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Mietminderung bei regelmäßigem Heizungs-/Warmwasserausfall

7. November 2022 09:39 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo liebe Anwälte,

folgendes Problem: Bei mir in der Mietwohnung fällt seit September regelmäßig das Warmwasser und die Heizung aus. Als Beispiel: In den letzten zehn Tagen ist die Heizung/das Warmwasser am 28.10., am 04.11. sowie am 07.11. ausgefallen. Der Vermieter wird jedes Mal unverzüglich und schriftlich per eMail informiert. In der Regel ist es so, dass der Fehler innerhalb von zwölf bis 24 Stunden behoben ist. In der Regel stelle ich den Ausfall morgens fest; abends funktioniert alles wieder. Der Ausfall betrifft das ganz Haus mit etwa neun Mietparteien. Im Warmwasserausfall ist keine Regelmäßigkeit zu beobachten. Das Warmwasser/die Heizung fällt seit September etwa sechs bis zehnmal Mal in Monat aus. Das ist sehr ärgerlich, wenn man morgens joggen geht, nach Hause kommt, in der Wohnung 16 °C sind und man bei eiskaltem Wasser duschen muss. Auch das Abwaschen mit kaltem Wasser ist sehr mühselig; leider habe ich keinen Geschirrspüler.

Dem Vermieter scheint wenig an dem Problem zu liegen und argumentiert, dass die Heizung durch Überlastung ausfallen kann, wenn mehrere Mietparteien gleichzeitig duschen. Allerdings soll der Grund für den regelmäßigen Ausfall noch nicht abschließend geklärt sein und die Fehlersuche nach wie vor andauern (seit September).

Ist es möglich, unter diesen Umständen eine Mietminderung zu beantragen?
Ist hierfür ein Rechtsbeistand erforderlich?
Falls ja, wäre es möglich die Mietminderung mit mehren Mietparteien gleichzeitig zu beantragen?

Über eine qualifizierte Facheinschätzung würde ich mich sehr freuen.

Vielen Dank und beste Grüße,

7. November 2022 | 11:30

Antwort

von


(134)
Osthofstraße 24
48163 Münster
Tel: 02536-3089355
Tel: 0173-7210094
Web: http://www.awr-kanzlei.de
E-Mail:
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Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage
Mietminderung bei regelmäßigem Heizungs-/Warmwasserausfall
07.11.2022 09:39:20 |
beantworte ich wie folgt:

Sie schreiben von sechs bis zehnmal Mal in Monat.


Ist es möglich, unter diesen Umständen eine Mietminderung zu beantragen?
JA s. unten 1.

Ist hierfür ein Rechtsbeistand erforderlich?
nein, s. aber 2.

Falls ja, wäre es möglich die Mietminderung mit mehren Mietparteien gleichzeitig zu beantragen?
nein, dies muss jede Mietpartei im eigenen Vertragsverhältnis vornehmen

1.

Folgenden aufgeführten Entscheidungen zitiert aus


Teil 2. Entscheidungssammlung zur Mietminderung Börstinghaus Börstinghaus, Mietminderungstabelle
4. Auflage 2017

zeigen, dass bei Ausfall von Heizung und oder Warmwasser üblicherweise eine Minderung der Monatsmiete zwischen 3 und 10% gerechtfertigt ist. Es kommt immer auf den Einzelfall an . Bei längerem Ausfall kann auch eine HÖHERE Minderunsgquote gerechtfertigt sein.

Ganz links ist die Randnummer, danach die Minderungsquote angegeben:

863 3 % Unzureichende Warmwasserversorgung; Warmwasser ist nicht gleichzeitig in Bad und Küche verfügbar AG Köln, 9. April 2008, 220 C 152/07
GE 2008, 1567

Urteilstext:
Die unzureichende Versorgung einer Wohnung mit Warmwasser ist ein Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert (…). Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört es, dass der Mieter zeitgleich im Badezimmer und in der Küche über warmes Wasser verfügt. In einem Mehr-Personen-Haushalt wäre es andernfalls beispielsweise nicht möglich, dass eine Person duscht und die andere das Geschirr abspült oder mit warmem Wasser kocht. Für diesen Mangel hält das Gericht eine Minderungsquote von 3 % für angemessen.


1026 5 % B Mangelhafte Warmwasserversorgung AG Charlottenburg, 7. September 2006, 211 C 70/06
GE 2006, 1557

Urteilstext:
Die Warmwasserversorgung der streitgegenständlichen Wohnung ist mit einem Mangel behaftet. Denn eine mangelfreie Warmwasserversorgung liegt nur vor, wenn als Mindestanforderung eine Warmwassertemperatur von 40 Grad C ohne zeitlichen Vorlauf erreicht wird. Nach dem Vortrag der Beklagten wird diese Temperatur erst nach einem Ablauf von bis zu 50 Litern Wasser erreicht. Die Klägerin gesteht zu, dass Warmwasser erst nach Ablauf von ca. 20 Litern erreicht wird. Dieser Mangel begründet eine Minderung des Mietzinses in Höhe von 5 Prozent der Bruttomiete.

1007 5 % Ausfall einer Heizungsanlage im Winter, wodurch nur eine Raumtemperatur von 18 Grad erreicht wird LG Berlin, 7. Juli 1992, 63 S 142/92
GE 1992, 1043



1294 10 % N Probleme bei der Warmwasserversorgung LG Heidelberg, 8. November 1996, 5 S 95/96
WuM 1997, 42

Urteilstext:
Der Höhe nach hält die Kammer eine Minderung von 10 % des Nettomietzinses für angemessen, denn es lag kein Totalausfall der Warmwasserversorgung vor, vielmehr war der Mietgebrauch nur insoweit beeinträchtigt, als die Benutzer die Heizung immer wieder, auch schon in den frühen Morgenstunden, anschalten mußten, um warmes Wasser zum Duschen etc. zu haben. Dies konnte zwar zugegebenermaßen lästig sein, führte aber zu keiner ständigen und absoluten Beeinträchtigung in diesem Bereich (…).


