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Mietminderung nach Sturmschaden

| 25.02.2015 19:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung:

Es geht um Fragen der Mietminderung in einer Wohnung nach unverschuldetem Wasserschaden. Fristen, Anzeigpflichten und Quoten.

An einer von mir vermieteten Immobilie gab es Anfang Januar einen Sturmschaden. Hierdurch lief Regenwasser auf den Dachboden. Ich informierte einen Dachdecker der aufgrund der Größe des Schadens einen Kostenvoranschlag abgeben wollte. Trotz mehrmaliger Zusicherung den Kostenvoranschlag umgehend zu erhalten, liegt er mir erst seit gestern vor. Inzwischen habe ich von zwei weiteren Dachdeckern Kostenvoranschläge eingeholt. Diese liegen mir seit Anfang dieser Woche vor. Eine Auftragsvergabe findet noch in dieser Woche statt. Mit einer Schadensbeseitigung ist aufgrund der Auslastung aller Dachdecker erst im April zu rechnen.

Als mich eine Mietpartei Ende Januar darüber informierte, dass in ihrer Wohnung Wasser aus der Deckenlampe läuft, habe ich als erste Maßnahme den Dachboden mit Folien auslegen lassen damit kein weiteres Wasser in die Wohnung gelangen kann. Allerdings befindet sich noch Feuchtigkeit in der Glaswolle (Deckenisolierung). Diese kann erst im Rahmen der Dachreparatur ausgetauscht werden.

Nun will der Mieter rückwirkend ab 01.02.2015 die Miete um 50% mindern.

Meine Fragen hierzu:

1. Muss die Mietminderung schriftlich angezeigt werden und ist sie hier rückwirkend möglich? Ist evtl. vorher vom Mieter eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen?

2. Wie hoch sollte eine Mietminderung sein? Von einer 90m² Wohnung mit geringem Mietzins (unattraktive Lage auf dem Land) sind Küche und Schlafzimmer (zusammen ca. 40m²) durch feuchte Stellen an der Decke und somit auch hohe Luftfeuchtigkeit beeinträchtigt. Der Mieter redet von Schimmelbildung und einer Raumtemperatur in der Küche von nicht mehr als 20 Grad Celsius aufgrund der nassen Deckenisolierung. Dies stelle ich in Frage. Außerdem hat er die Deckenleuchte der Küche demontiert weil zu Beginn Wasser aus dieser Lampe tropfte. Eine Beleuchtung des Raumes ist somit nur noch eingeschränkt durch die Beleuchtung der Küchenzeile möglich.

Es gibt also Beeinträchtigungen in diesen zwei Räumen. Es handelt sich um eine 4 Zimmer Küche Bad Flur- Wohnung.

25.02.2015 | 21:06

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragesteller,

1. Muss die Mietminderung schriftlich angezeigt werden und ist sie hier rückwirkend möglich? Ist evtl. vorher vom Mieter eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen?

Antwort:

Der Mieter (M) kann grds. ab dem Zeitpunkt der formlosen (Schriftlichkeit kann vereinbart sein) Mängelanzeige an den Vermieter (VM) kürzen (=mindern), § 536 c BGB .

Tut er das nicht, verliert er das Recht auf Minderung, § 536 c Absatz 2 BGB i.V.m. § 536 BGB , wenn er dadurch dem VM nicht die Möglichkeit der Abhilfe verschafft hat.

Die Minderung selbst muss er nicht erklären, nur die Mängelanzeige. Fristsetzung nicht erforderlich, wohl allerdings für weitere Rechte, etwa § 543 Absatz 3 BGB (=sofortige Kündigung). Rückwirkung der Minderung nur dann, wenn der VM einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat etwa auf unverzügliche Beseitigung.

2. Wie hoch sollte eine Mietminderung sein?

Antwort:

Zunächst gelten einige Grundsätze: Wichtig ist bei der Berechnung der Mietminderung für Feuchtigkeitsschäden die Einzelfallgerechtigkeit. In einer 100 m2 großen 4-Zimmer-Wohnung berechtigt ein nasser Fleck von 1 qm Durchmesser zu einer geringeren prozentualen Minderung als in einem 1-Zimmerappartement von 25 qm; 1 qm Schimmel in einer selten genutzten Abstellkammer ist weniger gravierend als im Schlafzimmer usw. Dieser kritische Blick ist auch bei Mietminderungstabellen angebracht. Qu.: Isenmann, Mersson: Mietminderung wegen Feuchtigkeitsmängeln NZM 2005, 881.


Zu der Rechtsprechung gibt des Tabellen mit einer kaum noch überschaubaren Kasuistik. Es kommt auf den Einzelfall an, der auch einen Augenschein vor Ort voraussetzt.


Ihrer Beschreibung nach betrifft der Schaden wichtige und stets bewohnte Räume, so dass 0,8 Anteil der Wohnung dauerhaft beeinträchtigt ist. Sollte tatsächlich Schimmelbildung nachweisbar sein und in der Küche eine nur noch eine eingeschränkte Beleuchtung möglich, würde ich die vom M geforderte Minderung um 50 % (der Warmmiete) nicht für überhöht halten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Bewertung des Fragestellers 27.02.2015 | 08:08

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letztlich dem Mandanten eher schaden als nützen.
Mit freundlichen Grüßen
Burgmer- Rechtsanwalt

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