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Mietminderung durch Baustelle trotz Ausschlussklausel im Mietvertrag

| 04.08.2016 15:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Folgende Situation:

Ein Mietvertrag soll unterschrieben werden. Vor dem Haus wurde vor kurzem eine Altenstift-Anlage abgerissen, die in den nächsten 1,5 Jahren neu gebaut werden soll. Die Abbrucharbeiten sind mittlerweile so gut wie abgeschlossen.

Der Vermieter schreibt folgende Extra-Klausel in den zu unterzeichnenden Mietvertrag:

"Der Vermieter weist den Mieter darauf hin, dass in der unmittelbaren Nachbarschaft, XXX-Straße und YYY-Straße, Abbrucharbeiten und ein Neubau geplant sind. Die Abbrucharbeiten finden gegenwärtig statt. Der Zeitpunkt des Neubaubeginns ist dem Vermieter gegenwärtig nicht bekannt. Für die Dauer der Bauarbeiten ist nicht nur mit Verkersbehinderungen zu rechnen. Zugleich wird es dadurch voraussichtlich auch zu Grundbeeinträchtigungen durch Baulärm, vermehrtem Schmutz und sonstigen typischerweise mit derartigen Abbruch- und Bauarbeiten verbundenen Beeinträchtigungen kommen. Dies gilt insbesondere für die zur XXX-Straße und YYY-Straße gerichteten Wohnungen. In Kenntnis dieser zu erwartenden Störungen schließt der Mieter gleichwohl diesen Mietvertrag ab."

Ist durch diese Klausel das Recht des Mieters zur Mietminderung durch die Störungen durch Lärm oder Schmutz ausgeschlossen?

Sehr geehrter Fragensteller,

grundsätzlich ist dies als überraschende Klausel nach § 305 c BGB zu werten insofern es sich um einen Formularvertrag iSd § 305 BGB handelt. Der § 305 c BGB besagt:

"(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.
(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders."

Auch fehlt es bereits an einer ausdrücklichen Regelung, dass auch das Minderungsrecht ausgeschlossen sein soll. Auch diese Unklarheit geht in der Regel zu lasten des Vermieters - siehe Absatz 2 der genannten Norm.

So auch Dr. Arnold Lehmann-Richter, Minderungsausschluss bei Baulärm und anderen Emissionen aus der Nachbarschaft NZM 2012, 849 ff:

"Bei der Vereinbarung eines Minderungsausschlusses ist zwischen der Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen zu unterscheiden.
a) Wohnraummiete

§ 536 IV BGB verbietet in der Wohnraummiete die Modifizierung der Minderung zu Lasten des Mieters. Der Anwendungsbereich der Norm ist umstritten; teilweise wird er auf den ursprünglichen Mietvertrag beschränkt47. Richtigerweise erfasst § 536 IV BGB jede abweichende Vereinbarung und steht damit grundsätzlich auch einer Modifizierung der Minderung bei Emissionen entgegen. Ausnahmen gelten, falls dem Mieter – was kaum praxisrelevant ist – eine angemessene Kompensation gewährt wird48.

47
Blank, WuM 2012, 175 (177); Lützenkirchen/Dickersbach, ZMR 2006, 821.
zurück zum Text
48
Lehmann-Richter, WuM 2010, 1; ähnl. BGH, NZM 2011, 624; Schmid, NZM 2012, 193."

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Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 08.08.2016 | 11:07

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