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Mietminderung wegen Baustelle auf dem Nachbargrundstück

| 26.08.2012 18:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

aufgrund erheblicher und anhaltender Beeinträchtigungen (Erschütterung, Lärm, Geruch, Staub) durch umfangreiche Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück (Mo-Fr 07:00-17:00 Sa 07:00-12:00), sind u.a. das Öffnen der Fenster, Trocknen der Wäsche, Benutzung des Balkons sowie das Arbeiten und Lernen zu diesen Zeiten kaum mehr möglich.

Daher beabsichtige ich die Miete um 10% bis zur Fertigstellung der Baustelle zu mindern. Es kommt hinzu, dass die Miete gerade um fast 19% (Erhöhung formal korrekt etc.) erhöht werden soll.

Nun gibt es im Mietvertrag folgende Klausel:
„Das Objekt liegt in einem Sanierungsgebiet, das vorrangig saniert werden soll. Hierdurch könnte es in der Zukunft auch Bautätigkeiten in der Nachbarschaft geben. „

Zum Teil wurden Gebäude komplett Abgerissen und anschließend entsteht ein andersartiger Neubau. Die Bautätigkeiten werden zudem vrs. über ein Jahr andauern.

Ich beabsichtige der Erhöhung unter Vorbehalt zuzustimmen und die Miete (wurde der Verwaltung bereits mitgeteilt) zu mindern.

Auszug aus der Antwort der Verwaltung:
Sie sind nicht berechtigt im gewünschten Umfang die Miete zu mindern.
Eine rückwirkende Mietminderung ist grundsätzlich nicht möglich.
Beeinträchtigungen durch eine Baustelle in der Nachbarschaft berechtigen nicht zur Mietminderung.

Wie sehen Sie den Sachverhalt und ist aufgrund dieser Klausel der Anspruch auf Mietminderung hinfällig oder nicht? Bzw. ist solch eine Klausel gar unwirksam nach § 536 Abs. 1 BGB? Wie soll ich mich Verhalten?

MfG

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand der von Ihnen mitgeteilten Informationen sowie unter Berücksichting des Einsatzes im Rahmen dieser Plattform gern wie folgt beantworte:

Grundsätzlich kann auch Lärm und Schmutz, der von einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück herrührt, zu einer Mietminderung berechtigen. Dies ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt.

Eine Mietminderung wegen einer (Großbaustelle) kann aber dadurch ausgeschlossen sein, dass dem Mieter bei Einzug bereits die Baustelle bekannt war oder dem Mieter der Umstand künftiger Beeinträchtigungen durch eine Baustelle bekannt waren.

Spätestens durch die Klausel im Mietvertrag haben Sie zugestimmt, eine Wohnung im Sanierungsgebiet anzumieten, so dass Sie insoweit Kenntnis davon hatten, dass es künftig Bautätigkeiten in der Umgebung Ihrer Wohnung geben wird. Fraglich ist, ob Ihnen auch die konkreten, künftigen Beeinträchtigungen bezüglich Lärm, Schmutz, eingeschränkte Nutzbarkeit der Wohnung durch diese Klausel und den Umstand, in ein Sanierungsgebiet zu ziehen bereits bekannt waren.

Hier werden die Umstände des Einzelfalls entscheidend sein. Bestand die Baustelle auf dem Nachbargrundstück bereits bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Einzug, wird wahrscheinlich davon auszugehen sein, dass Ihnen die künftigen Beeinträchtigungen bekannt waren mit der Folge, dass kein Minderungsrecht besteht. Waren die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht absehbar oder waren derartige Beeinträchtigungen objektiv nicht voraussehbar, so besteht mit großer Wahrscheinlichkeit das Minderungsrecht noch fort.

Eine rückwirkende Miete, wie sie im Schreiben der Verwaltung angedeutet wird, ist ebenfalls oft problematisch. Zwar hat der BGH im Jahr 2003 klargestellt, dass eine rückwirkende Miete grundsätzlich möglich ist, doch gibt es hierfür bestimmte Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen. Der Mangel muss dem Vermieter angezeigt worden sein und der Mieter musste er erwarten können, dass der Vermieter den Mangel beheben werde. Wurde allerdings die Miete mindestens 6 Monate seit der Mängelanzeige unverändert in voller Höhe weitergezahlt, so verliert der Mieter grundsätzlich das Recht zu rückwirkenden Mietminderung. Die Miete kann dann nur noch für die Zukunft gemindert werden.

Hier wäre also zu klären, wann Sie den Mangel angezeigt haben und wie viel später Sie die Miete ggf. rückwirkend mindern wollten.

Da die Klausel im Mietvertrag die Mietminderung wegen Baumaßnahmen nicht ausdrücklich ausschließt, sehe ich darin keinen Verstoß gegen § 536 BGB.

Sie sollten noch einmal prüfen oder prüfen lassen, ob unter den oben beschriebenen Voraussetzungen der Kenntnis der Baumaßnahmen eine Mietminderung begründet sein kann. Ist dies der Fall, sollten Sie die Verwaltung nochmals darauf hinweisen und die Mietminderung wie wohl bereits "angedroht" vornehmen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen Ihre Frage beantworten und eine erste Orientierung für das weitere Vorgehen geben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 26.08.2012 | 20:46

Danke für Ihre Antwort.
Zum Einzug standen die Gebäude auf dem Nachbargrundstück leer und es wurde nicht gebaut.
Aufgrund Ihrer Beantwortung sollte ich demnach von einer Mietminderung absehen, oder es darauf ankommen lassen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.08.2012 | 22:04

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

im Rahmen dieses Portals kann ich nur eine Orientierungshilfe geben.

Nach Ihren Angaben tendiere ich dazu, dass eine Mietminderung aufgrund der tatsächlichen Beeinträchtigungen begründet sein dürfte, auch wenn Ihnen grundsätzlich bekannt war, dass Sie in ein Sanierungsgebiet umziehen.

Dennoch müssen Sie damit rechnen, dass der Vermieter die Minderung nicht anerkennt und u. U. sogar die Zahlungsklage wegen Mietrückstands erhebt. Wie das Gericht dann die Minderung beurteilt, kann ich natürlich nicht voraussehen, da dies vor allem davon abhängt, ob Sie die Beeinträchtigungen sowie deren fehlende Vorhersehbarkeit beweisen können. Im Falle der Niederlage müssten Sie die fehlende Miete nachzahlen.

Darüber hinaus kann der Vermieter bei einem entsprechenden Mietrückstand die fristlose Kündigung aussprechen. Dann wären Sie ebenfalls beweisbelastet, dass die Minderungen berechtigt waren.

Es gibt also durchaus ernstzunehmende Risiken, derer Sie sich bewusst sein müssen.

Alternativ wäre es möglich, von der Minderung abzusehen und der Mieterhöhung zu widersprechen mit der Begründung, dass die erhöhte Miete unter den derzeitigen Umständen und bei der beeinträchtigten Wohnungsnutzung unverhältnismäßig ist. Dann besteht wiederum die Gefahr, dass der Vermieter die Zustimmungsklage erhebt.

Wenn Sie also auf der ganz sicheren Seite sein wollen, sollten Sie von der Minderung absehen.

Sind Sie dagegen bereit, die möglichen Risiken einzugehen, sollte einer Minderung nach derzeitiger, vorläufiger Einschätzung nichts im Wege stehen.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 28.08.2012 | 13:11

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