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Mietminderung bei Stromausfall, Baulärm und falscher qm Angabe durch Makler

26.07.2013 21:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Verschiedene Gründe für eine Mietminderung; teilweise Rückforderung der Maklerprovision

Fall1: Stromausfall. Aufgrund von Hochwasser in München lief der Keller voll, der Stromgenerator beschädigt.
1. Der Stromausfall betraf nicht alle Wohnungen sondern nur einzelne (inkl. meiner)
2. Der Stromausfall war keiner Versorgerproblem, sondern aufgrund von Schäden im Keller
3. Wegen der Überflutung war der Keller nicht betretbar, da laut Feuerwehr zeitweise nicht abgepumpt werden durfte. D.h. der Mangel konnte nicht sofort behoben werden.
4. Es gab 10 Tage keinen Strom in meiner Wohnung. Allerdings funktionierten 2 von 28 Steckdosen in der Gesamtwohnung (2 im kleinen Badezimmer).
5. Vermieter versäumt hat, sich zeitnah (innerhalb von 48 Stunden) um eine Ersatzversorgung zu kümmern (z.b. mobiler Stromgenerator, Verlängerungskabel von anderen Wohnungen, Häusern).

Nach einer Erstberatung lernte ich, dass ich bei dieser Art des Stromausfalls 100% Mietminderung für die Tage verlangen könne. Allerdings funktionierten bei mir 2 von 28 Steckdosen.
FRAGE1: Kann ich somit rechtlich eine Mietminderung von 90% der Warmmiete für je 10 Tage durchsetzen? Mietminderung habe ich fristgerecht angekündigt.

Fall2: Baulärm. Direkt neben meiner Wohnung wird neu gebaut. Dabei kommen schwere Bohrer zum Einsatz. Die Lärmbelästigung ist immens, ich führe seit 2 Monaten Lärmprotokoll, bei offenem Fenster ca. 80-90db, bei geschlossenen Fenster ca. 50-70db. Baulärm beginnt täglich 07:00, auch Samstags. In meinem Mietvertrag steht: "Der Mieter weiss, dass das Nebenhaus (Strasse XY) neu gebaut wird". Im Mietverein sagte man mir, damit könne ich keine Mietminderung wegen Baulärm verlangen. Jedoch erschliesst sich mir logisch nicht, warum. Denn im Vertrag steht ja nur, dass ich Kenntnis der Baustelle habe und nicht, dass ich kein Recht habe, bei Belästigung Mietminderung zu verlangen. Weiterhin ist die Mietsituation in München so, dass ich keine Wahl gehabt habe und den Vertrag unterschreiben musste, da ich sonst keine Wohnung gehabt hätte und meinen Job nicht ausüben hätte können. FRAGE2: Kann ich trotz des Vertrages mit entsprechender Argumentation Mietminderung durchsetzen? Falls ja, wie sollte ich vorgehen?

Fall3: Meine Wohnung hatte laut Makler Expose 116qm. In meinem Mietvertrag stehen keine qm. Expose und Rechnung haben keinen Haftungsausschluss für falsche Angaben. Die Nachbarn erzählten mir, dass im Jahr 2012 alle Wohnungen neu vermessen wurden und gaben mir ein offizielles Dokument und eine Nebenkostenabrechnung über alle Wohnungen, in dem für meine Wohnung 104qm angegeben waren. Das sind 10.3% Unterschied, also mehr als 10% des Erlaubten. Eigentlich müsste ich 10% Mietminderung verlangen können. Ich habe mich beraten lassen und erfuhr, dass es verschiedene Urteile dazu gibt.

BGH, 23.06.2010, VIII ZR 256/09: Expose Wohnfläche zählt, wenn keine qm im Vertrag
LG München, 424 C 12697/12: Expose zählt NICHT, wenn keine qm im Vertrag
LG Frankfurt: http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/urteil-makler-duerfen-bei-immobilien-luegen-a-866340.html

FRAGE3: Wie bewerten Sie eine Chance auf Mietminderung und wie könnte ich vorgehen, um diese durchzusetzen?

FRAGE4: Wie bewerten Sie die Chance, den Makler wegen Schlechtleistung verklagen zu können und die Provision wieder zu bekommen?

FRAGE5: Ich habe noch nicht mit der Maklerin Kontakt aufgenommen, habe jedoch vor Sie zu konfrontieren. Welche Strategie empfehlen Sie mir?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Eine Mietminderung über eine Höhe von 90 % ist durchaus denkbar, dass Sie letztlich auf eine Vielzahl von elektrischen Geräten angewiesen sind, wie Kühlschrank, Herd, Computer, Fernseher usw.

Insofern fällt es nicht weiter ins Gewicht, dass zwei Steckdosen im kleinen Bad bei Ihnen funktionierten, wobei dieses ja auch schon bei der Minderungshöhe berücksichtigt ist.

Befänden sich die Steckdosen zum Beispiel im Wohnzimmer, sähe dieses anders aus.

2.
Der Vermieter haftet auch für so genannte Umweltfaktoren, also solche Umstände, die er selbst nicht beeinflussen kann, die aber letztlich den Mietgebrauch bezüglich seiner Wertig- und Gebrauchstauglichkeit mindern.

So liegt es hier beim Baulärm.

Nach meiner ersten Auffassung haben Sie jedoch nicht auf das Recht zur Mietminderung verzichtet, denn letztlich ist es nur eine einseitige Mitteilung des Vermieters im Mietvertrag gewesen, was diesen Baulärm betrifft.

