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Mietminderung bei unregelmässigen wiederholten Mängelauftritt


18.06.2006 20:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

meine Mietwohnung ist mit dem Mangel der unregelmässigen,
nächtlichen Lärmbelästigung behaftet, verursacht durch
Musik des Nachbar-Mieters.

Die Besonderheit hier ist, daß die Belästigungen phasenweise
unregelmässig geschehen, d.h. alle paar Wochen veranstaltet
der Nachbar eine Art mehrtägige Party, man kommt dann ein paar
Nächte hintereinander kaum zum schlafen. Dann ist wieder
1-10 Wochen Ruhe, die "Ruhezeiten" sind äusserst variabel.

Die polizeilichen Möglichkeiten kenne ich einigermassen,
mir geht es als nächsten Schritt darum, die Miete zu mindern,
wobei ich unsicher bei der praktischen Umsetzung bin.

Problem:
1. Bringe ich die Mietminderung auf den Weg, kann
es passieren, daß erstmal wieder eine Weile Ruhe ist,
also der frisch gemeldete Mangel erstmal gar nicht
vorhanden ist.

2. Die Miete kann man nur mindern, solange der Mangel
besteht. Wie erkenne ich, ob der Mangel noch besteht,
denn das z.B. 6 Wochen Ruhe ist, also der Mangel nicht
aufgetreten ist, hatte bisher nur zu bedeuten, dass er
in Kürze wieder auftritt. Was aber natürlich nicht
zwangsläufig für immer so sein muss, vielleicht wird
der Nachbar eines Tages ja einsichtig.


Wie mindere ich die Miete für einen Mangel, der mitunter
1-10 Wochen (oder womöglich noch länger) gar nicht auftritt,
dafür aber mit hoher Wahrscheinlichkeit immer wieder ?
Wie gehe ich dabei mit dem Punkt um, daß der Vermieter
in den Zeiten des Nichtauftritts des Mangels behauptet,
der Mangel wäre jetzt beseitigt ?

Eine rückwirkende Minderung ist ja nicht möglich, soweit
ich weiss.

Ratsuchender
Sehr geehrter Ratsuchender ich bedanke mich für Ihre Anfrage und möchte diese auf Grund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten.

§ 536 I BGB regelt:
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Grundvoraussetzung ist also, dass ein Mangel vorliegt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert.
In der Rechtssprechung wurde bereits entschieden, dass sehr häufiges lautstarkes Feiern bis spät in die Nacht an den Wochenenden durch einen Mieter in einem Mietshaus für andere Mieter einen Mangel der Mietsache darstellt der zu Minderung der Miete berechtigt.

Entscheidend ist, dass der Zustand von dem normalen Beschaffenheit abweicht. Für diese Umstände tragen Sie die Beweislast. Deshalb ist es sinnvoll Lärmprotokolle anzufertigen wann, wie lange und mit welcher Intensität die Beeinträchtigung vorliegt.
Wenn eine Lärmbelästigung, die über normales nachbarschaftliches Verhalten hinausgeht, vorliegt, so können Sie die Miete mindern. Bevor Sie dies tun, müssen Sie dem Vermieter diesen Mangel melden und Ihn auffordern diesen bis zu einer bestimmten Frist endgültig zu beseitigen. Dabei sollten Sie Ihm mit einer Mietminderung drohen.

Die Gerichte halten Mietminderungen von 10-20 Prozent für gerechtfertigt, wenn die Lärmbelästigung z.B. so stark ist, dass der Mieter nicht schlafen kann.

Es kommt aber immer auf den Einzelfall an, wie stark die Belästigung ist und in welchen Intervallen sie auftritt.
Da die Beeinträchtigung in Ihrem Fall unter Umständen nur alle paar Wochen auftritt, kann die Minderungsrate geringer ausfallen.

Es ist aber nicht so, dass hier ein Mangel immer wieder neu Auftritt. Sondern ein Mangel, nämlich die
nächtliche Lärmbelästigung, tritt in unterschiedlichen Intervallen auf.

Sie können deshalb die Miete durchgehend solange mindern, bis die Beeinträchtigung endgültig beseitigt ist.
Dafür trägt der Vermieter die Beweislast.

Sie haben aber Recht, dass die Frage, ob eine endgültige Besserung eingetreten ist, schwierig zu beurteilen ist.

Eine rückwirkende Mietminderung ist nur dann möglich, wenn sie die gesamte Miete unter Vorbehalt zahlen.

Desahlb können hier, wenn Sie nicht sicher sind, ob eine endgültige Besserung vorliegt die vollständige Mietzahlung unter den Vorbehalt stellen, daß der Mangel beseitigt ist.
Ist dies dann nicht der Fall, so können Sie den zu viel bezahlten Teil der Miete wieder einfordern.
I
ch hoffe Ihnen im Rahem dieser Erstberatung einen Überblick verschafft zu haben.

Ergänzend möchte ich auf folgendes hinweisen. Meine Auskunft umfasst wesentliche Gesichtspunkte die im geschilderten Fall allgemein zu beachten sind. Daneben können weitere mir unbekannte Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem ganz anderen Ergebnis führen können. Deshalb sind verbindliche Empfehlungen darüber, ob und wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia Vetter

Nachfrage vom Fragesteller 19.06.2006 | 19:37

Hallo Frau Vetter,

danke für Ihre Antwort.
Die Miete zahlt man i.a. monatlich und mindert damit auch monatlich.
Habe ich Sie richtig verstanden, dass man bei einem immer wiederkehrenden Mängeln auch für einen Monat die Miete mindern darf, in dem der Mangel gar nicht auftrat ?

Dank und Gruss

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.06.2006 | 10:44

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Nachfrage und möchte diese wie folgt beantworten:

Solange der Gebrauchswert der Wohnung gemindert ist, können Sie die Miete mindern.
Auch wenn die Beeinträchtigung nicht regelmäßig auftritt, ist der Gebrauchswert dadurch, dass die Beeinträchtigung immer wieder auftritt gemindert.

Die Regelmäßigkeit bzw. Dauer und Intensität werden bei der Minderungsquote berücksichtigt. Die Herabsetzung der Miete muss angemessen proportional zur Tauglichkeitsminderung sein. So wäre z.B. wohl die Quote bei Null anzusetzen, wenn ein Nachbar einmal im Jahr seinen Geburtstag feiert.

Der prozentuale Abschlag wir dann, wie sie es richtig verstanden haben, auch dann wenn in einem Monat keine Beeinträchtigung vorlag, von der Miete abgezogen.
Solange bis die Beeinträchtigung ausbleibt. bzw. in solch einem Maß vorliegt, das keine Minderung mehr rechtfertigt, da der Gebrauchswert nicht mehr beeinträchtigt ist.

Wie bereits erwähnt ist dies natürlich eine Beweisfrage, die zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen kann.


Mit freundlichen Grüßen
Sylvia Vetter
Rechtsanwältin

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