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Mietminderung bei nicht nutzbarer Dusche

| 22.07.2014 13:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrtes Anwalts-Team,

unser Sohn bezog am 01.03.2014 in Erstbezug eine Wohnung mit einer Kaltmiete von 847,88 Euro.
Bei der Übergabe der Wohnung wurde ihm mitgeteilt, dass die Dusche wegen baulicher Mängel bis auf Weiteres nicht genutzt werden könne. Zusätzlich zur Dusche verfügt die Wohnung aber noch über eine Badewanne. Von Beginn der Mietzeit zahlt unser Sohn die komplette Miete.

Von der zuständigen Verwaltung wurde den Mietern am 09.04.2014 ein Austausch der defekten Duschtassen nebst -träger bis Ende Mai angekündigt.
Die nächste Information erfolgte am 02.06.2014. Es wurde den Mietern mitgeteilt, dass sich die Massnahme aus gewährleistungsrechtlichen Gründen verzögert hätte...aber beginnend am 10.06. bis Ende Juli stattfindet.
Gleichzeitig wurde der ausführende Handwerksbetrieb benannt, der sich zwecks Abstimmung mit den betreffenden Mietern selbst in Verbindung setzen würde.
Am 15.06.2014 erfolgte durch einen Mitarbeiter dieser Firma eine Ortsbegehung in der Wohnung unseres Sohnes und der Beginn der Reparaturarbeiten wurde für "die nächsten Tage" angekündigt.

Anfang Juli nahm unser Sohn dann telefonisch Kontakt mit der Handwerkerfirma auf, um sich nach dem Fortgang der Massnahme zu erkundigen. Dem Versprechen, man würde ihn entsprechend informieren, folgte nichts.
Ebenfalls ohne Ergebnis bleiben zwei telefonische Nachfragen bei der Verwaltung.

Frage:
Wie verhalten wir uns jetzt rechtlich korrekt, um eine Mietminderung durchzusetzen ?
Welche Frist dürfen wir dem Vermieter setzen - unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Mangel dem Vermieter ja bereits seit Beginn der Mietzeit bekannt war ?
Steht uns bei gleichzeitigem Vorhandensein einer Badewanne grundsätzlich eine Mietminderung zu und wenn ja, in welcher Höhe ?
Und : Wie lässt sich eine Mietminderung bei erteilter Einzusgermächtigung denn durchsetzen, wenn sich der Vermieter dagegen ausspricht ?

Vielen Dank.


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wie verhalten wir uns jetzt rechtlich korrekt, um eine Mietminderung durchzusetzen ?

Leider kann hier Ihr Sohn keine Mietminderung vornehmen. Dies folgt aus § 536b BGB . Nach dieser Vorschrift verlieren die Mieter Ihre Recht aus einem Mangel, wenn dieser bei der Annahme der Mietsache bereits vorhanden war. Trotzdem empfehle ich Ihnen eine Frist zu setzen, damit der Mangel behoben wird. Ggf. lässt sich auch eine Mietminderung im Wege eines Vergleiches zwischen Ihnen und der Vermieterin vereinbaren.

Welche Frist dürfen wir dem Vermieter setzen - unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Mangel dem Vermieter ja bereits seit Beginn der Mietzeit bekannt war ? Der Vermieter hat selbst hier ein Interesse an der Beseitigung des Mangels. Dies folgt aus der Tatsache, dass hier Mängelgewährleistungsrechte durch den Vermieter geltend gemacht werden sollen. Hier halte ich eine Frist von ca. 2 Wochen für angemessen. Eine unangemessene kurze Frist bringt im übrigen eine angemessene Beseitigungsfrist zu laufen, so dass die Setzung von einer kurzen Frist möglich ist.

Steht uns bei gleichzeitigem Vorhandensein einer Badewanne grundsätzlich eine Mietminderung zu und wenn ja, in welcher Höhe ? Grundsätzlich muss die vermietete Wohnung die Eigenschaften haben, wie dies vertraglich vereinbart ist. Wurde eine Dusche und eine separate Badewanne nicht vereinbart, kommt es darauf an, ob hier ein erheblicher Mangel gegeben ist. Ein unerheblicher Mangel liegt vor, wenn dieser leicht zu erkennen ist uns schnell sowie mit geringen Kosten beseitigt werden KANN (BGH WuM 2004, 531 ). Dies ist nach meiner Ansicht hier der Fall. Wäre der Mange erheblich, wo muss die Höhe der Mietminderung nach dem Gebrauchswert des Zimmers und der Beeinträchtigung errechnet werden. Aufgrund der höhen Miete gehe ich davon aus, dass hier mehrere Zimmer zur Verfügung stehen. Bei einem Haus mit einen Wohnzimmer, Dielse, Kinderzimmer, Arbeitszimmer, Küche, Esszimmer Bad/WC, Schlafzimmer, Vorratskammer und Keller geht die Rechtsprechung von einer Mietminderung für das Bad in Höhe von 7 % aus, wenn dieses nicht mehr nutzbar ist. Da hier fast keine Beeinträchtigung gegeben ist, kann 10 % der 7 % in Abzug gebracht werden. Daher wäre eine Mietminderung in Höhe von 0,7 % auf die Bruttomiete möglich.

Und : Wie lässt sich eine Mietminderung bei erteilter Einzusgermächtigung denn durchsetzen, wenn sich der Vermieter dagegen ausspricht ? Macht Ihr Sohn eine Mietminderung geltend, so darf der Vermieter die Miete nur noch in der Höhe der bestehen bleibenden Miete die Einzugsermächtigung nutzen. Ansonsten kann diese Widerrufen werden. Auch eine einstweillige gerichtliche Anordnung kann eingeholt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 22.07.2014 | 15:50

Vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort.

Zur Erklärung: Bei der Besichtigung der Wohnung VOR Unterzeichnung des Mietvertrags wurde der Mangel unserem Sohn nicht angezeigt, obwohl er zu diesem Zeitpunkt bereits bekannt war. Erst nach der Unterschrift unter den Vertrag und beim Termin der Schlüsselübergabe kam die nicht funktionierende Dusche zur Sprache. Meine Nachfrage:
Gilt dann auch der von Ihnen erwähnte § 536b BGB ?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.07.2014 | 15:52

Leider ja. Nur wenn Ihr Sohn die Wohnung unter Vorbehalt seiner Mangelrechte angenommen hat, gilt diese Vorschrift nicht.

Bewertung des Fragestellers 22.07.2014 | 16:00

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