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Mietminderung wegen Belästigung durch Nikotinrauch

| 06.04.2016 20:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus zur Miete. Am Schlafzimmer unserer Wohnung befindet sich ein Balkon, den wir mit unseren direkten Nachbarn teilen. Der Balkon ist durch eine freistehende Mauer abgetrennt. Auf gleicher Seite befinden sich die Fenster des Bades sowie jeweils Kinder- und Arbeitszimmer.
Unsere Nachbarn sind starke Raucher, d.h. sie rauchen auf ihrem Balkon übermäßig viel. Ohne längere Pausen circa viermal je volle Stunde, beginnend morgens gegen 6.00 bzw. 7.00 Uhr und erst am späten Abend endend.
Aufgrund der sehr kurzen Abstände zwischen den einzelnen „Rauchpausen" unserer Nachbarn ist ein Durchlüften der Wohnung nur erschwert möglich. Regelmäßig passiert es, dass nach fünf Minuten in denen alle Fenster und Türen geöffnet sind, Nikotinrauch durch unsere Wohnung zieht. Wir müssen sodann alle Fenster und Türen schließen und abwarten bis ein erneutes (Ab-)Lüften möglich ist. Schlafen bei geöffnetem Fenster ist gar nicht mehr möglich.
Der Rauch zieht außerdem zeitweilig ebenfalls durch angekippte Fenster ins Bad sowie das Kinder- und Arbeitszimmer. Auch hier ist ein Lüften damit nur erschwert möglich. Die Fenster gekippt stehen zu lassen ist gar nicht möglich.

Gegenüber dem Vermieter haben wir den Mangel bereits angezeigt. Eine Minderung der Miete haben wir uns bisher vorbehalten.

Der Vermieter reagierte verständnisvoll, verwies jedoch darauf, dass es unsere Verantwortung sei, uns mit den Nachbarn abzustimmen.

Aufgrund der starken Rauchgewohnheiten ist dies sehr schwierig, da wir bei beinah jedem Lüften eine Absprache treffen müssten.
Weiterhin hat unser Vermieter vorgeschlagen mit den Nachbarn rauchfreie Zeiten zu vereinbaren.

Wir sollen nun Zeiten benennen, die wir uns vorstellen können.

Wir haben uns überlegt, anhand der Hausordnung die Nachtruhezeiten als rauchfreie Zeiten vorzuschlagen. Damit wäre zumindest gewährleistet, dass wir bei gekipptem Fenster schlafen können, ohne das Nikotinrauch in die Wohnung zieht.

Bezüglich des Lüftens würde es damit weiterhin bei der mündlichen Abstimmung bleiben.

Unsere Frage ist nun Folgende:
Eine Festlegung von rauchfreien Zeiten bedeutet für uns, dass wir zumindest nicht vor Beginn der festgelegten Zeit zu Bett gehen und das Fenster ankippen können. Zum Lüften müssten wir uns trotz Festlegung weiterhin absprechen. Außerdem bin ich Asthmatiker und meine Frau ist schwanger. Selbst mit diesen Regelungen sind wir dauerhaft in der individuellen Nutzung unserer Wohnung eingeschränkt.
Ist eine Minderung der Miete möglich, selbst wenn die rauchfreie Zeit durchgesetzt werden sollte? Und in welchem Rahmen wäre eine Mietminderung in diesem Fall angemessen?

Besten Dank vorab!

Sehr geehrte Fragenstellerin,

in der Tat kann sehr starkes Rauchen eine erhebliche Beeinträchtigung der Mietsache darstellen.

Dies ist aber stets mit großen Beweisproblemen verbunden. Siehe nur den Fall "Raucher Rolf", der sogar den BGH beschäftigte und aus rechtlichen Gründen zu einer Rückverweisung an das Instanzgericht führte. (= http://www.deutschlandfunk.de/bgh-urteil-ueber-rauchen-in-der-wohnung-muss-neu-verhandelt.1818.de.html?dram:article_id=312018 ).

Gerade das Rauchen auf dem Balkon wird grundsätzlich eher zum allgemeinen Mietgebrauch zu zählen sein.

Wenn ihre Nachbarn aber wie Schlote rauchend auf dem Balkon sitzen und das fast den ganzen Tag und beweisbar alle ihre Räume nach dem Lüften intensiv nach Rauch riechen, kann man mit LG Berlin vom 30.04.2013 – 67 S 307/12 sicher auch unter Fristsetzung vom Vermieter Abhilfe verlangen per Einwurfeinschreiben und in dem Schreiben zugleich die Zahlung der Miete unter den Vorbehalt der nachträglichen Minderung stellen.

In dem vom LG entschiedenen Fall wurde eine Mietminderung von 10 % auf die Bruttomiete ( inkl. Nebenkosten ) akzeptiert.

Auch einige andere Gerichte haben sich an diesem Wert orientiert. Sie sollten bedenken, dass der durchschnittliche Richter kaum höhere Werte ausurteilen wird, weil es schon mehrere Entscheidungen in dieser Größenordnung gibt. Mehr als 20 % würde ich auch trotz den Besonderheiten des Einzelfalles ( Kinder + schwanger ) nicht riskieren und mich eher an die 10 % halten.

Sollte man rauchfreie Zeiten vereinbaren, ist dies eher als eine Art Vergleich zu werten. Davon würde ich tendenziell abraten, da es die eigene Position schwächen kann. Man kann natürlich aber auch diesen Vergleich auf Probe schließen und bei dann tatsächlich geringeren, aber immer noch bestehenden Beeinträchtigungen z. B. nur 5 % mindern.

Viel Erfolg!

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 11.04.2016 | 21:15

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