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Mietminderung rückwirkend Baulärm

16.08.2014 22:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Zahlt der Mieter in Kenntnis seiner Nichtschuld weiter, ist die Vorschrift des § 814 BGB anwendbar und stehe der Rückforderung der Minderungsbeträge entgegen.

Im Zweifel sollte in solchen Fällen die (volle) Miete unter Vorbehalt gezahlt werden. Damit bleiben Rückforderungsrechte erhalten.

Guten Tag,

ich bin seit 2009 Mieter einer Berliner Innenstadt-Wohnung in einem
Mehrparteienmietshaus, welches an einer Grundstücksbrache liegt.
Auf der Brache werden nun seit Anfang 2013 7 mehrgeschössige Häuser
mit Eigentumswohungen gebaut.

Zusätzlich wurde vor ca. 4 Wochen begonnen, alte Häuser neben der Baustelle
zu sanieren, ich wohne also neben einer Grossbaustelle.

Nun hatte ich irgendwo gelesen, dass in Innenstadtlagen mit
der Bebauung von Brachen gerechnet werden müsse und damit der
Mangel bei Einzug bekannt sei und eine Mietminderung nicht möglich sei.
Deshalb verzichtete ich bislang auf eine Minderung.

Nun erzählte mir ein anderer Mieter im Haus, er hätte schon länger die
Miete um 12% gemindert, und die Hausverwaltung hätte das akzeptiert,
er meinte, ich könnte die Mietminderung bis 2 Jahre rückwirkend
immer noch durchführen.

Meine Fragen:
1. kann ich die Miete rückwirkend ab 2013 mindern und falls nein, kann
ich sie ab jetzt mindern ?
2. angenommen die (rückwirkende) Mietminderung ist rechtlich wacklig und ich verliere
vor Gericht, ist dann eine fristlose Kündigung wegen 2-monatigen Mietrückstandes zu
befürchten ?

Zur Info, der Vermieter würde sich über die evtl. Möglichkeit einer Kündigung sehr
freuen, da die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen
und er die Mieter gerne loswerden würde.

MfG
Ratsuchender

17.08.2014 | 00:57

Antwort

von


(772)
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41812 Erkelenz
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Sehr geehrter Fragesteller,

Abgesehen von der Frage, ob überhaupt eine Mietminderung wg. Bauten in der Umgebung Ihrer Wohnung möglich gewesen wäre, hätten Sie die volle Miete unter Vorbehalt zahlen sollen.

In Zweifelsfällen ist das einem Mieter immer anzuraten, weil er damit sich nicht der Gefahr einer retrospektiven außerordentlichen Kündigung aussetzt.

Eine rückwirkende Mietminderung ist darüber hinaus nur möglich wenn Sie dem Vermieter den Mangel angezeigt und ihm damit Gelegenheit zur Beseitigung gegeben haben, vgl. <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/536c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536c BGB: Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter">§ 536 c BGB</a> .

Zahle der Mieter aber in Kenntnis seiner Nichtschuld weiter, ist die Vorschrift des <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/814.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 814 BGB: Kenntnis der Nichtschuld">§ 814 BGB</a> anwendbar und stehe der Rückforderung der Minderungsbeträge entgegen.

So eine Entscheidung des KG Berlin mit Urteil vom 21.12.2012, Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=8%20U%20286/11" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 21.12.2012 - 8 U 286/11: Miete trotz Mangelanzeige ungekürzt gezahlt: Keine Rückforderung!">8 U 286/11</a>




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
<!--dejureok-->


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 21.08.2014 | 20:20

Hallo Herr Burgmer,

vielen Dank für Ihre schlüssigen Erläuterungen.

Nachfrage:
ich habe den Vermieter zwar nicht über den Mangel informiert,
dennoch war dem Vermieter der Mangel nachweislich bekannt,
da er selbst vor Baubeginn über die Nachbarbaustelle informierte.
Ersetzt dieses die Mängel-Meldepflicht eventuell, gibt es dazu
irgendeine Rechtssprechung ?

Hintergrund ist eine kleine Mini-Hoffnung bzgl einer ähnlichen Frage
unter
> http://www.frag-einen-anwalt.de/Mietminderung-wegen-Baustelle-auf-dem-Nachbargrundstueck---f195609.html

Dort steht:
> Zwar hat der BGH im Jahr 2003 klargestellt, dass eine rückwirkende Miete grundsätzlich möglich ist, doch gibt es hierfür bestimmte Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen. Der Mangel muss dem Vermieter angezeigt worden sein...

Vielen Dank
Ratsuchender

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.08.2014 | 12:25

Der Ternor des von Ihnen wohl zitierten Urteils des BGH aus Juli 2003 lautet:

„b) Für nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes fällig gewordene Mieten scheidet eine analoge Anwendung des <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/536b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536b BGB: Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme">§ 536b BGB</a> , der an die Stelle des §<a href="http://dejure.org/gesetze/0BGB010102/539.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 539 BGB a.F.: Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters">539 BGB</a> a. F. getreten ist, aus. Insoweit beurteilt sich die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern kann, ausschließlich nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/536c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536c BGB: Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter">§ 536c BGB</a> . Dies gilt auch für Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind"...


...auf den ich hingewiesen hatte.


Erschwerend für Sie kommt hinzu, dass Sie bei Einzug in die Wohnung 2009 eine „Grundstücksbrache" selbst beschrieben haben, also mit einer Bebauung demnächst rechnen konnten.

So jedenfalls könnte Ihr Vermieter argumentieren. Da Sie zudem darauf hingewiesen hatten, dass

„sich der Vermieter über eine Kündigung sehr freuen würde",

...hatte ich Ihnen zu Vorsicht geraten: Also hier die Mini-Hoffnungsbotschaft:

Allenfalls über eine Minderung verhandeln, dabei auf jeden Fall die volle Miete „unter Vorbehalt zahlen". Dann kann Ihnen erstmal nichts passieren, denn das Beste für den Vermieter wäre die Option, Ihnen wegen Mietrückständen retrospektiv außerordentlich kündigen zu können.

Dann nämlich könnte er noch etwaige Kosten auf Sie abwälzen.

Viel Erfolg also,
Ihr
W. Burgmer, RA
<!--dejureok-->

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