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Mietminderung und Schadensregulierung bei unverschuldeten Wasserschäden


| 04.07.2007 18:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich versuche dazu den Sachverhalt so kurz wie möglich zu schildern um dann meine Fragen zu stellen.

Am 28.02.07 wurde mit durch meine Nachbarin über mir ein Wasserschaden in der Küche, diese ist mit Laminat ausgestattet, verursacht. Den Schaden habe ich am nächsten Tag telefonisch beim Vermieter bekannt gegeben. Trocknungsgeräte wurden nicht aufgestellt, es kam lediglich jemand von der Malerfirma um einen Kostenvoranschlag für die Erneuerung der Decke und des Laminatbodens erstellen zu können.

Nach vier Monaten regte sich noch immer nichts. Die ältere Dame über mir hatte noch immer nicht ihre Haftpflichversicherung informiert. Am 12.06.07 verursachte die gute Frau erneut einen noch größeren Schaden von dem Bad, Flur und Küche betroffen sind. Ich ging diesmal persönlich zur Hausverwaltung und bat den Hausmeister sich selbst davon zu überzeugen.
In beiden Fällen habe ich zur Dokumentation der Schäden Fotos gemacht. Mein Vermieter möchte diese gern verwenden, kann ich ihm die Kosten dafür in Rechnung stellen?

Mehrere Gespräche folgten, doch Trocknungsgeräte wurden dennoch nicht aufgestellt.

Durch die Schäden sind die Decken und Wände in Bad, Flur und Küche sowie das Laminat im Flur und der Küche und meine Küchenmöbel sowie die Flurgaderobe in Mitleidenschaft gezogen worden.

Kann ich die Miete rückwirkend ab dem Tag des ersten Schadens kürzen? Wenn ja um wieviel Prozent?
Da mein Mietvertrag eine Staffelmiete beinhaltet, möchte ich gern zusätzlich wissen ob ich von dieser Abstand nehmen und statt dessen die bisherige Miete unter Berücksichtigung der Mietminderung weiter zahlen kann.

Welche Frist kann ich dem Vermieter für die Schadensbehebung setzen? Besteht hier die Möglichkeit von der Kündigungsfrist von drei Monaten kein Gebrauch zu machen und fristlos den Mietvertrag zu kündigen?

Vielen Dank für ihre Antworten bereits im Voraus.
Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Der Mieter ist bei Vorliegen eines Mangels berechtigt, die Miete um einen angemessenen Betrag zu mindern (vgl. § 536 Abs. 1 BGB). Die Miete ist nach dem Wortlaut des Gesetzes automatisch gemindert, ohne dass es auf ein entsprechendes Minderungsverlangen des Mieters oder ein Einverständnis des Vermieters ankäme.

Der Mieter ist aber erst ab dem Zeitpunkt zur Mietminderung berechtigt, zu dem er dem Vermieter die Entstehung des Schadens angezeigt hat (vgl. § 536c Abs. 1 BGB). Sie können die Miete also ab dem Zeitpunkt rückwirkend mindern, zu dem Sie dem Vermieter den Schaden angezeigt haben (dies kann also auch der erste Tag des Schadens sein). Sie sind im Zweifel jedoch beweispflichtig dafür, dass und wann Sie dem Vermieter den Schaden angezeigt haben.

Die Höhe der Minderung bei Wasserschäden wird von den Gerichten nicht einheitlich gesehen. Es gibt Gerichte, die nur 10% Mietminderung zugestehen, während andere Gerichte deutlich höher gehen (bis zu 50 %). Die Höhe der Mietminderung ist eine Frage des Einzelfalles, die man nur bei einer Begutachtung Ihrer Wohnung (z.B. durch Inaugenscheinnahme von Bildern) und in Kenntnis aller Tatsachen (z.B. Intensität des Wasserschadens, Ort und Ausmaß des Schadens, Art und Ausmaß der Belastung durch die Feuchtigkeit wie z.B. Schimmelpilze etc.) zuverlässig und abschließend klären kann.

