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Mietminderung wegen Baulärm - Beeinträchtigung Baumaßnahmen

| 27.04.2010 10:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


13:15
Hallo werte Anwälte,

Ich bin genervt und verzweifelt. Im April letzten Jahres bezog ich eine neue Wohnung im 1.OG eines Hinterhauses in Berlin. Etwa vier Wochen nach meinem Einzug begannen Arbeiter, die Wände des Hausflures aufzustemmen, der sich fast direkt unter meiner Wohnung befindet. Grund der Baumaßnahmen: Das Haus ist vom Hausschwamm befallen. Ich wurde bei Unterschrift des Mietvertrages nicht darüber informiert, dass Baumaßnahmen stattfinden werden und war überrascht. Der Hausflur war in den folgenden Wochen wegen des herumliegenden Schutts mitunter kaum begehbar.

Ich regte mich "damals" sehr darüber auf, dass meine Wohnung durch den Staub ständig verdeckt war und ich einer hohen Lärmbelästigung ausgesetzt war. So machte gegenüber der Hausverwaltung den Mangel bekannt und bat um Mietminderung. Die Hausverwaltung schrieb mir: "Der beauftragte Sachverständige bestätigte mir, dass es bei den ausgeführten Baumassnahmen zu keiner Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache kommt. Die Arbeiten sind leider notwendig und das mit der Sanierung beauftragte Bauunternehmen ist bemüht die Arbeiten schnellstmöglich zu beenden. Wir hoffen auf Ihr Verständnis." Keine Mietminderung, da keine Beeinträchtigung der Mietsache. Ich halte Lärm allerdings trotzdem nach wie vor für eine starke Beeinträchtigung, doch liess mein Anliegen damals ruhen und ertrug die Umstände mit Widerwillen.

Im Winter liessen die Bauarbeiter das Haus und mich in Ruhe. Die aufgestemmten Wände mussten wahrscheinlich trocknen. Die Erdgeschosswohnung unter mir wurde allerdings geräumt. Und seit Montag letzter Woche weiß ich warum, denn auch dort werden nun mit dem Vorschlaghammer die Wände aufgestemmt, genau unter meinem Bett also. Jeden Wochentag geht es pünktlich um 7:50 Uhr los mit dem Krach, der selbst in meiner Wohnung nur mit Gehörschutz erträglich ist.

Da ich selbstständig bin und zum Teil auch nachts arbeite, bin ich wegen des Schlafmangels und dem Lärm mit den Nerven am Ende. Ist starke Lärmbelästigung dennoch keine Beeinträchtigung der Mietsache oder habe ich vielleicht doch Anspruch auf Mietminderung?

Danke im Voraus für Ihre Antwort.

Müde Grüße.
27.04.2010 | 11:11

Antwort

von


(140)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
Web: http://www.rechtsanwalt-do.de
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für Ihre Frage.

Selbstverständlich sind Lärm und Schmutz wegen Baumaßnahmen ein Grund, der in der Regel zur Minderung berechtigt. Es handelt sich sogar um eine Standard-Situation.

Die Mietminderung wird in § 536 Abs. 1 BGB geregelt.
Danach mindert sich die kraft Gesetzes (also ab dem ersten Tag der Beeinträchtigung, nicht ab dem Tag einer Anzeige gegenüber dem Vermieter), wenn die Wohnung einen Mangel aufweist.

Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vereinbarte Beschaffenheit in negativer Weise abweicht und dadurch die Tauglichkeit der Mietsache mehr als nur unerheblich beeinträchtigt ist.

Baumaßnahmen im oder am Haus stellen in der Regel einen solchen Mangel dar, da der Wohnzweck in der Regel beeinträchtigt ist. Eine Minderung kommt nur dann nicht in Betracht, wenn keine oder nur eine unerhebliche Beeinträchtigung vorliegt (in der Nachbarwohnung werden nur Malerarbeiten ausgeführt oä.).

Es spielt keine Rolle, ob der Mieter mit der Maßnahme an sich einverstanden ist oder diese (z.B. als notwendige Sanierung) zu dulden hat (KG GE 2002, 257).

Wie hoch die jeweilige angemessene Minderung ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Die Gerichte beurteilen dies je nach Grad der Beeinträchtigung und Intensität der Störung.

Hier einige Beispiele, wie Gerichte in der Vergangenheit entschieden haben:

AG Weißwasser 3 C 701/93, 18. Apr. 1994: 50% wegen Lärmbelästigung durch umfangreiche Bau- und Sanierungsarbeiten im Mietshaus.

LG Hannover, 28. Mai 1986, 1 S. 46/86: 22% wegen Lärm durch Bauarbeiten am Haus oder in anderen Eigentumswohnungen.

