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Mietminderung nach Wasserschaden im Büro

31.03.2008 18:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Simone Sperling


Hallo,

ich bin freiberuflicher Unternehmensberater und habe ab Februar 2008 eine Büroetage (120 qm) angemietet für ca. € 2.300 Monatmiete inkl. Mehrwertsteuer. Dies erfolgte im Rahmen einer Unternehmensgründung. Der Vermieter ist eine GmbH.
Neben dem Bürohaus ist unmittelbar eine größere Baustelle. Wg. mangelhafter Abdichtung im Dachbereich der Baustelle ist gleich Anfang Februar über Nacht ein Wasserschaden entstanden im 1. OG (mein Büro). Der Vermieter als auch der Verursacher sind unmittelbar informiert worden und haben den Sachverhalt bestätigt. Es wurde beschlossen, eine Fachfirma zu beauftragen, die Wand freizulegen, das Mauerwerk zu trocknen und anschließend die ganze Wand zu verputzen und zu malern. Die weiße Wand ist 3,5 m hoch und ca. 7 m lang. Der betroffene Raum ist nicht teilbar und hat eine Größe von ca. 7m x 7m mit einem Fenster.

Direkte Schäden:
- bräunliche Wasserfleck bzw. feuchtes Mauerwerk in Augenhöhe von ca. 4 qm Größe
- Keller- und Putzgeruch im ganzen Raum
- Lahmgelegte Elektrik auf der ganzen Wandseite
- Demontage der Scheuerleisten auf der Gesamtlänge
- Zusätzlicher Reinigungsaufwand (Kalk, etc)
- Stromverbrauch für Geräte und zusätzliche Heizkosten wg. mehrmaliger Lüftung pro Tag (Auflage der Fachfirma)

Unmittelbare Schäden:
-Wg. der Größe des Flecks, der laufenden Trocknung (Infrarotwand, Kodenstrockner) und der nachfolgenden Renovierung konnte der Hauptarbeitsraum des Büros nicht eingerichtet werden, v.a. die avisierten Arbeitsplätze.
-Weitere Räume können nicht normal genutzt werden, da der Hauptarbeitsraum nicht einsatzfähig ist.

Es besteht Einvernehmen mit dem Vermieter über die grundsätzliche Forderung nach Mietminderung, da dieser Anspruch von ihn „nur“ weitergereicht wird an die Eigentümer der Nachbarbaustelle. Meine Fragen drehen sich im Prinzip um die Grundlagen und den Umfang der Schadensforderung (v.a. Mietminderung) gegen den letztendlichen Verursacher (Eigentümer der Nachbarbaustelle).

Fragen:
1. Auf welcher Rechtsgrundlage (Gesetzbuch) spielt sich der Streit ab, wenn ich freiberuflicher Berater bin und der Vermieter eine GmbH ist?
2. Macht es Sinn die unmittelbar nach dem Auftreten des Wasserschadens durch alle Beteiligten (mündlich) anerkannten Schäden nochmal via Aktennotiz und Fotobeweis einzureichen bzw. zu dokumentieren?
3. Ist es realistisch, wenn ich bis zur kompletten Sanierung (bislang 3. Monat; Endtermin offen) eine Mietminderung von 100% für den Hauptraum und von 50% für die anderen Räume einfordere?
4. Beinhaltet die Bruttomiete als Grundlage für die Mietminderung ebenfalls die von mir auf Kaltmiete und Nebenkosten gezahlte Umsatzsteuer?
5. Welche weiteren Ansprüche im Zusammenhang mit dem eingeschränkten Geschäftsbetrieb kann ich noch geltend machen, z.B. entgangener Gewinn bzw. Umsatzminderung?
6. Ist es sinnvoll und üblich, für die Mietminderung als auch für die Beseitigung des Wasserschadens dem Vermieter eine Frist zu setzen bzw. einen verbindlichen Sanierungszeitplan einzufordern?

