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Mietminderung defekter Rolladen


| 23.10.2016 13:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: Mietminderung
defekter geschlossener Rollladen


Seit über einem Jahr ist der elekrische Rolladen meiner Wohnung defekt. Meine Wohnung liegt im 1.OG eines Hauses. Die Wohnung hat nur eine große Fensterfront von ca. 3 Metern, die Licht eindringen läßt. Mehrfach habe ich die Hausverwaltung telefonisch darauf aufmerksam gemacht. Eine Firma kam vor 3 Wochen zur Besichtigung. Eine Reparatur war zu diesem Zeitpunkt nicht möglich, da die ganze Mechanik des Rolladen inklusive Rolladen ausgetauscht werden muss. Der Zugang zu der Fensterfront ist nur mit Hebekran möglich.
Nun beginnt die dunkle Jahreszeit und ich sitze den ganzen Tag im Dunkeln, da das Rollo nicht zu heben ist.

Besteht die Möglichkeit einer Mietminderung und in welcher Höhe? Muss ich die Mietminderung schriftlich ankündigen?
Eingrenzung vom Fragesteller
23.10.2016 | 14:00
Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Frage beantworte ich wie folgt.

Da das betroffene Zimmer nicht mehr oder nur noch eingeschränkt mit Tageslicht belicht- und nicht oder nur noch eingeschränkt über das Fenster belüftbar ist, liegt ein Mangel vor.

Der Ist-Zustand des Zimmers entspricht nicht dem Soll-Zustand.

Während der Minderung der Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch ist die Miete gemindet.

Der Vermieter muss einen den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung wieder herstellen (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).

Sie haben die Möglichkeit,

1. den Vermieter zur Beseitigung des Mangels /Reparatur des Rollladens zu verklagen,
2. Schadensersatz (erhöhter Stromverbrauch) verlangen oder
3. eine Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen und nach erfolglosem Fristablauf, auf Kosten des Mieter den Rollladen reparieren zu lassen (§ 536a Abs. 2 BGB) und sogar einen Kostenvorschuss zu verlangen
sowie parallel
4. die Miete mindern oder unter Vorbehalt die Mieter weiter zahlen und
5. sogar einen Teil der Miete (das zwei bis fünffache der Mietminderung) bis zur Mangelbeseitigung zurückbehalten.

Einen Prozentsatz der Brutto-Warmmiete als Minderungsbetrag kann ich Ihnen anhand Ihrer Angaben noch nicht nennen.

Bitte teilen Sie mit, ob es im betreffenden Zimmer weitere Fenster gibt, um was für einen Raum es sich handelt, wieviel m² der Raum hat und wieviel m² die Wohnung. Von diesen Angaben ist abhängig, ob die Minderung 5 % oder möglicherweise 50 % beträgt.

> Sie können die Miete mindern. Eine Ankündigung ist nicht erforderlich, wenn der Vermieter den Mangel kennt. Dennoch sollte der Vermieter schriftlich informiert werden, da Sie den Mangel in der Vergangenheit ohne Minderung geduldet haben.
> Wegen der Höhe der Minderung werden weitere Angaben (s.o.) benötigt.

Nutzen Sie bitte für weitere Angaben die kostenlose Nachfragefunktion.

Bei einer Minderung ist Vorsicht geboten, weil eine "zu hohe" Minderung zu einer (fristlosen) Kündigung führen kann. Beauftragen Sie daher einen Rechtsanwalt / eine Rechtsanwältin mit Ihrer Vertretung.
Befindet sich der Vermieter bzw. die Verwaltung in Verzug, hat der Vermieter ihre Anwaltkosten zu erstatten

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2016 | 16:27

Die Wohnung besteht aus 3 Zimmern. Das betroffene Zimmer ist das Wohnzimmer, hat keine weiteren Fenster und ist ca 45 m² groß. Das Zimmer ist also der tägliche Aufenthaltsraum und Lebensraum. Die gesamte Wohnung hat 80 m².
Kann die Miete auch rückwirkend gemindert werden?

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.10.2016 | 17:51

Sehr geehrte Ratsuchende,

eine rückwirkende Minderung ist nicht möglich, wenn Sie sich die Rückforderung nicht vorbehalten haben (§ 814 BGB).

Nun zur Höhe der Minderung:

Das Wohnzimmer hat die höchste Wertigkeit einer Wohnung.
Zudem macht es 56 % der gesamten Wohnfläche aus.
Ein Wohnzimmer ohne Tageslicht und ohne Lüftungsmöglichkeit ist eine mindestens schwere Beeinträchtigung der Wohnqualität.

Ich gehe daher von einer Minderung von mindestens 40 % aus.

Da Sie als Mieterin aber das Risiko tragen, dass die Minderung zu hoch angesetzt ist und letztlich ein Gericht individuell und einzelfallbezogen entscheidet, sollten Sie nicht mehr als zwei Monate mindern, statt dessen dann die Miete unter "Vorbehalt der Rückforderung" zahlen.

Ich empfehle daher, dem Vermieter schriftlich die Minderung ab November anzuzeigen, eine letzte Frist zur Reparatur zu setzen und nach Fristablauf eine Klage auf Mangelbeseitigung zu erheben.

Dafür stehe ich Ihnen gern zur Verfügung. Kosten für Anwalt und Gericht hat der Vermieter letztlich zu tragen, wenn und da er das Verfahren verliert.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 23.10.2016 | 18:08


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