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Mietminderung bei Wasserschaden durch Heizungsdefekt (unverschuldet)


19.01.2006 14:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Hallo,
ich habe folgende Fragen zu Mietminderungen: In welcher Höhe und wielange kann ich meine Miete mindern? Muss ich die geminderte Miete nach Behebung des Mangels zurückzahlen? Mietminderung von Brutto oder Nettomiete (ist Bruttomiete, Miete zzgl Betriebskosten und Heizkosten?).
Kann ich Schadensersatzansprüche an den Vermieter stellen, wenn kein Verschulden meinerseits feststeht (z.b. für defeckte Couch, Tische, Schränke, Fernsehgeräte etc.). Habe ich Anspruch auf Hotelkosten, falls ich während der Renovierungsarbeiten ausziehe? Ich habe nur eine Private Haftpflicht- aber keine Hausratversicherung, wobei die private Haftplicht den Schaden bei den Mietern unter mir nicht zahlt, da kein Verschulden meinerseits vorliegt.
Folgender Sachverhalt:
Ich hatte am 22.12. eine Wasserschaden in meiner angemieteten Wohnung durch ein Heizungsdefekt (vermutlich wurde die Heizung nicht gewartet).
Ich wollte die Temperatur der Heizung regeln, doch der Temperaturregler löste sich vom Heizkörper (inkl. dem Dichtungsventil). Heizung wurde lediglich von Stufe 2 auf Stufe 6 gestellt, als plötzlich der Regler inkl. dem Ventil aus dem Heizkörper geschossen kam. Innerhalb weniger Minuten stand das Wohnzimmer knöcheltief unter Wasser. Das Ventil war nicht auffindbar, somit habe ich ein Ventil eines anderen Heizkörpers versucht zu verwenden, was die Wassermassen nicht stoppen konnte, da das Dichtungsventil auch nicht mehr vorhanden war. Als ich nach ca. 45min in der Lage war, das eigentlich richtige Ventil inkl. Temperaturregler wieder zu finden, versuchte ich es wieder an dem Heizkörper zu befestigen, was dann auch funktioniert und das Wasser wurde gestoppt.
Zwischenzeitlich hat mein Partner die Hausverwaltung informiert, die sofort einen Heizungmonteur-Notdienst und unseren Hausmeister informierte. Nach ca. 55min kamen dann auch beide.
Lt. mündlicher Aussage des Monteurs, darf und kann soetwas nicht passieren, da eine "Überdrehung" des Reglers normalerweise nicht möglich ist, selbst mit hohem Kraftaufwand. Das gab er auch zu Protokoll bei der Hausverwaltung.
Anfangs war die Hausverwaltung auch wirklich bemüht, uns schnell und effizient zu helfen. doch nun dauert jede Entscheidung sehr lange.
Am selbigen Abend kam noch eine Reinigungsfirma um das überschüssige Wasser abzupumpen, welches zwischenzeitlich vom Wohnzimmer über die Wände ins Schlafzimmer und ins Arbeitszimmer, als auch in den Wohnungsflur floss. Am 24.12. wurden sämtliche Teppichboden (und im Wohnzimmer Parkettboden entfernt und dann kam auch eine Trocknungsfirma, die uns 3 Trocknungsgeräte in die Wohnung gestellt hat, damit die Feuchtigkeit ausgedunstet wird. Am 30.12. kamen weitere 3 Geräte dazu, die mit Bohrungen am Estrich befestigt wurden, um die Restfeuchtigkeit aus den Wänden und Böden zu bekommen. Alle Geräte wurden am 13.01. abgebaut.
Heute ist die Malerfirma da, um die Rauhfasertapeten von den Wänden zu lösen. Anfang nächster Woche werden dann Wände gestrichen und evtl auch schon neue Fußböden verlegt.
Wir haben seit 24.12. keinen Wohnraum mehr, den wir richtig nutzen können, da in allen die Fußböden entfernt wurden. Wir leben auf eine absoluten Baustelle, laufen auf blankem Estrich, überall stehen unsere Möbel quer. Selbst im Schlafzimmer ist es unmöglich bequem an unser Bett zu kommen; Kleiderschränke lassen sich nur noch halb öffnen, und vom Staub ganz zu schweigen.
Wir haben es hingenommen, 3 Wochen lang Tag und Nacht die Trocknungsgeräte zu haben, wir nehmen es auch hin, das die Wohnung Chaos ist. Aber dennoch ist dies keine Wohnqualität mehr. Wir haben eine ca. 75qm 3-Zimmerwohnung, wobei wir nur die Küche, Bad und Abstellkammer (diese Räume haben keinen Schaden genommen) nutzen können. Wohn-, Schlaf- und Arbeitszimmer sind vom Schaden betroffen.
Die Hausverwaltung hat sich mit der Gebäudevesicherung in Verbindung gesetzt, die die Reperaturkosten unserer Wände und Böden bezahlt. Aber was ist mit unseren persönlichen Dingen? Wir haben bereits eine Schadensliste erstellt, aber noch keine Antwort bzgl. der Bezahlung bekommen. Ferner wissen wir nicht, ob der Vermieter (Hausverwaltung) eine Haus-und Grundstückshaftpflicht-Versicherung hat.
Hotelkosten werden von keiner Versicherung des Vermieters bezahlt, lt. Aussage des Vermieters. Ich bin im Schichtdienst tätig und muss teilweise morgens um 2 Uhr aufstehen und bin Mittas um 14 Uhr zuhause; es ist mir dann nicht möglich, mich auszuruhen bzw. mich hinzulegen, da ständig Handwerker in unser Wohnung sein werden.
Der Vermieter hat uns gestern ein Angebot gemacht, daß er mit einer Mietminderung i.H.v. 100% 1 Monat oder 50% für 2 Monate einverstanden wäre.
Ich weiß nicht mehr weiter, trotz Recherche im Internet und Mietrechtsbüchern.
Ich erbitte dringend Hilfe
Vielen Dank schon mal im Voraus
Sehr geehrte Ratsuchende,


vielen Dank für Ihre Anfrage.


Das die Wohnung mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zu dem vertraglich vereinbarten Zwecke mindert, steht Ihnen ein Minderungsrecht zu. Die Höhe der Minderung hängt davon ab, in welchem Umfang die Nutzungsmöglichkeit eingeschränkt ist. Können Sie Schlaf- Arbeits- und Wohnzimmer nicht mehr nutzen, weil dort erst der Wasserschaden beseitigt werden muß, wird die ganze Wohnung unbewohnbar sein - denn in Küche und Bad alleine werden Sie leben können. Demnach wäre eine Mietminderung in Höhe von 100% der Bruttomiete(bei Unbewohnbarkeit der Wohnung) durchaus angemessen und gerechtfertigt. Wie lange Sie mindern dürfen, wird davon abhängen, wann die Schäden beseitigt sind und Sie die Wohnung wieder nutzen können. Das Angebot des Vermieters Ihnen einmalig eine Miete zu erlassen, ist also nur angemessen, wenn Sie die Wohnung nach 1 Monat wieder nutzen können - andernfalls wäre eine höhere Minderung möglich.

Zurückzahlen brauchen Sie die geminderten Beträge nicht, denn die Minderung begründet sich ja damit, daß Sie die Wohnung nicht 100% nutzen konnten - momentan ja offenbar überhaupt nicht.

Schadensersatz werden Sie verlangen können, wenn der Schaden vom Vermieter verschuldete wurde. Das ist dann der Fall, wenn der Schaden bauseits bedingt ist - wofür in Ihrem Fall einiges spricht, denn das Ventil eines Heizkörpers darf sich nicht einfach lösen. Der Zustand der Heizkörper fällt aber in den Verantwortungsbereich des Vermieters, sofern die Wartung nicht mietvertraglich auf Sie verlagert wurde.

Der Schadensersatz beinhaltet auch die Kosten der notwendigen Unterkunft, wenn die Wohnung unbewohnbar ist, so daß Sie die entstandenen Unterbringungskosten - abzügl. der ersparten Miete - ersetzt verlangen können. Sofern Sie keine Hausratversicherung haben, die den Schaden an Ihrem Eigentum ersetzt, wäre der Vermieter auch hier haftungspflichtig.

Fazit: Wenn Sie die Wohnung nächste Woche wieder beziehen können, wäre eine Mietminderung von 1 Monatsmiete gerechtfertigt und angemessen. Den Schadensersatz werden Sie verlangen können. Stellt der Vermieter sich hier stur, sollten Sie dazu anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Ich bin gerne bereit, Ihnen zu helfen und Sie, falls notwendig, in dieser Angelegenheit zu vertreten. Rufen Sie mich in diesem Fall bitte einfach einmal an.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 05.02.2006 | 18:26