Danke.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Ihre Anfrage unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

1.) Mietrechtliche Ansprüche bestimmen sich unbeachtlich der Rechtsform der Parteien nach den im BGB vorhandenen Regelungen zum Mietrecht (sh. § 578 BGB mit Verweis auf weitere Vorschriften) in Verbindung mit Ihrem Mietvertrag.

2.) Es ist zu Beweiszweck sinnvoll die Schäden usw. zu dokumentieren, fotografisch festzuhalten und sich dies sowie die Mietminderung vom Vermieter schriftlich zu bestätigen lassen. Denn wenn die verursachende Firma nicht alle Kosten übernimmt, könnten es auch zu Streit zwischen Ihnen und dem Vermieter kommen.

3.) Wenn Räumlichkeiten komplett nicht nutzbar sind, nur dann können 100% Mietminderung gefordert werden. Ist eine eingeschränkte Nutzung möglich, dann kann die Minderung auch nur anteilig erfolgen. Die genannten 50% sind nach der Schilderung und der in diesem Zusammenhang zu erwartenden Baumaßnahmen als angemessen zu betrachten.

4.) Die Minderung bestimmt sich aus der Bruttomiete.

5.) Schadensersatzansprüche wie entgangenen Gewinn, zerstörte Einrichtungsgegenstände usw. können Sie fordern, jedoch müssen Sie substantiiert die Ansprüche nachweisen und beziffern.

6.) Sie sollten angemessene Fristen setzen und bei Nichteinhaltung höhere Mietminderung, Kündigung o.ä. androhen.



Ich hoffe meine Antwort genügt Ihnen für eine erste Orientierung im Rahmen der Erstberatung und ich darf darauf hinweisen, dass meine Ausführungen auf Ihrer Sachverhaltsdarstellung beruhen.

Gern können Sie von Ihrem Recht zu einer Nachfrage Gebrauch machen. Weitergehende Fragen beantworte ich für Sie im Rahmen einer Mandatsübertragung, ebenso übernehme ich gern weitere Tätigkeiten im Rahmen eines Mandats. Eine Mandatsausführung kann unbeachtlich der örtlichen Entfernung erfolgen und eine Informationsweiterleitung erfolgt dann per E-Mail, Post etc..


Mit vorzüglicher Hochachtung

Simone Sperling
Rechtsanwältin

Enderstr. 59
01277 Dresden
Tel.: 0351/2 69 93 94
Fax: 0351/2 69 93 95
e-mail: sperling@anwaltskanzlei-sperling.de
www.anwaltskanzlei-sperling.de


Nachfrage vom Fragesteller 31.03.2008 | 19:57

Hallo,

können Sie bitte Ihre Einschätzung zur 3. Frage präzisieren bzw. Ihre Antwort näher erläutern?

Darf ich Ihre Antwort so verstehen, daß ich für den Hauptraum (60qm) wg. der laufenden Sanierung und der damit verbundenen Nichtnutzung 100% Mietminderung einfordern kann, jedoch für die anderen Räume, z.B. Konferenzraum, (60 qm) 50% Minderug denkbar sind?

Im Prinzip kann ich als Gewerbetreibender die anderen Räume nur eingeschränkt nutzen, weil der Hauptraum wirtschaftlich nicht nutzbar ist.

Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.03.2008 | 20:08

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich darf Ihnen bestätigen, dass Sie die Antwort richtig verstanden haben und hinsichtlich der anderen Räume, deren Nutzung eingeschränkt ist, anteilsmäßig mindern können und für den komplett nicht nutzbaren Raum 100% Minderung ansetzen können.

Hinsichtlich der anteilsmäßigen Minderung bestimmt sich diese stets nach dem Einzelfall und ist von den gesamten Umständen abhängig, Lautstärke etc. von den angrenzenden Bautätigkeiten usw.. Nach dem geschilderten Sachverhalt könnten 50% angemessen sein.

Mit vorzüglicher Hochachtung

Simone Sperling
Rechtsanwältin


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