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Mietminderung durch Baulärm


20.11.2017 00:07 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Guten Tag,

Seit über 7 Jahren bewohne ich eine Mietwohnung im 1.OG in Berlin. Im Erdgeschoss unter meiner Wohnung befand sich bei meinem Einzug eine Arztpraxis, später dann zwei ruhige Geschäfte. Nun wurde das Ladenlokal neu vermietet und zwar an einen Gastronomiebetreiber, der darin ein Restaurant eröffnen will. Da das Lokal gänzlich nicht den Lärmschutzbestimmungen entsprach, musste das Lokal umgebaut werden. Seit Juni 2017 wird nun darin in unregelmässig gebaut (ca. 2-3mal pro Woche Lärmbelästigung). Da während der Tage mit Baulärm oft schon ab 8Uhr morgens gehämmert und gebohrt wird, ist es in der Wohnung kaum auszuhalten. Diesen Mangel habe ich Mitte Juli schriftlich bei der Hausverwaltung angegeben und nach einer Mietminderung gefragt. Die Hausverwaltung antwortete mir, dass der Vermieter nicht der Auftraggeber der Baumassnahmen sei und ich deshalb keine Mietminderung erwarten kann. Stattdessen soll ich mich an den zükünftigen Gastronomen wenden, der die Bauarbeiten in Auftrag gegeben hatte und ihn nach einer Mietminderung erbitten. Ich hatte darauf meiner Hausverwaltung mehere Quellen von Mieterschutzseiten angegeben, in denen es hiess, dass der Mieter bei Lärmbelästigung, ungeachtet davon ob der Lärm vom Vermieter verursacht wird oder nicht, die Miete mindern kann. Doch darauf wurde erneut geantwortet, dass ich dies mit dem Restaurantmieter abklären muss und mir von der Hausverwaltung/Vermieter keine Mietminderung zustünde.

Die Lärmbelästigung habe ich regelmässig durch Videoaufnahmen aufgezeichnet, die ich auch der Hausverwaltung zukommen liess. Diese Videoaufnahmen wollte die Hauverwaltung jedoch wegen Virusgefahr sich nicht ansehen (Es dürfen keine E-Mail Anhänge geöffnet werden.). Zur Lärmbelästigung im unteren Stock sind ab Mitte Juli auch noch Bauarbeiten am Nebenhaus (Das Haus ist direkt angebaut) hinzugekommen. Da wird der Dachstuhl ausgebaut und ich bekomme auch davon täglich Baulärm mit, besonders wenn Schrottteile in den Container geworfen werden, dies kann teilweise stundenlang dauern. Ich werde also von mehreren Seiten beschallt und beide Baustellen dauern immer noch an.

Meine Fragen sind nun: Muss mir der Vermieter die Miete wegen des Baulärms mindern? In welcher Höhe würden Sie da die Minderung einstufen? Habe ich auch nachträglich Anspruch auf eine Mietminderung, sprich, muss der Vermieter mir Miete, die ich ab Juni vollständig bezahlt habe, wieder teils zurückbezahlen? Kann ich die Mietminderung auch ohne das Einverständnis der Hausverwaltung / des Vermieters vornehmen oder hätte ich dadurch mit juristischen Konsequenzen zu rechnen?
Können Sie mir zustimmen, dass die Mietminderung vom Vermieter getätigt werden muss und nicht vom "Verursacher", also dem Restaurantmieter?

Des weiteren hätte ich gern gewusst, ob ich Anspruch auf eine dauerhafte Mietminderung habe, wenn der Gastronomiebetrieb unter meiner Wohnung aufgenommen wird? Immerhin war das Lokal bei meinem Einzug in die Wohnung kein Gastronomiebetrieb und der Gastronom hat bereits angekündigt, auch draussen (direkt unter meinem Balkon) Tische aufzustellen und täglich bis 23 Uhr draussen Betrieb zu haben. Wie hoch würden Sie hier eine Minderung einstufen?

Eine kleine Zusatzfrage: Die Nachbarin über mir, hatte einen kleinen Wasserschaden (ohne von ihr bemerkt. es kann also auch ein Rohrbruch ohne ihr Verschulden sein). Dadurch sind an einer Wand in meiner Küche durch Risse an der Wand, braune Wasserflecken entstanden. Diese Wand müsste neu gestrichen werden. Habe ich Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels, also einen Maler?

Vielen Dank!!

20.11.2017 | 07:08

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie, dass schon geringe Abweichungen im Sachverhalt zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mietminderungen sind gegenüber dem Vermieter geltend zu machen. Die Position der Hausverwaltung ist nicht nachvollziehbar. Fraglich ist ob Ihnen eine Mietminderung aufgrund Baulärm zusteht. Lärmimmissionen sind von Mietern bis zu einem gewissen Punkt zu dulden. Wenn die Renovierungsarbeiten nicht während der vorgeschriebenen Ruhezeiten stattfinden, werden Sie diese dulden müssen. Dies gilt natürlich nicht für an eine unbegrenzte Lautstärke, ich empfehle Ihnen mit ihren Unterlagen einen Anwalt vor Ort aufzusuchen. Dieser kann dann eine bessere Einschätzung abgeben. Grundsätzlich ist an einer Minderung von bis zu 20 % zu denken. Mietminderung können nicht rückwirkend geltend gemacht werden.

Eine dauerhafte Mietminderung aufgrund des Betriebes eines Lokals kann je nach Baugebiet in Betracht kommen, da sich bei ihrem Baugebiet vermutlich um ein Mischgebiet handelt erscheint dies aber unwahrscheinlich. Der Betrieb einer Gaststätte bis 23 Uhr mit Außenanlagen könnte aber problematisch sein. Auch hier empfehle ich einen lokalen Anwalt aufzusuchen.

Wasserschäden sind ebenfalls grundsätzlich vom Vermieter zu beseitigen.

Ich hoffe Ihre Frage umfassend beantwortet zu haben. Sollte dies nicht der Fall sein, und sonst bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 20.11.2017 | 23:50

Sehr geehrter Herr Krueckemeyer,

Besten Dank für Ihre Antwort. Da ich keine Rechtsschutzversicherung habe, würde der Gang zum Anwalt für mich teuer werden. Ihre Empfehlung, einen Anwalt aufzusuchen, fällt für mich daher leider weg. Trotzdem hätte ich gerne konkreter gewusst, ob ich mich juritisch in einer vorteilhaften Lage befinde um vor meiner Hausverwaltung zu argumentieren. Denn ich fühle mich von meiner Hausverwaltung nicht gerecht entschädigt. Vielleicht hilft es, wenn ich die Lärmbelästigung noch etwas detailierter beschreibe: 2-3 mal pro Woche wird in der Wohnung unter mir laut gearbeitet. Ich höre Bohrungen und Hammerschläge so laut, dass es sich anhört als ob in meiner eigenen Wohnung gearbeitet werden würde. Dies nicht nur Mo-Fr, sondern auch Samstags wenn ich meist den ganzen Tag Zuhause wäre. Dies ist jedoch nicht mehr möglich. Wegen der Lärmbelastung muss ich bereits nach wenigen Minuten das Haus verlassen, weil es so nervtötend ist. Und unter der Woche werde ich regelmässig wegen dieser Bauarbeiten aus dem Schlaf gerissen. Zwar nicht während der Nachtruhe, trotzdem ist dies sehr unangenehm. Die Mittagsruhe wird an solchen Tagen jedoch nie respektiert. Ich kann ihnen keine Dezibelangaben machen, da der Lärm nie vom Fachmann gemessen wurde und ich somit nur von der eigenen Wahrnehmung berichten kann. Wie ich auf Beratungsseiten gelesen habe, genügt jedoch ein Lärmprotokoll (was auch ledigliche die eigene Wahrnehmen wiedergibt) um einen Anspruch auf Mietminderung geltend zu machen, Messungen wären dazu nicht zwingend notwendig. Mein Freund könnte als Zeuge eingesetzt werden. Wie kann man nun einschätzen, ab welchem Punkt die Renovierungsarbeiten nicht mehr geduldet werden müssen und wann einem eine Mietminderung zusteht? Kennen Sie Urteile von ähnlichen Fällen, die einem bei einer Einordnung helfen könnten? Sollte ich eine Mietminderung vornehmen und nicht die ganze Miete überweisen, müsste ich ja einschätzen können, ob ich rechtlich richtig handle und mir eine Minderung zusteht.

Des weiteren bitte ich Sie, mir die von mir bereits gestellte Frage zu beantworten, ob mir bei einer eigenhändigen Mietminderung (ohne Absprache mit dem Vermieter) juristische Konsequenzen blühen könnten. Auf manchen Beratungsseiten wird einem sogar empfohlen, die Miete eigenhändig zu mindern. Doch wäre dies rechtlich gesehen überhaupt in Ordnung?

Vielen Dank, dass Sie sich für die Beantwortung meiner Fragen, Zeit genommen haben. Dieses Thema bereitet mir schon seit Wochen schlaflose Nächte. Da mir die finanziellen Mittel für einen Anwalt fehlen, möchte ich mich selbst bestmöglichst auf eine Konfrontation mit der Hausverwaltung vorbereiten und würde dieser gerne ein paar Fakten nennen können, die mein Recht bestärken.

Freundliche Grüsse!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.11.2017 | 06:05

Sehr geehrter Fragesteller,

Mietminderungen müssen dem Vermieter vorab mitgeteilt werden. Es muss keine Absprache erfolgen.
Es ist im Rahmen dieses Forums schlicht nicht möglich eine Bewertung des Baulärms vorzunehmen.

Mein Rat: Überlegen Sie wie lange die Arbeiten noch andauern werden und ob es sich hier lohnt mit dem Vermieter zu streiten. Kommen Sie zu dem Ergebnis, dass Sie die Miete wirklich mindern wollen, kündigen Sie dies mit einfachem Schreiben an. Ich empfehle auf Grundlage verschiedenen er Urteile eine Minderung von 15 Prozent.

Wenn Ihnen die finanziellen Mittel fehlen umeinen Anwalt aufzusuchen, können Sie jedenfalls einen Erstberatung mit einem Beratungshilfeschein bekommen. Anwälte sind verpflichtet Sie dann zu beraten. Sie erhalten einen solchen Schein beim für Ihren Bereich zuständigen Amtsgericht.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 21.11.2017 | 06:09

Wenn Ihre Wohnung aufgrund des Lärms unnutzbar ist (beispielsweise Samstags) können Sie für diese Nächte "ausziehen" und Schadensersatz beim Vermieter geltend machen. Im Rahmen der Beratungshilfe kann Ihnen auch hier ein Kollege sicher weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt
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