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Mietminderung für lebensgefährdend defekte Hauselektrik und Geräte

31.07.2009 17:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir (Vater, Mutter, 6-jähriges Kind) haben seit dem 15.06.2009 ein Reiheneckhaus (REH) in München-Pasing gemietet. Die monatliche Warmmiete liegt bei 1.685,- Euro. Vermittler war eine Maklerfirma, die das Objekt im Internet explizit zur Privatnutzung durch eine Familie angeboten hatte. Es handelt sich bei diesem REH um die ehemalige Arztpraxis einer in Rente gegangenen Gynäkologin – unsere jetzige Vermieterin.

Soweit uns bekannt ist, stand das Objekt nach der Praxisauflösung und einer nur kurzzeitigen Vermietung an einen Arzt-Kollegen bei unserem Mietvertragsabschluss schon rund zwei Jahre lang leer. Eine erste Vermietung zur Privatnutzung wurde von Seiten jener Mieter bereits vor deren Einzug - laut Eigentümerin: unberechtigt, aber wirkungsvoll - widerrufen.

Bezüglich der Wohnraumnutzung war uns schon bei der Besichtigung von der Maklerin versichert worden, dass das einstige Praxis-Labor im EG (ursprünglich als Küche vorgesehen und unverändert auch mit entsprechendem Mobiliar ausgestattet) leicht als „ganz normale Familien-Küche" nutzbar sei, wenn man die Elektro-Geräte aus der winzigen Personalküche im 1.OG (fensterlos, ca. 6 Quadratmeter groß, ein uralter Kühlschrank, ein uralter Elektro-Herd mit Abzughaube, eine Spülmaschine jüngerer Bauart) einfach in dem ehemaligen Labor (tatsächlicher Küchenraum) im EG einbaut.

Auch die Vermieterin selbst erklärte uns mündlich bei Vertragsabschluss, dass uns dies erlaubt und technisch möglich sei – alle Geräte seien voll funktionstüchtig.

Bereits vor unserem Einzug (22.07.2009) mussten wir allerdings feststellen, dass der fast 30 Jahre alte Elektroherd schon beim ersten Betreiben einen Kurzschluss im ganzen Haus auslöst, offenbar selbst defekt oder falsch angeschlossen ist, wg. des hohen Alters technisch nicht „aufrüstbar“ und energietechnisch völlig ineffizient sein würde. Letzteres galt auch für die heillos verschmutzte, ebenso veraltete Dunstabzugshaube, die zudem schon bei unseren ersten Reinigungsversuchen brüchig wurde.

Um dennoch rechtzeitig zu unserem Einzug eine funktionierende Küche im EG zu haben, kauften wir einen neuen Elektroherd samt Dunstabzugshaube auf eigene Kosten.

Wie sich anlässlich der von uns in Auftrag gegebenen Geräte-Montage nun jedoch zeigte, verfügte das Labor im EG wider Erwarten nicht über den nötigen Starkstrom- / Drehstromanschluss (400 Volt) für den Herd, und wir mussten, um diesen legen zu lassen, erst einen Fachbetrieb rufen.

Im Rahmen jener Installation stellte sich per Zufall heraus, dass einige der Steckdosen im selben Raum (hier war und ist noch heute ein zuvor schon bestehender Kühlschrank angeschlossen) einen lebensgefährdenden Erdungsfehler aufweisen, der jedoch Vermieter-Sache ist.

Mit Rechnung vom 22.07.2009 (Erhalt: 24.07.2009) wurden wir darum von dem Fachbetrieb ausdrücklich dazu aufgefordert, sofort unseren Vermieter zu informieren: „Weitere Erdungsfehler sind nicht ausgeschlossen. Die Elektroanlage im Reihenhaus sollte schnellstmöglich einer Gesamtprüfung (E-Check) unterzogen werden. Bei Fehler an der Erdungsanlage (Schutzerdung) besteht Lebensgefahr!“

Da unser unverzüglicher Anruf bei der Vermieterin (Freitag, 24.07.09, 11.15 Uhr mit Bitte um Rückruf auf ihrem AB) ohne jede Reaktion blieb, baten wir wegen der hohen Gefahr und Dringlichkeit die Maklerin um Hilfe. Diese versicherte uns nach langem Warten abends um etwa 19.45 Uhr, dass unsere Vermieterin die betreffende Firma nunmehr mit einem Wochenend-Notdienst beauftragt habe. Auf diesen jedoch warteteten wir in großer Anspannung vergebens.

