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Mietminderung bei alten Fenstern und alter Heizung

31.01.2011 16:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

Seit Juni 2007 wohne ich in einer Wohnung ohne Mietvertrag. Es ging per Handschlag.
Leider sind die Fenster alt und es zieht durch. Die jährlichen Heizungsnachzahlungen sind hoch. Die Ablesung letztes mal kann nicht der Wahrheit entsprechen, denn denn der Verbrauch im Schlafzimmer soll höher sein als im Wohnzimmer, obwohl im Schlafzimmer kaum geheizt wurde.
Nach der esrten Nachzahlung bat ich mündlich die Vermieterin, etwas zu tun wegen der alten Fenster.Auch nach der 2. nachzahlung, die noch wesentlich höher war. Auch sind die Heikörper und Thermostate veraltet und lassen sich schwer regulieren. Ein Thermostat wurde erneuert. Ich habe selbst mit Tesa-Moll abgedichtet. Sonst ist nichts passiert. Wenn man in der Küche kaltes wasser an macht, läuft ewig lang heißes Wasser bis es kalt wird.
Darf ich Geld abziehen sowohl von der Nachzahlung als auch vom monatlichem Mietzins?

Über eine kurze Beratung, was zu tun ist bin ich Ihnen dankbar.

MfG

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage kann ich Ihnen anhand Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten.

1.

Bezüglich Ihrer Fenster bzw. deren Undichtigkeit ist entscheidend, wie alt das Gebäude ist in dem Sie wohnen. Entsprechend des Alters des Gebäudes ist auch der Standard zu bemessen, der für die Wärmeisolierung zugrunde zu legen ist.

Leben Sie in einem Neubau (was nach Ihrer Schilderung eher unwahrscheinlich kling), so hätten Sie Anspruch auf dichte Fenster ohne Zugluft o.ä..

Wohnen Sie hingegen in einer Altbauwohnung, so müssen Sie hier gewisse Einschränkungen hinnehmen.

Sie müssten dann sogar Zugluft, die durch bauart- und alterungsbedingte Undichtigkeit zustande kommt hinnehmen.

Wenn allerdings die Fenster derart undicht sind, dass dies auch dem Standard, der zum Zeitpunkt des Baus des Gebäudes galt nicht entspricht, so stellt dies einen Mangel dar, der Sie zur Minderung der Miete berechtigt. Anzusetzen wären hier ca. 5 – 15 % der Miete, je nach Anzahl der Fenster und Grad der Undichtigkeit.

Letztlich könnte allerdings nur ein Sachverständiger klären, ob die Dichtigkeit der Fenster dem damaligen Standard entspricht oder nicht.

2.

Kaltwasser sollten Sie in der Regel sofort bekommen, sobald Sie das Kaltwasser aufdrehen.
Bisher sind mir auch nur Fallkonstellationen bekannt, in denen zu lange auf das warme Wasser gewartet werden muss. Das wäre jedenfalls ein Mangel, den der Vermieter abstellen muss.

Um festzustellen, wie weit die Miete gemindert werden könnte, müssten Sie zuerts einmal festellen, wie viel Wasser und Strom (oder Gas) verbraucht wird, bis das kalte Wasser aus der Leitung kommt.

Dies wäre dann eine Berechnungsgrundlage für eine Mietminderung.

Im umgekehrten Fall einer zu langen Vorlaufzeit für das Warmwasser (15 Liter statt zulässiger 3 Liter) hat das LG Berlin eine Mietminderung von 3,5 % als angemessen angesehen (LG Berlin, 02.06.2008 – 67 S 26/07 ).

3.

Das Alter der Heizkörper und die Schwergängigkeit der Ventile stellen keinen Mangel im Mietrechtlichen Sinne dar. Die berechtigt Sie nach herrschender Rechtsprechung nicht zur Minderung der Miete.

4.

Bezüglich der nach Ihrer Ansicht fehlerhaften Ablesung sollten Sie umgehend beim Vermieter Einsicht in die entsprechenden Unterlagen verlangen – dies kann nicht abgelehnt werden – und sich gegebenenfalls noch mit dem ablesenden Unternehmen in Verbindung setzen.

Im Streitfall (wenn die Angelegenheit vor Gericht gehen sollte) müsste auch hier ein Sachverständiger klären, ob die Ablesung korrekt erfolgt ist oder nicht.

5.

Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass Sie Ihrem Vermieter die einzelnen Mängel der Wohnung mitteilen und in darauf hinweisen sollten, dass Sie ab sofort eine geminderte laufende Miete zahlen (sofern die oben genannten Voraussetzungen vorliegen).

Bezüglich der Nachzahlung sollten Sie so wie unter 4. beschrieben vorgehen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort einen Einblick in die Rechtslage verschaffen konnte und verbleibe

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