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Mietminderung und Kündigungsfrist


06.04.2006 18:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin Kämpf



Wir wohnen seit 22 Jahren in unserer Mietwohnung und haben demnach noch einen alten Mietvertrag. Nun steht mittelfristig ein Hauskauf an.
Stimmt es, daß wir nun auch nur noch 3 Monate Kündigungsfrist haben? Wenn ja, ist das immer so zu verstehen, daß 3 Monate zum
Monatende die Kündigung gilt?

Dann möchte ich noch folgendes wissen. In dieser besagten Wohnung zihet es durch alle Fenster. Dieser und weitere Mängel
wurden mit dem Vermieter besprochen, schriftlich festgehalten und der Vermieter hat diese Liste unterschrieben. Nun will er aber die Fenster, die schon 20-30 Jahre alt sind, nicht erneuern
lassen, sondern mit Kitt ausbessern. Damit sind wir aber nicht
einverstanden. Können wir in diesem Fall die Miete mindern und wenn ja wieviel ?

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Zu 1) Gem. § 566 BGB tritt der der Käufer einer Wohnung an die Stelle des verkaufenden Vermieters. Dies bedeutet, dass der Käufer in alle sich aus dem (alten) Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten eintritt und zwar in alle, die zwischen dem veräußernden Vermieter und dem Mieter zum Zeitpunkt der Veräußerung bestehen und Bestandteil des Mietvertrages sind.
In Ihrem Falle ändert sich demnach an den Kündigungsfristen nichts.
Im Übrigen sei angemerkt, dass selbst bei einem „neuen“ unbefristeten Mietvertrag ein Vermieter kein ordentliches Kündigungsrecht gegenüber dem Mieter innehat.

Zu 2) Die undichten Fenster können einen Mangel der Mietsache darstellen. Eine dahingehend endgültige Beurteilung ist aufgrund fehlender Detailkenntnis nicht möglich.
Der Vermieter hat die Verpflichtung Ihnen eine mangelfreie Mietsache zur Verfügung zu stellen - hier eine Wohnung mit dichten Fenstern.
Vor einer eventuellen Mietminderung müssen Sie zwingend Ihren Vermieter dazu auffordern, den Mangel zu beheben. Laut Ihrer Darstellung haben Sie das bereits getan.

Einen Anspruch auf neue Fenster haben Sie nicht, vielmehr steht es dem Vermieter frei, die Fenster auf andere Weise abzudichten und so den ursprünglichen Zustand der Mietsache herzustellen. Ein Recht die Miete zu mindern haben Sie in diesem Falle nicht.

Sollte der Vermieter sich weigern, den Mangel zu beheben, würde ich im vorliegenden Falle von einer Mietminderung i.H.v. 5 - 10 % ausgehen. Die zehnprozentige Mietminderung stellt aber wohl das Maximum dar und wäre lediglich im Hochwinter angemessen.
Die Mietminderung errechnet sich grundsätzlich aus der Bruttomiete.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Martin Kämpf
Rechtsanwalt

Fon 089/ 22843355
Fax 089/ 22843356

info@kanzlei-kaempf.net
www.kanzlei-kaempf.net

Nachfrage vom Fragesteller 06.04.2006 | 19:47

Ich habe mich wohl im ersten Teil meiner Frage falsch ausgedrückt.
Fakt ist, daß wir demnächst wohl ein Haus kaufen. Ich möchte wissen ,welche Kündigungsfristen ich für meine Mietwohnung
einhalten muß wenn ich in dieser Wohnung seit 22 Jahren wohne.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.04.2006 | 08:30

Sehr geehrte Fragestellerin,

in der Tat habe ich Ihre Frage falsch verstanden und bin davon ausgegangen, dass Ihnen gekündigt werden soll. Das tut mir leid, ich werde nun Ihre tatsächliche Frage beantworten:

Die Frist hinsichtlich der ordentlichen Kündigung des Mieters ist in § 573c BGB geregelt. Danach hat der Mieter eine Wohnung bis zum dritten Werktag (Montag bis einschließlich Samstag) - ausschlaggebend ist der Zugang beim Vermieter - zum Ende des darauf folgenden übernächsten Monats schriftlich zu kündigen. Den Zugang der Kündigung hat der Mieter zu beweisen, es empfiehlt sich aus diesem Grund die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein.
Wenn Sie also Ihre Kündigung jetzt (bis spätestens zum 03. Mai 2006) an Ihren Vermieter schicken, ist die Wohnung zum Ende Juli 2006 gekündigt.

Dies gilt auch für Kündigungen von vor dem 01. September 2001 geschlossenen Wohnraummietverträgen, in denen andere Kündigungsfristen vereinbart sind, wenn die Kündigung nach dem 01. Juni 2005 ausgesprochen wird. Voraussetzung hierfür ist, dass die längere Kündigungsfrist per Allgemeine Geschäftsbedingungen Vertragsbestandteil wurde und nicht durch Individualvereinbarung.

Diesbezüglich kommt es auf den genauen Inhalt Ihres Mietvertrages an, der mir nicht bekannt ist.

Ich hoffe, Ihnen hinsichtlich Ihrer Frage geholfen zu haben, und stehe Ihnen selbstverständlich auch weiterhin für die Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Martin Kämpf
Rechtsanwalt

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