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Mietminderung durch Regenwasser im Kellerraum


| 19.04.2007 20:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich habe ein Haus vermietet. In einen Kellerraum drang 2 mal Regenwasser ein. Im Abflußrohr (im Boden) in das das Fallrohr der Regenrinne endet, befand sich ein großer toter Vogel. Dieser verstopfte das Abflußrohr. Das Regenwasser trat oberhalb des Bodens aus, lief an das Haus zurück und drang dort ins Mauerwerk/Keller ein. Die Regenrinne wurde im Herbst und im Frühjahr gereinigt. Der Mieter meldete die feuchte Kellerwand umgehend. Da wir Grundwasser als Grund vermuteten sprachen wir mit der Baufirma, die sich "vor Ort" ein Bild machte. Den Schaden aber nicht finden konnte. Kurz danach kam es zu einem Starkregen, wodurch ca. 20 ltr. Wasser in den Keller eindrangen. Daraufhin gruben wir das Abflußrohr aus und stellte eben jenen toten Vogel im Rohr fest. Unser Problem:
Der Mieter kürzt nun die Miete um 5 % (wegen eingeschränktem Gebrauch). Zieht uns ca. 40 ,- EURO als "Verwendungsersatz" von der Miete ab und fordert wohl auch noch Schadenersatz für seine im Keller durchnäßten Sachen.
Er wirft uns vor, wir hätten den 2. Wassereinbruch "billigend" in Kauf genommen.
Meldung der feuchten Wand durch den Mieter am 22.01.07, 2, Wassereinbruch 28.02.07.
Ist sein Vorgehend rechtens, dies vor dem Hintergrund, daß wir sehrwohl tätig geworden sind. Haften wir für seine Sachen im Keller? Habe wir seine Kosten für Reinigung ect zu tragen?
19.04.2007 | 20:49

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

Hier bestehen zwei Verträge:

( 1 ) Erstens der Mietvertrag und ( 2 )zweitens ein Werk - bzw. Dienstvertrag mit der beauftragten Fachfirma.

( 1 ) Zum Mietvertrag

a.) Minderung

Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter den Mietzins mindern. Dieser Anspruch ist zwar von einem Verschulden des Vermieters unabhängig.

Allerdings muss gemäß nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ein ERHEBLICHER Mangel vorliegen, damit der Mieter überhaupt zur Minderung berechtigt ist.

Solange die Kellerräume feucht waren bzw. immer noch sind
( ? )können 5 % Minderung aus der Bruttomiete durchaus angemessen sein.

Sie sollten übrigens erforderlichenfalls die Mauer durch geeignetes Gerät alsbald trocken legen (lassen), damit die Feuchtigkeit in der Mauer nicht in die oben gelegenen Räumlichkeiten weiterwandert.

b.) Schadensersatz

Anders als bei einem womöglichen Minderungsanspruch ist die Haftung des Vermieters bei nach Wohnungsübergabe auftretenden Mängeln verschuldensabhängig.

Sie müssten sich allerdings ein Verschulden Ihrer Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB zurechnen lassen.

Dies gilt auch bei Fahrlässigkeit der beauftragen Fachfirma.

Nach erster Beurteilung der Sach - und Rechtslage hat sich die beauftragte Firma fahrlässig verhalten, da sie trotz Meldung der Feuchtigkeit den toten Volgel und damit die Schadensursache für feuchte Wände und beschädigtes Eigentum der Mieter nicht gefunden hat.

Ich bitte zu beachten, dass eine abschließende Klärung der Schuldfrage im Rahmen dieses Forums nicht möglich ist, zumal solche Fragen auch vor Gericht meist nicht anders als durch Beauftragung teurer Sachverständigengutachten geklärt werden können.

( 2 ) Vertrag mit der Fachfirma

Sowohl Ihnen als Vertragspartner als auch den Mietern können Schadensersatzansprüche gegenüber der Fachfirma zustehen. Sie sollten daher einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen.

Die ganze Angelegenheit sollte insbesondere im Verhältnis gegenüber der beauftragten Firma nicht auf die leichte Schulter genommen werden, da derzeit unter Umständen noch gar nicht beurteilt werden kann, wie sich das Schadensbild am Haus durch wandernde Feuchtigkeit letztlich äußern wird.

Sollte sich die Firma auf den Standpunkt stellen, dass sie kein Verschulden trifft, so könnten Sie sich zwar dieser Auffassung anschließen und eine Schadensersatzpflicht Ihrerseits gegenüber dem Mieter ebenfalls bestreiten.

Dieses Vorgehen hätte jedoch den Nachteil, dass Sie unter Umständen vom Mieter gerichtlich in Anspruch genommen werden und dass Sie außerdem auf bestehende Regressmöglichkeiten gegenüber dem Handwerker quasi verzichten würden.

Alles in allem, rate ich einen Rechtsanwalt mit der Prüfung der Angelegenheit und der Wahrnehmung Ihrer Interessen gegenüber Mieter und Handwerker zu beauftragen, weise auf die kostenfreie Nachfragefunktion hin und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Dipl.-Jur. M. Kohberger
Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 20.04.2007 | 12:27

Hallo und vielen Dank für die schnelle Beantwortung! Ich muß folgendes klarstellen:
Die Baufirma hatten wir zu Rate gezogen, weil wir von einer undichten Kellerwand ausgegangen waren. Dies ist/war offensichtlich nicht der Fall, die Fa. war nicht zur Lecksuche beauftragt. Nach dem 2. Wassereinbruch entschieden wir uns ( da keine andere plausible Erklärung zu finden war), selbst nach der Usache zus suchen und öffeneten das Abflußrohr im Boden. Dort fanden wir den toten Vogel. Habe wir trotz Wartung und Reinigung der Regenrinnen/Fallrohre (im Herbst 06 und Frühling 07) den Schaden zu verteten? Müssen wir dem Mieter seine Arbeitszeit (Keller ausräumen , aufwischen ect. und Schadenersatz zahlen. Wir haben meiner Meinung nach nicht schudhaft gehandelt!?

Vielen Dank für Ihre Mühe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.04.2007 | 13:03

Vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Wie bereits ausgeführt ist die Klärung der Schuldfrage eine sehr schwierige. Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt ausser Acht lässt. Sie haben im Frühjahr 07 die Regenrinnen / Fallrohre gewartet, sodass Sie gegenüber dem Mieter durchaus argumentieren sollten, dass Sie Schäden an den von ihm eingelagerten Gegenständen nicht zu vertreten haben.

Fraglich ist ohnehin, ob die Kellerräume überhaupt als Lager vermietet wurden und ob nicht die Hausordnung vorsieht, dass Gerümpel etc. nicht abzulagern ist.

Sollte außergerichtlich keine Einigung erzielt werden können, so besteht ein gewisses Prozess -u. damit einhergehendes Kostenrisiko.

Ich meine, dass eine vernüftige außergerichtliche Einigung so aussehen könnte, dass für die Zeit der Nutzungsbeeinträchtigung der Kellerräume besagte 40,00 €uro nicht als Mietzins geschuldet sind und im Gegenzug der Mieter unter Umständen eingetretene Schäden an seinen Sachen nicht in Rechnung stellt.

Ich hoffe, Ihre Frage(n) zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Dipl.-Jur. M. Kohberger
Rechtsanwalt

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