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Mietminderung bei Sanierung - ursprünglichen Schließzylinder wieder einbauen


09.08.2006 19:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Hallo,




Sachverhalt:

Ich wohne in einer Wohnung, die über ein Badezimmer mit WC und ein zusätzliches Gäste-WC verfügt. Die Wohnung befindet sich in einem 3-Familienhaus in der 1. Etage. Der Sohn unseres Vermieters wohnt im EG. Ungefähr Mitte Mai dieses Jahres stellte er fest, dass in seinem Gäste-WC, das genau unter unserem Gäste-WC liegt, die Wand im oberen Bereich stark durchnässt war.

Es wurde ein Fachmann herbeigerufen, der die undichte Stelle ausfindig machte. Diese Undichtigkeit befand sich im Abwasserrohr, das sowohl Badezimmer als auch Gäste-WC meiner Wohnung entsorgt. Es kam der Installateur, der ein Loch in die Wand meines Gäste-WC schlug und diese erste Undichtigkeit beseitigte. Das Loch in der Wand blieb offen, da der Vermieter mit der Versicherung den Umfang der Sanierungsarbeiten festlegen wollte.

Einige Tage später war wieder die Wand im Gäste-WC im EG nass. Das Spiel wiederholte sich, diesmal waren jedoch die Bauarbeiten in meinem Gäste-WC umfangreicher: das Loch in der Wand wurde vergrößert, ein größeres Stück des Abwasserrohres ausgetauscht und auch ein Teil der Frischwasserleitung, da diese beim Aufklopfen der Wand beschädigt wurde. Zunächst wurde die Wasserleitung provisorisch geflickt, ca. 1 Woche später dann mit entsprechenden Ersatzteilen "richtig" instandgesetzt. Die Sache schien erledigt.

Der unter mir wohnende Vermietersohn machte einige Tage Urlaub, kam zurück und die Wand im seinem Gäste-WC war wieder nass. Beim Nachschauen in meinem Gäste-WC stellte sich heraus, dass die eigentlich reparierte Frischwasserleitung undicht war. Ich stellte einen Eimer in das Loch in der Wand und fing soviel Wasser wie möglich auf. Der Eimer wurde von mir 2 mal täglich geleert. Der Installatuer kam und befestigte eine provisorische Dichtung mittels Rohrschelle. Diese Konstruktion hielt 1 Tag, dann musste ich wieder den Eimer zum Wasserauffangen aufstellen und 2 mal täglich leeren. Der Vermietersohn wurde von mir informiert.

In der darauffolgenden Woche kam ein Versicherungsvertreter und besichtigte den Schaden. Es wurde der Umfang der Sanierung festgelegt: es sollte ein breiter, durch alle Stockwerke führender Schacht in die Wand des Gäste-WC geschlagen werden. Darüber sollte eine Abdeckung aus Edelstahl oder ähnlichem montiert werden, was schön aussähe und künftig problemlosen Zugang zu allen Wasserleitung gewähren sollte. Es wurde zur Durchführung der Arbeiten verabredet, dass der Vermietersohn einen Schlüssel zu meiner Wohnung erhält, damit die Installateurfirma Zugang zur Wohnung hat, da ich ganztags arbeite und so kurzfristig keinen Urlaub nehmen konnte.

