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Mietminderung rückwirkend, da Dauerauftrag nicht korrigiert (Gewerbemietrecht)?

| 24.07.2015 14:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

folgender Sachverhalt:

-Gewerbemietrecht
-Mai 2013 Mangel angezeigt
-Juni 2014 Mietminderung angedroht ("behalte ich mir ausdrücklich eine Mietminderung vor")
-Juni 2015 nochmalige Mietminderung angedroht zum 01.08. mit 10%

Bei Durchsicht der Unterlagen fiel mir nun auf, dass ich die Mietminderung bereits im Juni 2014 angedroht hatte. Somit hätte ich ab August 2014 die Miete kürzen können. Eine genaue Bezifferung in "%" hat jedoch 2014 nicht stattgefunden, vielmehr die Androhung der Ersatzvernahme hilfsweise Mietminderung sollte der Mangel weiterhin ignoriert werden.

Kann man in dem "Vergessen der Änderung des Dauerauftrages" seit August 2014 eine Akzeptanz des Mangels sehen, da ich weiterhin brav die normale Miete gezahlt habe?

Oder wäre eine Rückrechnung ab August 2014 möglich, da der Mangel gemäß Mietvertrag ordnungsgemäß angezeigt und eine Mietminderung angekündigt wurde?

Der Vermieter hat bisher nicht reagiert. Der Zugang der Schreiben ist nachweisbar.

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine rückwirkende Mietminderung ist zwar nicht generell ausgeschlossen, ist aber oftmals nur schwer und unter besonderen Umständen durchzusetzbar.

Sie haben die Mängelanzeige im Juni 2014 mit einer Minderungsandrohung ab August 2014 vorgenommen, sodass grds. die Voraussetzungen der Mietminderung vorgelegen haben dürften. Allerdings haben Sie dennoch ca. ein Jahr die Miete ungemindert in voller Höhe weitergezahlt.

Dass Sie es vergessen haben, trotz der Mängelanzeige und Minderungsandrohung den Dauerauftrag zu ändern, geht wohl allein zu Ihren Lasten. Anhand der Kontoauszüge hätten Sie diesen Fehler leicht erkennen können und ggf. innerhalb kurzer Zeit korrigieren können. Vor diesem Hintergrund sehe ich schon deutliche Probleme, die Miete jetzt noch rückwirkend ab August 2014 zu mindern.

Nach Ihren Angaben gehe ich ferner davon aus, dass die Mietzahlung trotz der Minderungsandrohung ohne Vorbehalt weiter voll bezahlt wurde. Die Rechtsprechung geht in der Regel aber davon aus, dass der Mieter sein Minderungsrecht dann verliert bzw. verwirkt, wenn er in Kenntnis des Mangels und seines Minderungsrechts über einen längeren Zeitraum die Miete vorbehaltlos weiterhin in voller Höhe zahlt.

Auch unter diesem Gesichtspunkt gehe ich derzeit davon aus, dass eine rückwirkende Mietminderung eher nicht durchzusetzen sein wird.

Schließlich ist zu bedenken, dass nach § 814 BGB: Kenntnis der Nichtschuld auch eine Rückforderung der versehentlich überbezahlten Miete vom Vermieter ausgeschlossen sein dürfte und auch insoweit eine rückwirkende Mietminderung nicht durchsetzbar sein wird.

Zumindest Ihr Vermieter wird Ihnen das ungekürzte Weiterzahlen der Miete so auslegen, dass Sie freiwillig auf die Mietminderung verzichtet haben und deshalb auch nicht mehr rückwirkend ab August 2014 mindern können. Aufgrund der oben erwähnten Rechtsprechung ist es nicht unwahrscheinlich, dass auch ein Gericht so entscheiden würde.

Im Rahmen dieser Ersteinschätzung sehe ich daher derzeit keinen Raum für eine rückwirkende Mietminderung ab August 2014.

Ich bedaure, Ihnen keine positivere Antwort geben zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin




Bewertung des Fragestellers 24.07.2015 | 17:03

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