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Mietminderung wegen Großbaustelle

12.09.2018 12:58 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim


Seit Juli 2017 wohne ich mitten in der Stadt direkt an einer Großbaustelle. Es wird dort täglich von 7 - 18 Uhr gearbeitet und seit ungefähr 6 Monaten zusätzlich auch noch Samstags von 7-15. Es soll hier ein Luxusappartementhaus von der Firma Wüstenrot entstehen. Ich möchte nun wissen ob ich eine Chance habe die Miete zu mindern und wieviel und wo ich mich hinwenden kann. Ich denke wenn ich einfach so die Miete nicht ganz bezahle, bekomme ich sofort die Kündigung. Wie kann ich dem vorbeugen? Und kann ich die Miete auch rückwirkend mindern? Die Larmbelästigung ist wirklich unerträglich und da ich meistens von zuhause aus arbeite auch sehr belastend.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Baulärm stellt grundsätzlich einen Mietmangel dar und insofern dürfte auch bei Ihnen grundsätzlich ein Minderungsanspruch gegeben sein, da der Baulärm den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung einschränkt.
Dabei ist es interessant, dass sogar bei Abwesenheit die Mietminderung in derselben Höhe geltend gemacht werden kann, als wenn Sie in der Wohnung wären (BGH NJW 1987, 432).
Ausnahmen bestehen dann, wenn Sie den Mangel, als ein solcher wird der Baulärm nämlich gesehen, bereits bei Einzug in die Mietwohnung kannten. Dann kann möglicherweise das Mietminderungsrecht nicht erfolgreich geltend gemacht werden.
Auch, dies wäre dann, allerdings konkret im Rahmen des Mietvertrags zu prüfen. Ebenso könnte ein Ausschluss dann wirksam sein, wenn gerade im Mietvertrag das Minderungsrecht wegen einem bestimmten Umstand, den Sie ebenfalls kannten, ausgeschlossen worden ist. Allerdings ist ein solcher Ausschluss sehr mit Vorsicht zu genießen, da der Ausschluss von der Mietminderung in vielen Fällen auch unwirksam sein kann. Hier kommt es dann gegebenenfalls auf die genauen Umstände und Formulierungen im Mietvertrag an.
Ein Ausschluss des Mietminderungsrechts ist auch möglich, wenn Sie um Beispiel mitten in der Stadt gewohnt haben, bzw. wohnen und es in der Umgebung noch Baulücken gibt und sie mit einer Bebauung rechnen mussten, als sie eingezogen sind (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 17.03.2007, Az. 63 S 155/07 – Baulücke: Kein Recht zur Mietminderung bei Erkennbarkeit zukünftiger Baumaßnahmen), sanierungsbedürftige Häuser (vgl. Kammergericht Berlin, Urteil vom 03.06.2002, Az. 8 U 74/01 - Ältere Gebäude in der Umgebung lassen umfangreiche Sanierungsarbeiten erwarten).
Wie hoch die Mietminderung ist, kommt auf die jeweilige Beeinträchtigung und deren Umfang und Intensität an. Durchaus können hier Quoten von bis zu 25% der Nettomiete möglich sein.
Hinsichtlich ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass hier ein mit Minderungsbetrag in Höhe von 10-15% angemessen ist.
Um einer möglichen fristlosen Kündigung oder der Gefahr einer solchen zu entgehen, sollten Sie die Mietminderung zunächst gegenüber dem Vermieter anzeigen in unter Fristsetzung auffordern, die Mietminderung für den beanspruchten Zeitraum anzuerkennen. Die Mietminderung wirkt ab dem Zeitpunkt ab dem der Minderungsgrund entstanden ist und der Vermieter über diesen Kenntnis erhalten hat. Wenn Sie also bereits vorher den Vermieter auf diesen Mangel aufmerksam gemacht haben, können Sie möglicherweise sogar rückwirkend Mietminderung fordern.
Reagiert der Vermieter nicht, so sollten Sie gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen und feststellen lassen, dass ein Minderungsanspruch besteht. So entgehen sie der Gefahr, dass gegebenenfalls Mietrückstände entstehen und Sie fristlos gekündigt werden könnten. Die fristlose Kündigung ist in der Regel ab einem Rückstand von zwei Monatsmieten möglich, in Einzelfällen auch schon vorher, jedoch muss der Mieter mindestens mit einer Monatsmieten Rückstand sein, sofern der Kündigungsgrund hier auf Zahlungsverzug gestützten wird.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.09.2018 | 16:26

Ich wohne in diesem Haus schon sehr lange. Bin allerdings zwecks Sonnenmangel in eine andere Etage gezogen. Egal in welcher Wohnung, diese Großbaustelle ist eine Zumutung und meine Frage ist: kann ich trotzdem Miete mindern, denn als ich vor fast 20 Jahren in das Haus gezogen bin, war nicht absehbar dass irgendwann das ganze Viertel abgerissen und wieder aufgebaut wird.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.09.2018 | 09:24

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für ihre Nachfrage.

wie bereits dargestellt, ist grundsätzlich von einer Mietminderung für Baustellenlärm auszugehen. Sofern Sie mitteilen, dass nicht absehbar gewesen ist, dass es in Ihrem Wohngebiet zu solchen Großbaustellen kommt und sie bereits 20 Jahre dort wohnen, dürfte der Weg frei für eine entsprechende Mietminderung sein.

Diesbezüglich greifender gerade nicht die entsprechenden Ausschlussgründe, dass sie die Baustellen und den dortigen Lärm kannten oder hätten kennen können.

Insofern sollten Sie zeitnah hier dem Vermieter die Mietminderung anzeigen.

Ich hoffe, dass ich auch ihre Nachfrage hilfreich beantwortet habe und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Viele Grüße

Christian Joachim
Rechtsanwalt

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