Die Bauarbeiten begannen am 02.08.2006. Nachmittags an diesem Tag rief mich mein 11jähriger Sohn von zu Hause aus an und teilte mir mit, dass der Installateur soeben geäußert habe, dass unsere WCs, deren Abflüsse beide in das zu sanierende Abwasserrohr münden, an den nächsten Tagen nicht benutzt werden könnten. Ein Gespräch mit dem Installateur ergab dann folgende Regelung: er würde immer dann, bevor er das Abwasserrohr unbenutzbar mache, mit meinem Sohn die Toilettenbenutzung klären und ihm u.U. eines der WCs im EG zur Verfügung stellen. Selbstverständlich könnten wir ab nachmittags unsere WCs benutzen, da das Abwasserrohr immer wieder montiert werde. Die Regelung zur Absprache der WC-Benutzung kam dann nicht zum tragen, da mein Sohn kurzfristig an diesen beiden Tagen woanders untergebracht werden konnte. Am Montag, 07.08.06 hatten wir keine Info darüber, dass sich an der Möglichkeit der Toliettenbenutzung etwas geändert hätte. Mein Sohn ging am frühen Nachmittag wieder zu einem Freund. Als wir am Abend dieses Tages die Wohnung betraten, verlief ein gut sichtbarer "Trampelpfad" zwischen WC, Badezimmer und Flur. Die Handwerkerfirma hatte an diesem Tag ihren Dreck einfach liegen lassen. Die Spülung des WC im Badezimmer war nicht nutzbar. Das konnten wir allerdings erst feststellen, nachdem es benutzt war. Es gab dazu keinerlei Informationen, auch nicht über den Sohn meines Vermieters.

Ich war über diese Zustände sehr empört, habe meinen Schlüssel zurückverlangt und dem Vermietersohn mitgeteilt, dass meine Wohnung nur noch mit einer "Aufsichtsperson" betreten werden dürfe. Bei dem Gespräch mit dem Vermietersohn hat sich herausgestellt, dass er den Schlüssel nicht in seinem Gewahrsam hatte, sondern ihn der Installateursfirma für die Dauer der Bauarbeiten überlassen hatte. Dies hat mich dann nochmal schockiert, ich habe am darauffolgenden Tag den Schließzylinder in meiner Wohnung ausgetauscht.

Außerdem habe ich am Abend des 07.08.06 per Mail an die Vermietertochter, die zwischenzeitlich sich als geschäftliche Vertreterin unseres Vermieters vorgestellt hatte, geschrieben. Darin schilderte ich die Abläufe der Bauarbeiten aus meiner Sicht und machte Ansprüche auf eine Mietminderung geltend, die sich sowohl auf den baulichen Zustand unserer Wohnung seit Mai bezog als auch auf den Aufwand, den ich wegen meiner Berufstätigkeit betreiben musste, um an den jeweiligen Handwerkerterminen zu Hause zu sein. Außerdem bezog ich mich auf den weggegebenen Schlüssel und das damit verbundene Risiko eines Diebstahls und forderte den Einbau neuer Schließzylinder.

Jetzt gibt´s einige Probleme:
- die Installateurfirma konnte am 08.08.06 in unserer Wohnung nicht weiterarbeiten und will auch erst am 17.08.06 wiederkommen. Ob die Arbeiten dann abgeschlossen werden können, ist ungewiss.
- die Vermietertochter hat mir mit der Haftbarmachung gedroht für Schäden, die sich daraus ergeben könnten, dass ich der Installatuerfirma den Zugang zur Wohnung verweigere, da laut Mietvertrag der Mieter Handwerkern für dringende Reparaturen Zugang zur Wohnung gewähren muss, auch in seiner Abwesenheit(das steht tatsächlich so im Vertrag)
- außerdem wird die Gefahr eines Diebstahls nicht gesehen, daher soll ich den ursprünglichen Schließzylinder umgehend wieder einbauen
- zusätzlich sei eine Mietkürzung wegen dieser Sanierungsarbeiten nicht möglich.

Bitte erklären Sie mir zu diesem Sachverhalt,

- ob eine Mietminderung überhaupt möglich ist und wenn ja, in welcher Höhe
- ob ich meine Auslagen für die Wahrnehmung der Handwerkertermine einfordern kann
- ob ich verpflichtet bin, den ursprünglichen Schließzylinder wieder einzubauen




-- Einsatz geändert am 10.08.2006 17:27:25
Sehr geehrter Fragesteller,

herzlichen Dank für Ihre Fragen.

Zunächst ist wichtig, dass eine Mietminderung automatisch von Gesetzes wegen entsteht, wenn ein entsprechender Minderungsgrund vorliegt. Wenn ein Vermieter es nicht schafft, über mehrere Monate eine Reparatur oder eine Sanierung vorzunehmen und dadurch immer wieder Störungen und Probleme mit der Nutzung des Mietgegenstandes entstehen, ist hierin ein Minderungsgrund zu sehen. Der Vermieter muß organisatorisch die Reparaturarbeiten so legen, dass möglichst geringe Beeinträchtigungen in der Benutzung der Wohnung bestehen. Der Minderungsanspruch sollte wenn, umgehend geltend gemacht werden, da ansonsten dessen Verwirkung droht. Er hat solange Bestand, wie die Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Wohnung andauert. Aufgrund der langen Dauer und der Verunreinigungen sowie nur eingeschränkten Nutzung des Bades wäre hier eine Minderung in Höhe von 10-15% der Nettomiete möglich.

Die von Ihnen bezeichnete Auslagen stellen im Zweifel Schadenersatzansprüche dar, deren Vorhandensein der Vermieter zu vertreten haben muss. Wenn der Vermieter offensichtlich Termine anberaumt, zu denen keine Handwerker erscheinen oder die Mängel durch die Handwerker nicht behoben werden können, bzw. über einen langen Zeitraum immer wieder vergeblich versucht wird, den Mangel abzustellen, kann ein solcher Schadensersatzanspruch bestehen. Wenn der Mangel aber immer wieder ohne Schuld der Handwerker oder des Vermieter immer wieder auftaucht, u.U. in anderen Varianten, ist ein solcher Schadensersatzanspruch eher nicht vorhanden. Schadenersatzansprüche können u.U. auch bestehen, wenn die Termine nicht rechtzeitig angekündigt werden, obwohl sie dies hätten können.

Die Weitergabe des Schlüssels durch Ihren Vermieter stellt eine Verletzung der Nebenpflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis dar, bzw. könnte hier auch eine Pflichtverletzung aus einem Verwahrungsvertrag darstellen. Da möglicherweise ein engeres Vertrauensverhältnis zu Ihrem Vermieter besteht und Sie gerade mit der Übergabe des Schlüssels an ihn sicherstellen wollten, dass Sie wissen wo sich der Schlüssel befindet, ist die Weitergabe an den Installateurbetrieb abrede- und vertragswidrig. Es besteht dadurch durchaus die Möglichkeit und die Gefahr, dass Nachschlüssel gefertigt wurden, so dass Sie einen Anspruch auf ordnungsgemäße Sicherung der Tür besitzen. Eine Pflicht den ursprünglichen Schließzylinder wieder einzubauen besteht daher aus den o.g. Gründen mindestens bis zum Ende des Mietverhältnisses und Ihrem Auszug nicht.

Ich hoffe, Ihre Fragen hilfreich beantwortet zu haben und Ihnen eine erste Orientierung gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen von der Ostsee



Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.stracke-und-collegen.com

Nachfrage vom Fragesteller 11.08.2006 | 21:13

Die Miete für diesen Monat ist bereits bezahlt. Ist es möglich, die Mietminderung bei der nächsten Mietzahlung abzuziehen, auch wenn die Baustelle nicht mehr existieren sollte?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.08.2006 | 15:03

Sehr geehrte Fragestellerin,

Sie können die Miete auch einen Monat später kürzen, unabhänigig davon, ob die Baustelle noch besteht oder nicht, wenn Ihnen eine vorherige Minderung (zB, wenn Sie die Miete für den Minderungsmonat bereits vor Entstehen des Minderungsgrundes überwiesen haben) nicht möglich gewesen ist.

Ich hoffe, Ihnen auch bei dieser Frage weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen von der Ostsee



Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de

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