Wie wir vom GF dieser Firma erst am Montag, dem 27.07.09, erfahren haben, hat unsere Vermieterin – im vollen Wissen um unsere Lebensgefährdung - in Wahrheit den Notdienst schon kurz darauf (Samstag früh) aus Kostengründen storniert und eine Auftragsausführung (E-Check und Instandsetzung aller Defekte) erst ab Montag, den 27.07.09, bewilligt.

Tatsächlich wurde der E-Check dann in 5,5-stündiger Arbeit, die uns jede Aktionsfreiheit genommen hat, am Montag auch durchgeführt und der besonders gefährliche Stromkreis in der Küche zunächst abgesichert. Für die Instandsetzung der dortigen und zweier weiterer defekter Steckdosen im Keller wurde von der Vermieterin bis heute keine Ausführung freigegeben.

Zudem lehnt sie mit gestrigem Schreiben die volle Kostenübernahme unserer Rechnung für den von uns verauslagten Anschluss des Herdes und der Dunstabzugshaube (438,28 Euro), die wir bei unserer Überweisung der August-Miete bereits einbehalten haben, rigoros ab, bestreitet alle ihre mündlichen Zusicherungen und behauptet wahrheitswidriger Weise:

„Sie haben eine vollfunktionierende Küche im 1. Stock vorgefunden, haben dann eine Umstellung des Herdes im Erdgeschoss in Auftrag gegeben. Bei der Hausübernahme wurde Ihnen vor Zeugen mitgeteilt dass es sich um eine Frauenarztpraxis gehandelt hat und deshalb die Raumaufteilung nicht dem üblichen Reihenhauscharakter entsprach. (…) Ein Vorschlag zur Güte, ich beteilige mich mit 200,00 Euro an den entstandenen Kosten.“

Wir jedoch wollen auf der vollen Kostenübernahme dieser Rechnung durch die Eigentümerin bestehen.

Überdies: Die aus dem fehlenden Starkstromanschluss und der überraschenden Erdungsfehlerdiagnose resultierenden Verzögerungen unserer freien Nutzung des Objektes (insgesamt 12 Stunden Elektriker-Arbeiten), die billigend in Kauf genommene handfeste Lebensgefahr und psychische Belastung, unter der wir – vor allem unser 6-jähriges Kind - fast drei Tage lang standen, die Notwendigkeit eines Neukaufs zweier Küchengeräte – dies alles berechtigt uns unserer Ansicht auch zu einer erheblichen Mietminderung.

Wie wir mittlerweile außerdem wissen, hätte die Eigentümerin ihr REH ohne vorherigen E-Check überhaupt nicht zur privaten Nutzung vermieten dürfen.

Unsere Frage lautet also:

Muss die Vermieterin jene Kosten, die wir ihr von der August-Miete in Abzug gebracht haben, in vollem Umfang tragen und welche Schadenersatzansprüche können wir vor dem beschriebenen Hintergrund außerdem im Wege der Mietminderung geltend machen?

Wir bitten dringend um eine schnelle, prägnante und aussagestarke Antwort!

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.


Soweit Sie Minderung des Mietzinses infolge der Umstände, dass zum einen einef fehlerhafte Erdung vorlag und der Raum im EG nicht als Küche genutzt werden kann, geltend machen wollen, so setzt eine solche Mietminderung gemäß §536 BGB einen Mangel voraus. Ein solcher Sachmangel ist die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten.