AG Hamburg, 6. Apr. 2005, 46 C 5/04: ca. 21% wegen Lärmbelästigung durch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen (Stemmarbeiten) an einem Nachbarhaus.

LG Berlin, 8. März 1996, 64 S. 357/95: 33% Dachgeschossausbauten als Belästigung für die darunter liegende Wohnung.

AG Köln, 25. Mai 1976, 154 C 596/74: 100% wegen Unbenutzbarkeit der Wohnung aufgrund von Umbauarbeiten.

AG Charlottenburg, 9. Juli 2007, 203 C 607/06: 100% wegen Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilz (starker Befall mit giftigem Pilz).

Sie haben den Mangel im letzten Jahr bereits angezeigt. Übrigens wäre in Ihrem Fall keine Anzeige notwendig gewesen, da eine fehlende Anzeige idR nur zum Verlust von Rechten führt, wenn und soweit der Vermieter dadurch den Mangel nicht beseitigen konnte. Da die Arbeiten erforderlich sind, ist eine Beseitigung des Mangels nicht möglich.

Ich denke je nach Grad der Beeinträchtigung ist eine Mietminderung von 25 % - 50 % jedenfalls gerechtfertigt. Geht die Belastung Richtung Unbewohnbarkeit auch mehr.

Die Mietminderung lag bereits im letzten Jahr vor.
In der Vergangenheit zuviel gezahlte Miete können Sie zurückfordern oder mit der zukünftige Miete verrechnen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtlage verschaffen und meine Antwort trägt zu einer erfolgreichen Lösung bei.

Falls Sie noch Fragen haben, nicht vergessen: Nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion!

Wenn Sie mögen, werde ich gerne für Sie in der Sache tätig, rufen Sie mich dazu jederzeit gerne an oder senden Sie einfach eine eMail.

Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder weggelassen werden.


Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt


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Nachfrage vom Fragesteller 27.04.2010 | 12:01

Woow, vielen Dank für die schnelle und positive Antwort!!

Ich werde nun meinem Vermieter anbieten, als Kulanz auf die Ansprüche von 2009 zu verzichten und ihm mit nur 35% Mietminderung zusätzlich entgegen zu kommen, sofern ich kein Gerichtsverfahren einleiten muss. Sollte es zum Verfahren kommen, kann er mit bis zu 50% Mietminderung rechnen.

Die neue Nettokaltmiete schlüssele ich ihm schriftlich auf. Im Mai wird das "Guthaben" von den Tagen im April zusätzlich abgezogen. Die verminderte Miete gilt, bis die Sanierungsarbeiten abgeschlossen sind.

Ist das soweit ok? Und ist es ok, wenn ich meinen Vermieter per Email kontaktiere oder sollte ich ihn in Papierform mit Unterschrift informieren?

Danke noch mal & LG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.04.2010 | 13:15

Vielen Dank für die Nachfrage.
Ihre vorgeschlagene Vorgehensweise finde ich an sich gut und zweckmäßig.

Folgendes möchte ich als Entscheidungshilfe noch anmerken.
Im Grunde bieten Sie dem Vermieter eine Gegenleistung dafür, das Sie Ihre Rechte geltend machen.
Wenn Sie z.B. auf die Rückzahlung der Mietminderung aus dem Jahre 2009 verzichten, bedeutet dies schon ein ziemlich großes Entgegenkommen (Rechnen Sie mal nach 1/3 für den Zeitraum). Hier sei die Frage erlaubt, ob dies gerechtfertigt ist, da der Vermieter Ihnen offenbar gar nicht entgegenkommen wollte, sondern mit einem angeblichen Gutachten geblufft hat (Ein Gutachter kann an sich nicht feststellen, ob eine Beeinträchtigung vorliegt. Dies entscheidet das Gericht).
Eine Einigung mit dem Vermieter auf eine Höhe der Minderung könnte bewirken, dass Sie später daran gebunden sind, wenn es noch schlimmer kommt.
Meist ist es daher vorteilhafter, dem Vermieter per Erklärung mitzuteilen, dass man sein Recht auf Mietminderung ausübt, fortan die nunmehr gemindert Miete zahlen wird und die überzahlte Miete mit der nächsten Zahlung aufrechnet.
Sollte sich der Vermieter dann querstellen, können Sie ihm später immer noch etwas anbieten, wenn Sie eine gütliche Einigung wünschen.
Übrigens: Nicht nur die Nettokaltmiete ist gemindert, sondern die Bruttokaltmiete (inklusive Betriebskosten).
Schriftform einer Erklärung ist nicht erforderlich.

Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt

Bewertung des Fragestellers 29.04.2010 | 10:20

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