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Mietminderung wegen Coronapandemie

| 18.09.2020 13:39 |
Preis: 68,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um ds wirtschaftliche Risiko bei gewerblichre Vermietung in Zeiten der aktuellen Pandemie.

Wir haben ein Appartement an einen Hotelkonzern vermietet. Dieser läuft bis 31.12.2023. Am 03.04.2020 kam auf Betreiben des Hotels eine Vertragsergänzung zustande, in der die ganze Problematik der Virusausbreitung und deren Einfluss auf die Vermietbarkeit des Hotels erst aufgeführt wurde. Dann wurde vereinbart, dass die Mieten für April-Mai-Juni 2020 gestundet werden sollten und zwar bis zum 31.10.2021. Ab 1. Juli 20 ist die normale Miete wieder geflossen. - Nun kommt ein Schreiben eines Anwaltes der Hotelkette mit der Aufforderung, die Mieten zu reduzieren, also neu abzuschließen. Begründung:
Unmöglichkeit § 275, 326 BGB
Regelung Mietminderung §536 BGB
Störung Geschäftsgrundlage § 313 BGB
+ Urteil Bundesgerichtshof 23.1019 - XII ZR 125/18
Es wird nun eine Reduktion von mindestens 50 % der vereinbarten Miete p.M. gefordert, auch für die bereits bezahlten Mieten + dem Vorbehalt zukünftige Mieten ebenfalls zurück zu fordern.
Dieses Appartement ist locker für mehr Geld an Studierende zu vermieten.
Frage: Dem Mieter waren alle Probleme der Pandemie bekannt, siehe Text der Vertragsänderung am 3.4.20. Wir als Vermieter können auch nichts für die Pandemie. Das Hotel kann aber Hilfen vom Staat bekommen.
Wie soll man auf diese Forderung reagieren?

Gerne zu Ihrem Fall:

Sie haben die maßgeblichen Argumente gegen das Ansinnen des Gegners schon richtig erkannt.

Pacta sunt servanda (= Verträge sind einzuhalten), nennen das die Juristen.
Will die Gegeseite sich nicht daran halten, hat Sie das darzuzlegen und dem Grunde und ggf. der Höhe nach zu beweisen.

Zum Anwaltsscheiben:

Prinzipiell bedürfte es für eine Mietzinsminderung gar keiner Einwilligung des Vermieters, also auch keiner Vertragsänderung,welcher Art auch immer. Lediglich eine "unverzügliche" Anzeige der Mängel wäre erforderlich nebst Einbehalt des Mietzinses nach Quote, allerdings mit dem Risiko für den Mieter, dass der in Verzug gerät. Weil diese Unverzüglichkeit nicht gegeben ist käme bei einem sukzessiven Mangel § 536 c ABsatz 1 BGB zur Anwendung

Schon die Anzeige des Mangels mit Verweis auf § 536 BGB begegnet Bedenken hinsichtlich eines Sachmangels. Will er auf einen Rechtsmangel hinaus, ist ihm nach § 536 b BGB entgegen zu halten, dass der Mieter Kenntnis vom Sach- oder Rechtsmangel bei Vertragsschluss oder der Annahme hatte. Der Vermieter hat sich im Zweifel seine Rechte bei Vertragsschluss vorbehalten können, was ebenfalls nicht erfolgt ist.

Sie haben auch damit Recht, dass "Sie als Vermieter auch nichts für die Pandemie können", Vielmehr fällt der Tatbestand der Unmnöglichkeit in die Risikosphäre des Mieters, zumal ihm dieses Risiko auch seit sehr langer Zeit bekannt ist.

Hier ist § 537 Absatz 1 BGB von Bedeutung:

§ 537 Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters
(1) Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.

Die behördlichen Anordnungen und ggf. Verbote können zwar den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen, sind jedoch Umstände außerhalb Ihres Einflussbereichs als Vermieters und wären nur dann ein mietrechtlicher Mangel, wenn sie die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinflussen BGH XII ZR 153/15 vom 02.11.2016. Das sehe ich bei Ihrem vorliegenden Sachverhalt infolge des Coronavirus nicht.


Ein Reiseveranstalter bleibt zur Entrichtung der vereinbarten Miete für die gebuchten Hotelzimmer verpflichtet, wenn die Reise mangels Beteiligung abgesagt wird (OLG Köln NJW-RR 1992, 443; 1998, 514). In der Geschäftsraummiete trägt der Mieter auch das wirtschaftliche Verwendungsrisiko. Es liegt daher an ihm, sich vorab über die Geschäftschancen zu vergewissern, andernfalls von dem Vertragsschluss Abstand zu nehmen (OLG Frankfurt BeckRS 2016, 112769).
(BeckOK BGB/Zehelein, 55. Ed. 1.8.2020 Rn. 4, BGB § 537 Rn. 4)


Ich will aber nicht verhehlen, dass die Rechtsprechung zu § 537 BGB und auch zur Störung der Geschäftsgrundlage (313 BGB) im Zusammenhang mit der aktuellen Pandemie im Fluss und keineswegs abgeschlossen ist. Die derzeitige tendenzielle Meinung dazu ist die, dass diese Störung bzw. Mängel in der Risikosphäre des Mieters zu lokalisieren ist, so dass der Mieter nicht von der Mietzinszahlung befreit ist. Aus meiner Sicht schon gar nicht, wenn es sich um einen gewerblichen Mieter der Hotelbranche handelt, dessen wirtschaftliches Risiko ggf. noch durch staatliche Unterstützung abgefedert wird.


Ähnlich ist die Rückforderung in die Vergangenheit zu bewerten. Sie sind nicht ohne Rechtsgrund bereichert, was Voraussetzung dafür wäre. Hier hätte der Mieter - was in der Praxis üblich ist - bei einer vermuteten Kenntnis der Nichtschuld ausdrücklich unter Vorbehalt ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht die Miete entrichten müssen, was er nicht getan hat.



Fazit: Sie sollten das Ansinnen der Gegenseite zurückweisen. Wegen der noch nicht gefestigten Rspr. zu diesem Thema und der anwaltlichen Vertretung der Gegenseite sollten Sie die Sache nicht ohne anwaltliche Hilfe vor Ort ausfechten, zumal einer erste Beratung aus der Ferne eine vertiefte anwaltliche Analyse nicht ersetzen kann.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 29.09.2020 | 10:08

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