Grundsätzlich kann Miete auch noch rückwirkend gemindert werden (vgl. LG Lübeck WuM 1979, 189; LG Berlin GE 1990, 1037; OLG Köln, WM 1999, 282), es sei denn, der Mieter kannte den Mangel bereits und hat ohne Vorbehalt bezahlt oder der Mangel ist auf ein Verhalten des Mieters zurückzuführen. Das Minderungsrecht kann jedoch verwirkt sein, wenn der Mieter bei einem die Gesundheit gefährdenden Mangel die Wohnung weiter bewohnt (vgl. LG Frankfurt NJW-RR 2001, 945). Sie sollten die Miete daher ab sofort und für die Dauer des Schadens vorsorglich nur noch unter Vorbehalt überweisen.

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt nach dieser Norm vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Nach § 569 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

Wie Sie bereits sehen, sind auch diese gesetzlichen Begriffe auslegungsbedürftig. Es kommt auch hier auf die genaue Art und das Ausmaß des Schadens an. Ohne eine genaue Vorstellung der Schäden zu haben, kann ich hierzu keine abschließende Beurteilung abgeben. Sicherlich ist jedoch ein erheblicher Wasserschaden geeignet, bei längerer Fortdauer das Leben des Mieters in dem von ihm bewohnten Räumlichkeiten so zu beeinträchtigen, dass von einem wichtigen Grund auszugehen ist.

Sie sollten dem Vermieter unverzüglich schriftlich dazu auffordern, die bestehenden Mängel zu beseitigen. Beschreiben Sie die Mängel so genau wie möglich und setzen Sie dem Vermieter eine Frist von zwei Wochen zur Beseitigung der Mängel. Kündigen Sie an, künftige Mietzahlungen nur noch unter Vorbehalt zu überweisen und machen Sie vorsorglich zusätzlich von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch. Sorgen Sie dafür, dass dem Vermieter Ihr Aufforderungsschreiben nachweislich zugeht (am besten als Einschreiben mit Rückschein oder durch Boten), damit Sie den Nachweis führen können, dass Sie den Vermieter zur Beseitigung der Schäden aufgefordert haben.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 05.07.2007 | 21:09

Da die Wohnqualität erheblich gemindert ist durch die Wasserschäden, ist für mich noch interessant, ob mein Vermieter die Kosten für einen Hotelaufenthalt für die Dauer der Renovierungszeit oder für den Umzug zu tragen hat.

Wie sieht es mit den Kosten für meinen Arbeitsausfall aus, da aufgrund persönlicher Unterlagen und Wertgegenstände in den restlichen Räumen meiner Wohnung jemand vor Ort sein muss wenn die Renovierungsarbeiten erfolgen?

Ergänzung vom Anwalt 11.07.2007 | 09:52

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Bitte beachten Sie, dass die Nutzungsbedingungen dieser Plattform nur eine kostenlose Nachfrage zulassen. Daher werde ich mich auf die Beantwortung einer Ihrer beiden Nachfragen konzentrieren.

Nach § 536a BGB können Sie Schadensersatz verlangen, soweit der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist. Sie müssen den Vermieter also erfolglos unter Setzung einer angemessenen Frist zur Mangelbeseitigung aufgefordert haben oder der Vermieter muss die Mangelbeseitigung abgelehnt haben oder aus besonderen Gründen ist unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt (vgl. § 286 BGB).

Der ersatzfähige Schaden kann dann auch den Verdienstausfall umfassen (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 536a Rn. 76). Bitte beachten Sie jedoch, dass Sie eine Schadenminderungspflicht trifft, Sie den Verdienstausfall also so gering wie möglich halten müssen (u.U. müssten Sie also einer Schadensbeseitigung am Wochenende zustimmen oder eine Aufsichtsperson organisieren, die keinen Verdienstausfall hat).


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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