Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),
Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.
Soweit Sie Minderung des Mietzinses infolge der Umstände, dass zum einen einef fehlerhafte Erdung vorlag und der Raum im EG nicht als Küche genutzt werden kann, geltend machen wollen, so setzt eine solche Mietminderung gemäß §536 BGB einen Mangel voraus. Ein solcher Sachmangel ist die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten.
In dem Erdungsfehler ist ein Mangel der Mietsache selbst zu erkennen. Da die Mietminderung kraft Gesetzes eintritt, wären Sie in den ersten beiden Monaten, nach Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter, berechtigt gewesen, die Miete zu mindern. Da der Vermieter Abhilfe geschaffen hat und der Mangel beseitigt wurde, besteht nunmehr kein Recht mehr, für die Zukunft die Miete zu mindern. Das Recht zur Mietminderung ist also vom tatsächlichen Bestehen eines Mangels abhängig. Wurde dieser Mangel beseitigt erlischt das Recht zur Mietminderung genau wegen dieses Mangels.
Da der Erdungsfehler einen Mangel der Mietsache darstellt, der Ende des Monats Juli 2009 beseitigt wurde, so hätte Ihnen für den Monat Juni ein Recht zur Mietminderung anteilig zum zahlenden Mietzins und für den Monat Juli anteilige Minderung bis Beseitigung des Mangels zugestanden. Soweit dies durch Sie nicht erfolgte, so kann dies nach Auffassung des Bundesgerichtshofes unter engen Voraussetzungen auch nachträglich erfolgen. Mit Urteil vom 16.07.2003, Az.: VIII ZR 274/02 bestätigte der BGH seine ständige Rechtsprechung, dass eine nachträgliche Mietminderung erst dann ausscheidet, wenn der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg ungekürzt und vorbehaltslos zahlt. Hierbei bringt der BGH einen Zeitraum von 6 Monten in Ansatz. Soweit Sie erst am 22.07.2009 den Erdungsfehler feststellten, so wurde Ihnen der Mangel erst nachträglich bekannt. Auch liegen die Voraussetzungen der Verwirkung aus meiner Sicht nicht vor, so dass Sie durchaus auch jetzt noch die Miete für 2 Monate mindern können. Dies sollten Sie dem Vermieter mitteilen, insbesondere, dass dies für die Monate Juni und Juli gelten soll. Ab Beseitigung des Mangels sind Sie nicht mehr zur Mietminderung berechtigt, d.h. es verbleibt bei den 2 Monaten.
In Anlehnung an das Urteil des AG Berlin-Neukölln vom 20.10.1987, Az.: 15 C 23/87, mit welchem bei einem vollständigen Stromausfall eine Mietminderung i.H.v. 100% anerkannt wurden, halte ich die Mietminderung im vorliegenden Fall in gleicher Höhe für gerechtfertigt. In Folge des Erdungsfehlers war eine Stromnutzung nicht möglich und mit einer Gefahr für Leib oder Leben verbunden.
Es ist Ihnen jedoch anzuraten, dies gegenüber dem Vermieter mit anwaltlicher Hilfe geltend zu machen, da durchaus, soweit der Vermieter die hiesige Rechtsauffassung nicht teilt, die Kündigung wegen Zahlungsverzug drohen kann.
Soweit Sie darüber hinaus darlegen, dass Sie unter psychischer Belastung gelitten haben, so ist ein weiterer Schadensersatzanspruch dies bzgl. An hohe Anforderungen geknüpft. Zum einen müssen Ihre psychischen Belastungen einen Krankheitsgrad erreicht haben. Zudem muss diese infolge einer Pflichtverletzung seitens des Vermieters eingetreten sein. Dies kann in einem Unterlassen bestehen, wenn es der Vermieter versäumt hat, über den Umstand des Erdungsfehlers, welchen er zudem gekannt haben muss, aufzuklären. Diese Beweisführung wird sehr schwierig sein. Zudem werden die psychischen Belastungen den erforderlichen Krankheitsgrad erreicht haben. Unter diesem Gesichtspunkt sollten Sie sich mit der Mietminderung zufrieden geben.
Bzgl. Des Umstandes, dass das EG nicht als Küche genutzt werden kann, vermag ich hierin keinen Mangel der Mietsache zu erkennen. Die Wohnung selbst verfügt anderorts über die Möglichkeit einer Küche. Sie sind daher im vertragsgemäßen Gebrauch nicht eingeschränkt. Bloße Raumaufteilungsfehler begründen keinen Mangel. Gewährleistungsrechte stünden Ihnen nur dann zu, soweit der Vermieter eine Eigenschaft der Wohnung zugesichert hat. Voraussetzung ist hierfür, dass sich der Vermieter mit seiner Aussage über eine bestimmte Eigenschaft vertraglich binden wollte. Dies ist von der Auslegung des Einzelfalls abhängig. Vorliegend mangelt es an einer schriftlichen Zusage. Der Vermieter selbst hat auch gar nicht gemeint, der Raum im EG sein tauglich für eine Küche, sondern Ihnen den Einbau lediglich erlaubt. Auch vermag ich eine solche Zusicherung nicht in der Äußerung des Maklers zu erkennen, zumal dieser gegenüber dem Vermieter über einen gewissen Grad an Wissensnachteil verfügt. Mietminderung infolge dieses Umstandes kann daher nicht erkannt werden.
Da der fehlende Anschluss damit keinen Mangel darstellt, sind die Kosten des Umbaus auch nicht gemäß §536 a BGB erstattungsfähig, zumal Sie den Vermieter vorab mit der Mangelbeseitigung hätten in Verzug setzen müssen. Sie sollten daher das Angebot auf Übernahme von 200,- EUR annehmen.
Im Ergebnis verbleibt es daher lediglich bei dem Recht zur Mietminderung für die Monate Juni und Juli 2009.
Ich bedaure, Ihnen keine andere Mitteilung geben zu können. Trotz allem hoffe ich, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe
