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Mietminderung bei mangelnder Trittschalldämmung


| 22.10.2006 05:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

seit Ende 2003 bewohnen wir eine Altbauwohnung. Über uns wurde (schon vorher) das DG nachträglich ausgebaut, scheinbar mit mangelnder Trittschalldämmung. Wir haben den Mangel dem Vermieter im August 2004 angezeigt und erstmals um Beseitigung gebeten. Durch einen Mieterwechsel kurz danach, der den Einzug einer sehr ruhigen und rücksichtsvollen Mieterin zur Folge hatte, haben wir zunächst keine weiteren Eingaben gemacht (zwischenzeitlich erfuhren wir von unseren Nachbarn, dass auch unsere Vormieter aufgrund der Lärmbelästigung ausgezogen waren). Nun ist diese Mieterin vor zwei Monaten ausgezogen, die neue Mieterin ist nicht ganz so rücksichtsvoll - allerdings auch nicht wirklich vorsätzlich laut. Dennoch führt schon normale Bewegung in der Wohnung (insbesondere da sich unsere und ihre Tagesrhythmen völlig voneinander unterscheiden) zu erheblichen Störungen der Nachtruhe, teilweise über Stunden. Hinzu kommt, das dadurch unsere kleine Tochter (1/2 Jahr alt) im Schlaf gestört wird, was dauerhafte Quengeligkeit zur Folge hat.
Wir haben den Mangel nun wieder mit Fristsetzung zur Beseitigung angezeigt und Mietminderung angedroht. Inzwischen haben wir uns aber entschlossen auszuziehen, da die Lärmbelästigung nicht auf Dauer auszuhalten ist.
Die Fragen: Können wir Mietminderung (wir wollen 15% mindern) auch rückwirkend, vom Zeitpunkt der ersten Mängelanzeige, d. h. Juli 2004, geltend machen und mit zukünftigen Mieten verrechnen ? Ist eine Mietminderung von 15% angemessen ? Kann auch ein Zurückhaltungsrecht (von weiteren 15%) geltend gemacht werden ?
Im voraus Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Sehr geehrte Ratsuchenden,

1.
Bei Lärmbelästigung durch Nachbarn erachtet die Rechtsprechung eine Minderung der Warmmiete um ca. 10% bis 20% für angemessen, wobei dies natürlich immer stark einzelfallabhängig zu ermitteln ist.

Bei der Schätzung der Minderungsquote kommt es in Ihrem Fall nicht auf die Frage an, ob die Lärmbelästigung durch fehlerhafte Trittschalldämmung seitens des Vermieters oder (auch) durch ein Verhalten der Mietpartei im DG verschuldet ist. Maßgeblich ist insofern lediglich das Maß der Beeinträchtigung gegenüber dem vertraglich geschuldeten Zustand.

20% wurden z.B. bei Vibrationen, Schallgeräuschen und rhythmischem Klatschen von einer über der Wohnung liegenden Tanzschule zuerkannt (AG Köln, Urteil vom 16.07.1987 - 208 C 545/86, WuM 1988, 56).

Nachdem Sie mitteilen, dass die Geräuschbelästigung auch in der Nacht stattfindet und Ihr Säugling dadurch Schaden nimmt, halte ich eine Minderung von 15% keinesfalls für überzogen. Sollten sich ärztlich feststellbar gravierende Schädigungen an der Gesundheit Ihrer kleinen Tochter infolge des Mietmangels abzeichnen (was freilich nicht zu wünschen ist), könnte hier auch eine höhere Minderungsquote für die Zukunft zu rechtfertigen sein.

2.
Eine rückwirkende Geltendmachung von Minderungsansprüchen ist grundsätzlich möglich, wobei diese gemäß § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB nur mit Wirkung ab dem Zeitpunkt zulässig ist, in dem der Vermieter infolge der Mängelanzeige die Gelegenheit zur Abhilfe hatte, wobei den Vermieter die Beweislast dafür trifft, dass die Mängelbeseitigung rechtzeitig möglich gewesen wäre und in Folge unterlassener Mängelanzeige durch den Mieter unmöglich geworden ist (vgl. BGH NJW 1987, 1072; OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2002 - 24 U 20/01 - ZMR 2003, 21).

Insofern könnten Sie zwar grundsätzlich durchaus Minderungsansprüche für die Zeit seit Anfang August 2004 geltend machen. Allerdings teilen Sie mit, dass die Belästigungen jedenfalls in dem jetzigen Ausmaß erst seit dem Einzug der neuen Mieterin im DG bestehen. Sie können nur für die jeweiligen Zeitabschnitte mindern, in denen eine Beeinträchtigung des Gebrauchs an der Mietsache vorliegt oder vorgelegen hat. Bezüglich des Zeitraums von August 2004 bis zum Einzug der „ruhigen“ Mieterin könnte sich der Vermieter auf Verwirkung berufen, wenn Sie den Anspruch die ganze Zeit über nicht verfolgt haben und sich der Vermieter aufgrund der Umstände darauf einstellen durfte, dass Sie an der Behebung des Mangels bzw. der Einbehaltung eines Teils der Miete für die damalige Zeit kein Interesse mehr hatten.

3.
Für die Zeit seit dem Einzug der „lauten“ Mieterin dürfte jedenfalls eine nachträgliche Minderung unproblematisch möglich sein.
Hier müssen Sie aber beachten, dass Sie nur für die Zukunft, also ab November 2006, den zu mindernden Betrag von der Miete einbehalten dürfen. Die aufgelaufenen Minderungsbeträge dürfen Sie nicht mit zukünftigen Zahlungen verrechnen, außer Sie hätten nachweislich in der Vergangenheit bereits die monatlichen Mietzahlungen wegen des Mangels unter Vorbehalt gestellt. Die Rückstände sollten Sie in einem Schreiben an den Vermieter, in dem Sie auch die Minderung für die Zukunft ankündigen, einfordern.


Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Sollten meine Ausführungen noch Unklarheiten enthalten, nützen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Gerne stehe ich Ihnen für eine darüber hinausgehende Beratung oder Vertretung zur Verfügung, falls erforderlich und erwünscht.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
Ergänzung vom Anwalt 23.10.2006 | 20:16

Zum „Zurückhaltungsrecht“:

ein Zurückbehaltungsrecht besteht – wie bereits ausgeführt – nur für die Zukunft oder für bereits unter Vorbehalt gestellte Mietzahlungen, und dies auch nur insoweit die Minderung berechtigt ist.

Für ein Zurückbehaltungsrecht über die Mietminderung hinaus sehe ich hier keine Grundlage.

Hier kommt aber auch eine (gegebenenfalls stufenweise) leichte Anhebung der Minderungsquote selbst in Betracht, je nach dem inwieweit sich die Folgen der Lärmbelästigung auswirken bzw. steigern. Weitere 15% dürften aber überhöht sein.

Wenn sich die gesundheitliche Situation für den Säugling als erheblich gefährdend darstellt, steht Ihnen übrigens deswegen ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB zu.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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