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Mietminderung rückwirkend auf Grund Baumangel

| 16.02.2017 19:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park


Ich wohne seit 2009 im obersten Stock(4.) einer Mietwohnung mit einem nicht überdachten Balkon. Im Jahr 2013 kam es zu einem Wasserschaden. Durch starken Regen lief Wasser durch die verschlossene! Balkontür, wodurch das Laminat beschädigt wurde. Wie sich später herausstellte war der Grund für den Schaden ein Baumangel an den Balkontüren. Beim Bau des Hauses wurden bei diesen die Entwässerungsschlitze/Entlüftungsschlitze mit der Balkonstufe zugemauert. Den Schaden habe ich unverzüglich, leider nur telefonisch meinem Vermieter mitgeteilt, um Regulierung des Schadens (Austausch des durch das Wasser beschädigten Laminats) gebeten, sowie um Beseitigung des Baumangels gebeten.Das Ganze wiederholt, ich wurde immer hingehalten. Letztendlich habe ich den Schaden selbst behoben, dass Laminaten allein gewechselt. Wochen danach kam dann ein Mitarbeiter einer Firma(geschickt von meinem Vermieter) um sich die Balkontüren anzusehen. Dieser stellte dann den genannten Baumangel, dass fehlen der Entwässerungsschlitze, fest. Er bohrte mit einer Bohrmaschine auf jede Türseite (doppelte Balkontür) jeweils ein unansehnliches Loch in den Rahmen. Damit war die Sache für ihn/meinen Vermieter erledigt, der Baumangel damit behoben.
Im Juni 2016 kam es erneut zu einem Wasserschaden der gleichen Art. Der Schaden wurde wieder unverzüglich von mir gemeldet. Diesmal telefonisch als auch per Mail mit entsprechenden Fotos.
Wieder bat ich um Beseitigung des Schadens, um Beseitigung des Baumangels. Man kümmere sich.
Nach mehrmaliger telefonischer Rückfrage durch mich
-kam im Oktober eine Firma zur Besichtigung des Baumangels/der Balkontüren und bestätigte mir mündlich den Mangel als auch den kausalen Zusammenhang zum Schaden. Alles weitere(Kostenvoranschlag etc. erfolgte an/mit meinem Vermieter).
- kam am 06. Januar 2017, ein Herr, welcher für meinen Vermieter Reparaturen etc. vornimmt zur Besichtigung meines Schadens am Laminat. Nach seinem dreiwöchigen Urlaub wollte er sich um dessen Behebung kümmern. Bis heute ist dies nicht passiert.

Die Miete wird von mir seit September 2016 unter Vorbehalt gezahlt. Davor erfolgte die Zahlung immer ohne Vorbehalt.

1. Ist hier eine rückwirkende Mietminderung möglich und wenn ja in welcher Höhe und ab welchem Zeitpunkt?
2. Wie wäre diese geltend zu machen?
Ist eine vorherige förmliche Ankündigung noch notwendig?
3. Welche Forderungen/Schadenersatzansprüche bestehen wegen der entstanden Schäden?





Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

1. Hier erscheint mir eine Mietminderung ab September 2016 möglich, eine vorherige Geltendmachung des Mangels dürfte durch vorbehaltloses Zahlen der Miete verwirkt worden sein. Ab September zahlen Sie unter Vorbehalt, so dass hier nun eine Minderung denkbar ist.

Hier erscheint mir eine Minderung der Miete von 10% denkbar. Sie sollten mit der nicht unerheblichen Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Mietsache argumentieren.

2. Der Mangel wurde bereits angezeigt, eine Beseitigungsfrist gesetzt. Da diese verstrichen ist, können Sie nun die Miete mindern. Ab der nächsten Miete sollten Sie das Geld eingehalten.

3. Sie haben den Schaden in 2013 selber beseitigt. Ihre Ausgaben hätten Sie eingeltich gegenüber dem Vermieter geltend machen können. Allerdings sind diese, da 2013 entstanden, zum 31.12.2016 verjährt. Diese Ausgaben können Sie also nicht mehr geltend machen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.03.2017 | 12:35

Dankeschön für Ihre schnelle Antwort.

Bezüglich der rückwirkenden Mietminderung habe ich noch folgende Frage:

Ich kann die dann die nächste zu zahlende Miete entsprechend des Minderungssatzes mindern, und das für die Monate ab September ohne dies vorher noch einmal anzukündigen und ohne dies danach noch einmal zu begründen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.03.2017 | 12:41

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

Sie tragen vor, dass eine Frist bereits gesetzt wurde, und der Mangel auch schon angezeigt wurde. Somit sind sie ihrer Obliegeheit dem Anschein nach nachgekommen und können die Miete mindern.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

Ergänzung vom Anwalt 16.02.2017 | 21:38

In der Tat sind angemessene Minderungsquoten so stark einzelfallabhängig, dass sich eine seriöse Bewertung aus der Ferne meist verbietet.

Sie sollten darüber hinaus auch berücksichtigen, dass eine zu hoch angesetzte Minderung Gegenrechte des Vermieters bis hin zur Kündigung zur Folge haben kann. Daher sollten Sie unbedingt vor Ort fachkundigen Rat einholen.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

Bewertung des Fragestellers 06.03.2017 | 13:17

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