Nachricht: Lieber Herr Schwartmann, zunächst einmal herzlichen Dank für die informative E-Mail, die uns schonmal sehr geholfen hat. Mittlerweile sind alle Arbeiten abgeschlossen (Dauer 22.12.05 - 03.02.2006). Aus unserem Mietvertrag geht nicht hervor, dass wir für die Wartung der Heizung verantwortlich sind. Seit unserem Einzug im Mai 2004 wurden die Heizkörper nicht überprüft bzw. gewartet. Uns konnte auch bis dato kein Heizungswartungs-Protokoll vorgelgt werden. Daher müssen wir wohl annehmen, dass dies versäumt wurde. Nach erneutem Anfragen bei unserer Hausverwaltung bezüglich unserer Schadensersatzforderung für die beschädigten Einrichtungsgegenstände (3000,- Euro) wurde uns klar mitgeteilt, dass diese nicht von ihnen übernommen werden. Als Begründung erhielten wir ein Schreiben mit folgendem (Teil-)Inhalt: >>>Um auf Ihre Forderung bezüglich der beschädigten Einrichtungsgegenstände in Ihrer Wohnung in Höhe von rd. 3000,- Euro zurückzukommen, verweisen wir vorab auf Anlage 4 des Mietvertrages vom 16.04.2004 - Allgemeine Mietbedingungen - III. Heizung, Wasser, Elektrizität, Absatz 1. Hierin ist bereits enthalten, daß der VERMIETER im Falle von leichter Fahrlässigkeit nicht für irgendwelche Schäden oder Störungen an oder infolge der Kalt- und Warmwasserversorgung, Heizung, Strom- und Gasleitungen haftbar gemacht werden kann. Ein Schadensersatzanspruch steht dem Mieter im Falle der leichten Fahrlässigkeit des Vermieters nicht zu. Bei dem Wasserschaden vom 22.12.2005 handelte es sich um einen solchen Schaden; dem Eigentümer konnte keine Fahrlässigkeit nachgewiesen werden. Grundsätzlich ist der Eigentümer also nicht dazu verpflichtet, die Ihnen entstandenen Schäden zu übernehmen.<<< Für kommende Woche ist ein abschliessendes Gespräch mit einem der Geschäftsfüherer geplant, um eventuell einen Kompromiss auszuhandeln. Falls diese Initiative unsererseits nicht erfolgreich sein sollte, würden wir gerne Ihre Anwaltsdienste in Anspruch nehmen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, da wir keine Rechtsschutzversicherung haben und wir uns die Kosten für einen verloren gegangenen Prozess nicht leisten können, daß Sie uns 100% Chancen ausrechnen, diesen Prozess zu gewinnen. Falls Sie uns aufgrund des neuen Sachverhaltes abraten, werden wir versuchen, uns aussergerichtlich zu einigen. Ein weiterer Diskussionspunkt ist nun auch die Bezahlung der Stromrechnung, da ja 23 Tage mehrer Trocknungsgeräte in der Wohnung aufgestellt waren. Wir haben am 26.01.06 ein Schreiben der Firma erhalten, aus dem hervor geht, dass 1056 KW/h verbraucht wurden. Daraufhin haben wir unserer Hausverwaltung einen Betrag i.H.v 177,99 Euro in Rechnung gestellt. Als Antort erhielten wir folgenden Brief: >>> Gemäß der Rechung der Firma MBS wurde in Ihrer Wohnung ein Stromverbrauch von 1017 KW/h gemessen. Diese entsprechenden Kosten werden selbstverständlich von der Gebäudeversicherung übernommen. Wie Sie dem beiligenden Schreiben der Generali Versicherung entnehmen können, handelt es sich hierbei um einen Betrag i.H.v. 152.55 Euro. Ihr Schreiben, mit beigefügtem Schreiben der Firma MBS indem ein Stromverbrauch von 1056 KW/h angegeben wird, müssen wir hiermit als gegenstandslos betrachten, nachdem wir soeben telefonisch von der Firma MBS mitgeteilt wurden, daß hier ein Schreibfehler vorliegt. Der Preis pro Kilowatt/Stunde wird von der Versicherung festgelegt; hierauf haben wir keinen Einfluß.<<< Unser Stromversorger hat jedoch einen höheren Preis; selbst der günstigste Anbieter im Raum München hat einen höheren Preis, als der, der von der Versicherung übernommen wird. Müssen wir das so hinnehmen, oder haben wir das Recht, denn Preis einzufordern, den wir auch bezahlen müssen. Ebenso die Mietminderung, wir erhielten ein Angebot über zweimal 50%ige Minderung der Nettomiete (wird per Gutschrift auf unser Mietkonto gebucht). Dennoch ist es so, daß es insgesammt 43 Tage waren, indenen wir unsere Wohnung nicht vollständig nutzen konnten. Muss dann die Bruttomiete auf den Tag umgerechnet werden, damit wir den exakten Betrag ermitteln können???

Vielen Dank schon mal für die Antwort. Liebe Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.02.2006 | 00:26

Vielen Dank für Ihre Nachfrage. Angesichts ihres Umfanges muß ich aber höflich darauf hinweisen, daß sie den Rahmen der "einmaligen kostenlosen Nachfrage" bei weitem sprengt, so daß ich Ihnen zur Vertiefung der Angelegenheit empfehlen möchte, mich persönlich zu kontaktieren.

100%ige Erfolgsaussichten im Klagefall kann ich Ihnen nicht garantieren - wer das macht, handelt unseriös, denn eine solche Garantie gibt es vor Gericht nicht. Auch ist der formularmäßige Ausschluß der Haftung des Vermieters für leichte Fahrlässigkeit von der Rechtsprechung jedenfalls dann an wirksam angesehen worden, wenn keine Kardinalspflichten des Mietvertrages verletzt wurden. Das ist hier nicht der Fall, so daß ich von einem Rechtsstreit um Schadensersatz - vorbehaltlich einer genauen Vertragsprüfung - eher abraten würde.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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