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Mietminderung bei Gewerblichem Objekt mit Mängeln?


25.07.2007 17:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Ich bin seit 04/2005 Mieter einer Gewerblich genutzten Halle. Der Vermieter wechselte nach dem Verkauf des gesamten Objektes in 05/2006. An einem Wochenende in 12/2006 wurde hier eingebrochen und die Türe im Eingangsrolltor stark beschädigt. Da der Vermieter nicht erreichbar war habe ich die Tür notgedrungen so provisorisch zurechtbiegen müssen das sie sich wenigstens wieder schliessen lies. Der Schaden ist aber nach wie vor deutlich sichtbar und mit einem kräftigen ruck kann man sich auch ohne Schlüssel zutritt verschaffen. Eine Fachgerechte Reparatur - Erneuerung ist dringend notwendig.Nach Rücksprache mit dem Vermieter habe ich eine Rechnung für meinen Arbeitsaufwand von 100€ gestellt. Diese Rechnung wurde bis heute nicht bezahlt.
Etwa zeitgleich wurden in den von mir mit gemieteten Toilettenanlagen Bauarbeiten ausgeführt und Toilettensitze abgebaut. Baumaterial und Müll liegen herum, die regelmäßige Reinigung wurde eingestellt, eine Benutzung ist unzumutbar.

Bei Starkregen bildet sich über dem Bodeneinlauf vor dem Eingang ein See den man nur mit Gummistiefeln durchqueren kann.
An einer Stelle regnet es durch das Dach in die Halle.

Ich habe den Vermieter mehrfach mündlich um Behebung der Mängel gebeten.Ohne Erfolg. Vor 6 Wochen habe ich ihn nochmals Schriftlich informiert und die Behebung der Mängel gefordert. In der von mir gesetzten Frist von 2 Wochen fand dann ein weiteres Gespräch vor Ort mit Gesprächsprotokoll statt. Der Vermieter erklärte dann das es Abrechnungsprobleme mit der Versicherung gäbe.
Bis jetzt wurde nicht mit der Behebung der Mängel begonnen.



Jetzt schickt der Vermieter mir einen "Entwurf" eines neuen Mietvertrages mit Erhöhung der Miete und Nebenkosten um mehr als 100% !
Die Halle ist ca. 60 Jahre alt und in entsprechendem Zustand. Die jetzt geforderte Miete ist für diese Halle zu hoch. Ich habe in die Renovierung des Halleninneren viel Geld investiert, weshalb ein Umzug eigentlich nicht in Frage kommt.

1. Kann ich meine Reparatur Rechnung über 100€ von der nächsten Miete abziehen?
2. Habe ich einen Anspruch auf Mietminderung und in welcher Höhe?
3. