Mietminderung in Höhe von 100 % gerechtfertigt (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB). Sofern Sie demnach Ersatzwohnraum beanspruchen müssen, haben Sie einen Aufwendungsersatzanspruch gegen den Vermieter gemäß § 536a Abs. 1 BGB neben dem Recht zur Mietminderung.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Sollten weiterhin Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Winter, Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 07.11.2014 | 09:43


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