2.
OHNE Rechtsanwalt ist VORSICHT geboten, denn :

Gerad bei vereinzeltem Ausfall von Warmwasser / Heizung wird durch die Rechtsprechung teilweise keine Mietminderung gewährt. Aus Börstinghaus zitierte Beispielsfälle:

677 0 % Heizungsausfall für wenige Tage in einer Praxis OLG Brandenburg, 1. Oktober 2007, 3 U 10/07

Urteilstext:
Auch der Vortrag der Beklagten zum zeitweisen Ausfall der Heizung und auch der Wassererwärmung zumindest an 6 benannten Tagen in der Zeit von Februar bis April 2006 rechtfertigt nicht die Annahme einer Mietminderung. Anhand des erstinstanzlichen Vortrags der Beklagten war nicht klar, wie lange der Zustand des Heizungsausfalls jeweils andauerte. Ein nur kurzfristiger Heizungsausfall an einzelnen Tagen ohne Angabe der Außen- und Innentemperaturen ist noch als geringfügiger Mangel anzusehen, der gemäß § 536 Abs. 1 BGB nicht zur Mietminderung führt.

709 0 % Geringere Erwärmung der Heizkörper ohne konkreten Vortrag unzureichender Raumtemperatur AG Hanau, 20. April 2016, 37 C 393/13
NZM 2016, 818 = NJW-RR 2016, 1486

Urteilstext:
Um eine Minderung gem. § 536 BGB herzuleiten, reicht es jedoch grundsätzlich nicht aus, darzulegen, dass es in der Wohnung oder bestimmten Räumen kälter wird, sondern es ist unter der Angabe von konkreten Temperaturen und den entsprechenden Messzeiten Art und Umfang der Temperaturunterschreitung und somit der Beeinträchtigung, sowie deren Zeit. und Dauer nachvollziehbar zu beschreiben (…). Dieses insbesondere dann, wenn kein gänzlicher, sondern nur ein zeitweiser Ausfall der Heizkörper, bzw. eine eingeschränkte Funktionsfähigkeit vorgetragen wird (…). Hinzu kommt, dass selbst eine Temperatur von 20 Grad noch als ausreichend angesehen wird (…).

Bei einer zu hohen Minderung kann der Vermieter theoretisch, wenn ein bestimmter Teil der Miete mehrere Monate lang nicht gezahlt worden ist, eine Kündigung aussprechen (§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund).

Auch ist bei den lokalen Gerichten eine unterschiedliche Handhabung festzustellen, aus welcher Bemessungsgrundlage (Bruttomiete, Bruttowarmmiete, Bruttokaltmiete, Nettomiete, Nettokaltmiete, Garagen- oder Stellplatzmiete oder anteilige Miete für einzelne Räume) das Gericht die Minderungsquote berechnet.

Bei nur Tageweisem Ausfall scheint es am besten , wenn ein Anwalt wie in der folgenden Entscheidung vorgeht:
1008 Heizungsausfall für 3 Tage; Minderung 50 % für die 3 Tage
AG Bergisch Gladbach, 21. Februar 1997, 61 C 424/96
KM 35 Nr. 9
Die Beklagten waren berechtigt, den Mietzins für den Monat Januar 1995 wegen des unstreitigen Totalausfalls der Heizung für 3 Tage (vom 25.01.1995 bis einschließlich 27.01.1995) zu mindern. Der Totalausfall einer Heizung in einem derartigen Wintermonat einschließlich der Warmwasserversorgung stellt eine erhebliche Beeinträchtigung des Wohnwertes dar. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass bei einem derartig kurzfristigen Ausfall sich der Mieter durch eine individuelle Planung des Tagesablaufes, wie durch elektrische Heiz- und Kochhilfen in zumutbarer Weise behelfen kann. Auch kühlt ein Mietobjekt nicht sofort aus, sondern dies dauert einige Tage. Dies rechtfertigt es, bei kurzfristigen Heizungsausfällen die Wohnwertbeeinträchtigung mit etwa 50% des auf den fraglichen Zeitraum entfallenden Mietzinses anzusetzen. Die zuerkannte Mietminderung von 100, DM für 3 Tage entspricht etwas mehr als 50% des anteiligen Mietzinses für diese 3 Tage Entgegen der Ansicht des Klägers sind die Beklagten an einer Mietzinsminderung nicht deshalb gehindert, weil sie die Minderung erst im Juli 1995 geltend gemacht haben.
(AG Bergisch Gladbach Teilurteil v. 21.2.1997 – 61 C 424/96, BeckRS 2010, 7785, beck-online)

Die Tage müssten dokumentiert sein und am besten nur für diese Tage eine Einzelberechnung erfolgen, wenn wirklich ganztägig es zu einer Gebrauchsminderung bekommen es . Nur ein Anwalt kann richtig urteilen, wie hoch genau im Einzelfall die Minderung angesetzt werden sollte.


Ich hoffe Ihnen eine erste Einschätzung gegeben zu haben und weise auf folgendes hin:
Gerne stehe ich Ihnen für eine noch umfangreichere Beratung zur Verfügung. Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die in meinem Profil genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse (nach Ausnutzung der Nachfragemöglichkeit) oder per Direktanfrage über frag-einen-anwalt.de.
Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann, ist jedoch rechtsverbindlich. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann aber möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Dr. Winkelmann


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