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Mietminderung durch Geruchsbelästigung


02.08.2005 20:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Hallo!Wir haben im Januar eine Neubauwohnung bezogen,bevor wir den Vertrag unterzeichnet haben, sicherter uns der Vermieter zu, den bestehenden Katzengestank(verursacht durch die Tierhaltung des Vormieters)zu beseitigen. Nach mehrmaligen Hin und Her und vielen Versuchen in den verschiedenen betroffenen Räumen haben wir das Problem zwar nicht mehr so stark, aber (je nach Witterung , Luftfeuchtigkeit und Temperatur) kommt es immer wieder zu Geruchsschwaden in der Wohnung. teilweise wurden vom Vermieter Türen ausgetauscht und auch der Spannteppich um die betroffenen Stellen ausgeschnitten und ersetzt.Der vermieter war auch mit einer Dame der Hygiene hier-doch auch die konnte nur eine minimale Geruchsbelästigung feststellen, da zu dem Zeitpunkt eben grad die Außentemperatur nicht zur Bildung von geruch führten-besonders stark ist es ab 20 Grad und Sonne, und wenn die Fenster geöffnet sind,extrem ist es bei Regen, dann zieht der Geruch im 2.Kinderzimmer aus einer unbekannten Quelle und im Essbereich in der Wohnküche in unsere Nasen.Der Flur wurde vom Vermieter bereits mit einem neuen Bodenbelag ausgestattet-wir haben dann zusätzlich die Wände mit Lastex gestrichen und damit den Geruch eindämmen können. Vermutlich ist der Katzenurin in die Betonspalten in den Böden geflossen, so das er sich von da verbreitet.Wir planen jetzt eine Mietminderung, sind uns aber nicht sicher in welcher Höhe.
Guten Abend,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nach Ihrer Schilderung handelt es sich hier um einen nicht alltäglichen Fall der Minderung. Derzeit jedenfalls, ist dem Unterzeichner kein Urteil eines Gerichtes bekannt, was sich mit der von Ihnen beschrieben Art der Geruchsbelästigung auseinandersetzt. Insofern muss die Mietminderung auf Grundlage einer Analogie zu bereits ausgeurteilten Fällen ermitttelt werden.

Folgende Entscheidungen sind bzgl. der Mietminderung wegen Geruchsbekästigung bereits ergangen:

1)Hundekot im Treppenhaus u. Geruchsbelästigung: 20%

2)Überschwemmungsschaden, Teppichboden riecht unerträglich: 80%

3)Störender Heizölduft in den Wohn- und Arbeitsräumen des gemieteten Einfamilienhauses können eine Minderung des Mietzinses in Höhe von 15 % begründen

4)Geruch je nach Intensität: 10%

Maßgebend ist jedenfalls der Umfang der Beeinträchtigung, insbesondere die Schwere des Mangels, der Grad und die Dauer der Minderung der Tauglichkeit der Mietsache.

In Ihrem Fall gehe ich von einer berechtigten Mietminderung von 20% der Nettokaltmiete aus.

Die Mängelanzeige Ihrerseits ist ja bereits erfolgt.

Folgende Beweisregeln gelten bei der Mietminderung:

Der Mieter muß beweisen,
- daß Wohnungsmängel und eine Beeinträchtigung vorliegen und
- daß die Mängelanzeige rechtzeitig erfolgt ist.

Der Vermieter muß beweisen,
- daß der Mieter den Mangel verschuldet hat,
- daß der Mieter den Mangel von Anfang an kannte,
- daß der Mangel nur eine unerhebliche Beeinträchtigung der Mietsache darstellt.

Die Geruchsbelästigung und deren Intensität muss also durch Sie bewiesen werden. Sie sollten hier bereits jetzt Beweise sichern, falls es zu einem gerichtlichen Verfahren kommt.
Am günstigsten gestltet sich die Einweihung möglichst vieler Zeugen, welche später bestätigen können, wie diese den geruch zu welcher Zeit wahrgenommen haben. Führen Sie doch ein kleines Tagebuch.

Außedem besteht die Möglichkeit einen Gutachter zu beauftragen. Dieser muss jedoch zunächst von Ihnen beazhlt werden.

Sie könnten dan Mangel aber auch selbst beseitigen, falls dies überhaupt möglich ist, und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen. Außerdem hätten Sie das Recht zur fristlosen Kündigung der Wohnung.

Die Miete kann für die Zeit gemindert werden, in der der Mangel vorhanden ist.

Sobald der Mangel beseitigt wurde, muss die Minderung beendet werden.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de
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