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Mietminderung durch starke Hitze bei gewerblichen Räumen

09.08.2018 12:39 |
Preis: 45,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Arbeitsschutz bei hohen Raumtemperaturen (Hitze ab ca. 35 Grad C) und die Frage der Minderung gewerblicher Mietzinsen.

Sehr geehrte Anwälte,
ich hätte gerne einen rechtssichere Antwort bzgl. möglicher Mietminderung durch starke Hitze in den gewerblichen Räumen. Unsere Räume sind in den letzten Wochen konstant über 30 Grad. Der Vermieter baut keine Klima in unsere Räume ein. Ein Arbeiten ist für uns und unsere Angestellten kaum mehr möglich - ohne unsere mobilen Klimageräte - die aber Strom ohne Ende fressen.
Können wir Miete mindern? Wenn ja, ab wann? Was müssen wir als Beweislast bringen?

Gerne zu Ihren Fragen:

Der Fall ist unter zwei Gesichtspunkten zu bewerten, die sich aber ergänzen:

Das Sie Ihre Arbeitnehmer erwähnen, gilt (a) arbeitsrechtlich…

§ 4 Besondere Anforderungen an das Betreiben von Arbeitsstätten

(1) 1Der Arbeitgeber hat die Arbeitsstätte instand zu halten und dafür zu sorgen, dass festgestellte Mängel unverzüglich beseitigt werden.2Können Mängel, mit denen eine unmittelbare erhebliche Gefahr verbunden ist, nicht sofort beseitigt werden, ist die Arbeit insoweit einzustellen.
...(gekürzt)
(3) Der Arbeitgeber hat Sicherheitseinrichtungen zur Verhütung oder Beseitigung von Gefahren, insbesondere Sicherheitsbeleuchtungen, Feuerlöscheinrichtungen, Signalanlagen, Notaggregate und Notschalter sowie raumlufttechnische Anlagen, in regelmäßigen Abständen sachgerecht warten und auf ihre Funktionsfähigkeit prüfen zu lassen.

Das heißt vereinfacht, dass in einem Arbeitsraum Temperaturen von mehr als 35 Grad C nicht mehr zulässig sind, so dass es von einem Mitarbeiter nicht verlangt werden darf, sich dort zu Arbeitszwecken aufzuhalten.

(b) Daraus resultiert mietvertragsrechtlich, dass eine gewerbliche Mietsache ab ca. diesen Temperaturen generell nicht mehr den Anforderungen des § 4 der ArbStättV entspricht, also einen Mangel darstellt, der grundsätzlich auch zur Minderung des Mietzinses berechtigt, wie Sie...

§ 536 BGB „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln" entnehmen können:

(1) 1Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. 2Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

Mindern Sie also die Miete und berufen sich auf 4.4 Absatz der „Technische Regeln für Arbeitsstätten Raumtemperatur ASR A3.5, Stand GMBI 2018, S. 474.:

(3) Wird die Lufttemperatur im Raum von +35 °C überschritten, so ist der Raum für die Zeit der Überschreitung ohne - technische Maßnahmen (z. B. Luftduschen, Wasserschleier), - organisatorische Maßnahmen (z. B. Entwärmungsphasen) oder - persönliche Schutzausrüstungen (z. B. Hitzeschutzkleidung), wie bei Hitzearbeit, nicht als Arbeitsraum geeignet.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


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