Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Das Minderungsrecht entsteht nicht erst nach Ablauf einer Frist zur Mängelbeseitigung. Sobald Sie den Mangel dem Vermieter anzeigen, können Sie wegen des Schimmelpilzbefalls die Miete angemessen mindern. Für eine verbindliche Bestimmung der Minderungsquote kommt es auf den Umfang des Mangels und die damit verbundene Beeinträchtigung der Wohnqualität an. Nach Ihrer Schilderung dürften Sie aber, schon auch wegen des starken Geruchs, mit einer Minderung von 15 bis 20 Prozent der Kaltmiete auf der sicheren Seite sein.
Handelt der Vermieter nicht innerhalb der gesetzten Frist - 14 Tage sollten angemessen sein - haben Sie mehrere Möglichkeiten:
1. Der Vermieter kann auf Mängelbeseitigung verklagt werden. Ein solches Verfahren kann sich aber lange hinziehen und bringt erst einmal keine Besserung der Situation.
2. Sie können den Mangel im Wege der Ersatzvornahme selbst beseitigen (lassen) und die dafür notwendigen Kosten mit der Miete in Verrechnung bringen. Das bringt aber nur dann etwas, wenn Sie nicht nur den Schimmel beseitigen können, sondern auch die Ursachen. Häufig hat der Mieter auf die Ursache eines Mangels gar keinen Einfluss, auch übersteigen die Kosten für die Mängelbeseitigung oft das Budget, was der Mieter vorlegen kann. Dann kann man zwar eine sog. Vorschußklage einreichen, aber auch diese wird sich ggf. lange hinziehen.
3. Zusätzlich zur Minderung kann Druck auf den Vermieter durch ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt werden. Dieser Zurückbehalt kann bis zur 5-fachen Minderungsquote gehen und dazu führen, daß gar keine Miete mehr gezahlt wird. Allerdings ist der zurückbehaltene Teil der Miete spätestens nach Beendigung des Mietverhältnisses nachzuzahlen.
Bei erheblicher Gefährdung der Gesundheit kommt auch eine fristlose Kündigung in Betracht. Allerdings sollten Sie zuvor entsprechende Untersuchungen durch das Gesundheitsamt oder Fachleute vornehmen lassen. Nicht jeder Schimmelpilz ist tatsächlich gesundheitsgefährdend. Vor Ausspruch einer darauf gestützten Kündigung sollten Sie abklären lassen, ob objektiv eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegt.
Erweist sich der Vermieter wie befürchtet als stur, sollten Sie einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt aufsuchen, der den Vermieter auf seine Pflichten hinweist. Auch ich stehe Ihnen dafür selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Ich hoffe Ihnen mit meiner Auskunft geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen
A. Schwartmann
Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
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