In dem Erdungsfehler ist ein Mangel der Mietsache selbst zu erkennen. Da die Mietminderung kraft Gesetzes eintritt, wären Sie in den ersten beiden Monaten, nach Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter, berechtigt gewesen, die Miete zu mindern. Da der Vermieter Abhilfe geschaffen hat und der Mangel beseitigt wurde, besteht nunmehr kein Recht mehr, für die Zukunft die Miete zu mindern. Das Recht zur Mietminderung ist also vom tatsächlichen Bestehen eines Mangels abhängig. Wurde dieser Mangel beseitigt erlischt das Recht zur Mietminderung genau wegen dieses Mangels.
Da der Erdungsfehler einen Mangel der Mietsache darstellt, der Ende des Monats Juli 2009 beseitigt wurde, so hätte Ihnen für den Monat Juni ein Recht zur Mietminderung anteilig zum zahlenden Mietzins und für den Monat Juli anteilige Minderung bis Beseitigung des Mangels zugestanden. Soweit dies durch Sie nicht erfolgte, so kann dies nach Auffassung des Bundesgerichtshofes unter engen Voraussetzungen auch nachträglich erfolgen. Mit Urteil vom 16.07.2003, Az.: VIII ZR 274/02 bestätigte der BGH seine ständige Rechtsprechung, dass eine nachträgliche Mietminderung erst dann ausscheidet, wenn der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg ungekürzt und vorbehaltslos zahlt. Hierbei bringt der BGH einen Zeitraum von 6 Monten in Ansatz. Soweit Sie erst am 22.07.2009 den Erdungsfehler feststellten, so wurde Ihnen der Mangel erst nachträglich bekannt. Auch liegen die Voraussetzungen der Verwirkung aus meiner Sicht nicht vor, so dass Sie durchaus auch jetzt noch die Miete für 2 Monate mindern können. Dies sollten Sie dem Vermieter mitteilen, insbesondere, dass dies für die Monate Juni und Juli gelten soll. Ab Beseitigung des Mangels sind Sie nicht mehr zur Mietminderung berechtigt, d.h. es verbleibt bei den 2 Monaten.
In Anlehnung an das Urteil des AG Berlin-Neukölln vom 20.10.1987, Az.: 15 C 23/87, mit welchem bei einem vollständigen Stromausfall eine Mietminderung i.H.v. 100% anerkannt wurden, halte ich die Mietminderung im vorliegenden Fall in gleicher Höhe für gerechtfertigt. In Folge des Erdungsfehlers war eine Stromnutzung nicht möglich und mit einer Gefahr für Leib oder Leben verbunden.
Es ist Ihnen jedoch anzuraten, dies gegenüber dem Vermieter mit anwaltlicher Hilfe geltend zu machen, da durchaus, soweit der Vermieter die hiesige Rechtsauffassung nicht teilt, die Kündigung wegen Zahlungsverzug drohen kann.

Soweit Sie darüber hinaus darlegen, dass Sie unter psychischer Belastung gelitten haben, so ist ein weiterer Schadensersatzanspruch dies bzgl. An hohe Anforderungen geknüpft. Zum einen müssen Ihre psychischen Belastungen einen Krankheitsgrad erreicht haben. Zudem muss diese infolge einer Pflichtverletzung seitens des Vermieters eingetreten sein. Dies kann in einem Unterlassen bestehen, wenn es der Vermieter versäumt hat, über den Umstand des Erdungsfehlers, welchen er zudem gekannt haben muss, aufzuklären. Diese Beweisführung wird sehr schwierig sein. Zudem werden die psychischen Belastungen den erforderlichen Krankheitsgrad erreicht haben. Unter diesem Gesichtspunkt sollten Sie sich mit der Mietminderung zufrieden geben.


Bzgl. Des Umstandes, dass das EG nicht als Küche genutzt werden kann, vermag ich hierin keinen Mangel der Mietsache zu erkennen. Die Wohnung selbst verfügt anderorts über die Möglichkeit einer Küche. Sie sind daher im vertragsgemäßen Gebrauch nicht eingeschränkt. Bloße Raumaufteilungsfehler begründen keinen Mangel. Gewährleistungsrechte stünden Ihnen nur dann zu, soweit der Vermieter eine Eigenschaft der Wohnung zugesichert hat. Voraussetzung ist hierfür, dass sich der Vermieter mit seiner Aussage über eine bestimmte Eigenschaft vertraglich binden wollte. Dies ist von der Auslegung des Einzelfalls abhängig. Vorliegend mangelt es an einer schriftlichen Zusage. Der Vermieter selbst hat auch gar nicht gemeint, der Raum im EG sein tauglich für eine Küche, sondern Ihnen den Einbau lediglich erlaubt. Auch vermag ich eine solche Zusicherung nicht in der Äußerung des Maklers zu erkennen, zumal dieser gegenüber dem Vermieter über einen gewissen Grad an Wissensnachteil verfügt. Mietminderung infolge dieses Umstandes kann daher nicht erkannt werden.

Da der fehlende Anschluss damit keinen Mangel darstellt, sind die Kosten des Umbaus auch nicht gemäß §536 a BGB erstattungsfähig, zumal Sie den Vermieter vorab mit der Mangelbeseitigung hätten in Verzug setzen müssen. Sie sollten daher das Angebot auf Übernahme von 200,- EUR annehmen.

Im Ergebnis verbleibt es daher lediglich bei dem Recht zur Mietminderung für die Monate Juni und Juli 2009.

Ich bedaure, Ihnen keine andere Mitteilung geben zu können. Trotz allem hoffe ich, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 01.08.2009 | 12:25

Leider verkennt bzw. missachtet Ihre Antwort die wesentlichen Informationen in meiner Sachverhaltsdarstellung:

1. Wie ich ausdrücklich erklärt hatte, wurde bis jetzt der ungeerdete Stromkreis zunächst nur abgesichert, nicht aber die dazugehörigen Steckdosen instandgesetzt. Der Mangel ist insofern noch immer NICHT BESEITIGT.

2. Wie ich deutlich beschrieben hatte, war eine vertragsgemäße Nutzung der angeblich voll funktionstüchtigen Küche im 1. OG wegen der unbrauchbaren Hauptgeräte (Elektroherd und Dunstabzugshabe) ohnehin nicht möglich.

3. Wie ich ebenso unmissverständlich dargelegt hatte, war uns vom Vermieter die Nutzung des Labor-Raums im EG nicht nur ERLAUBT, sondern auch dessen TECHNISCHE TAUGLICHKEIT für einen Küchen-Einbau ZUGESICHERT worden.

4. Wie ich abschließend extra noch betont hatte, ist für die Vermietung von derartigen Gewerbeobjekten ein VORHERIGER E-CHECK GESETZLICH VORGESCHRIEBEN - eine aufwendige Prüfung, die jenen Erdungsfehler schon vor der Vermietung aufgedeckt hätte, aber vom Vermieter nachweislich unterlassen wurde.

Bitte beantworten Sie mene Frage nochmals unter Berücksichtigung dieser leider völlig unbeachtet gebliebenen Kern-Fakten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.08.2009 | 13:39

Sehr geehrter Fragesteller,

insoweit erfolte meine Würdigung genau unter Zugrundlegung Ihrer Kernfakten.

1. Soweit nur eine Absichterung erfolgte, sind Sie weiterhin zur Mietminderung und auch zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.

2. Dass die Küche nicht funktionierte, wurde von Anfang derart gewürdigt. In solch einem Fall haben Sie den Mieter zunächst aufzufordern, den Mangel zu beseitigen, so dass dieser beseitigt werden kann. Erst dann sind Sie zur Selbstvornahme berechtigt. Sie haben aber offenbar bereits vor ablauf einer angemessenen Frist die Selbstvornahme vorgenommen. Der Vermieter kann sich damit auf den Standpunkt stellen, dass ein kompletter Austausch nicht notwendig gewesen wäre. Insoweit haben Sie eine vertragliche Pflicht verletzt und dem Vermieter das Recht zur Mangelbeseitigung genommen.

3. Eine Zusicherung ist bei weitem noch nicht allein darin zu sehen, dass gesagt wurde, der Raum sei tauglich. Nach Ihren Ausführungen habe dies nur der Makler gesagt. Dieser verfügt gegenüber dem Vermieter über einen Wissensnachteil. Davon abgesehen werden an eine Zusicherung durch den Bundesgerichtshof erhöhte Anforderungen gestellt. Danach ist eine solche nur in Ausnahmefällen und nur dann gegeben, soweit die Äußerung in einer vtraglich bindenden Weise abgegeben wurde. Hier reicht die blosse Mitteilung, es sei gesagt worden, dass der Raum tauglich sei, nicht aus.

4. Hieran ändert auch nichts die gesetzliche Pflicht zum E-Check etwas. Soweit das Mietverhältnis begründet wurde, verbleibt es bei der Möglichkeit der Mietminderung oder aber außerordentlichen Kündigung.

Ich möchte Sie abschließend höflichst darauf hinweisen, dass der Kern der Sache erkannt wurde, in Ihrem Fall die Rechtslage aber kein günstigeres Ergebnis hergibt.

Mit freundlichen Grüßen

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