Es ist zwar schon richtig, dass § 536b BGB -
Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme - vorschreibt, ich zitiere:

"Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu.

Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält."

Doch hier fragt sich, ob der Vermieter damit jegliches Recht auf Mietminderung ausschließen konnte und Sie diese Erwartungshaltung haben mussten, als Sie davon Kenntnis erlangt haben -mit dem Vertragsschluss.

Im Übrigen konnte der Vermieter ja schließlich auch nicht wissen, dass der Baulärm in der Tat so enorm ist, wie es sich jetzt zeigt.

Dass bei derartigem Baulärm Sie auf das Recht zur Minderung verzichten, halte ich für unangemessen.

Sie sollten daher eine Minderung in angemessener Höhe hier vornehmen.

3.
Hier sehe ich ebenfalls eine gute Chance auf Mietminderung, da sich letztlich anhand anderer Unterlagen (Betriebskostenabrechnung und dortige Angabe der Wohnungsgröße) die Quadratmetergröße der Wohnung ergeben hat.

Darauf können Sie sich berufen.

Das Exposee spielt daher keine entscheidende Rolle mehr, jedenfalls nach meiner ersten Einschätzung.

4.
Die Provision vom Makler werden Sie allerdings weitestgehend nicht wieder erhalten können, allenfalls ein zehnprozentiger Ersatz, denn dass ist letztendlich der Schaden, der Ihnen hier entstanden ist.

Allerdings stellt sich dabei die Frage, ob der Makler auf die Angaben des Vermieters vertrauen durfte oder ob er fahrlässig, grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hat, was Sie letztlich nachweisen müssen.

Dieses dürfte in der Tat leider schwierig sein.

5.
Ich verweise dazu auf oben, Nr. 4, Nur wenn Sie konkrete Anhaltspunkte dafür haben, dass die Maklerin zumindest fahrlässig gehandelt hat, haben Sie eine Chance darauf, dass Sie einen Teil der Provision zu erhalten.

Leider tragen Sie dafür grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.07.2013 | 16:09

Hallo Herr Hesterberg! Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. 3. Nachfragen hätte ich:

1. NACHFRAGE Ich habe Ihre Argumentation von 2.Baulärm in einem Brief an den Anwalt der Vermieterin verpackt. Würden Sie den Abschnitt kurz probelesen und entsprechend verbessern. Ich bin mir nicht ganz sicher, ob ich Ihre Argumentation richtig verstanden habe.
----------------------Brief---------------------
Es ist mir bekannt, dass vertraglich festgehalten wurde, dass ich Kenntnis einer zukünftigen Baustelle habe. Allerdings ergibt sich dadurch keine Kenntnis eines Mangels oder Kenntnis des Ausmasses des Mangels. Es war ja zu dem Zeitpunkt nicht absehbar, dass durch die Baustelle eine so erhebliche Belastung (in Form von Lärm und Schmutz) entstehen konnte, welche die Lebensqualität einschränkt und die gesetzlich zulässigen Lärmpegel von 50db überschreitet. Das Ausmaß Mangels war also so weder vom Mieter noch vom Vermieter einschätzbar gewesen. Dadurch habe ich als Mieter nicht auf mein Recht in § 536 BGB „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln" verzichtet, da dies nicht ausdrücklich im Vertrag festgelegt wurde. Dann <Auflistung der Belastungen, Lärmprotokoll, Link zur Videoaufzeichnung>
----------------------

2. NACHFRAGE
Zu 3. Falsche Quadratmeter: Ich habe zwar die Nebenkostenabrechnung mit den richtigen 104qm aber in meinem Mietvetrag stehen ja nicht die fälschlich angegebenen 116qm. Die falschen 116qm stehen ja nur auf dem Makler Expose. Ich war also bis zur Einsicht in die Abrechnung im Glauben, meine Wohung hätte 116qm. D.h. ich muss mich ja schon auf das Expose und die Aussage der Maklerin berufen. Da gibt es aber die verschiedenen Urteile, das manchmal das Expose zählt und mal nicht nicht wenn KEINE QM im Vertrag stehen. Vielleicht könnten Sie hier nochmal erläutern, auf welcher Rechtsgrundlage ich hier mindern kann und welche Paragraphen mir helfen.

3. NACHFRAGE:
Berechnet sich die Abweichung falscher QM ausgehend vom falschen Wert (116qm --> 104qm = 10.2%) oder ausgehend vom richtigen Wert (104qm --> 116qm = 11.5%)? Weiterhin: Muss die Abweichung eine ganze Zahl grösser als 10% sein oder reichen 10.x% auch aus?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.07.2013 | 17:57

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:


Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 28.07.2013 | 18:56

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

entschuldigen Sie bitte, ich hatte einen Fehler beim Klicken - nun meine Antwort:

1.
Ja, dass können Sie genauso schreiben.

2.
Mindern können Sie nach Maßgabe von § 536 BGB und ggf. eine Teilanfechtung nach §§ 123 in Verbindung mit § 139 BGB erklären, was diesen Punkt betrifft. Dieses führt zum gleichen Ergebnis jeweils, einer finanziellen Zahlung.
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich im Rahmen einer reinen, kostengünstigen Erstberatung die verschiedene Rechtsprechung nicht abschließend klären kann, vielen Dank.

3.
Ich würde vom falschen Wert ausgehen und das berechnen.
Es reicht nach dem Bundesgerichtshof für die Minderung aus, wenn eine rechnerische Abweichung der Wohnfläche um mindestens (also auch gleich) 10 Prozent vorliegt.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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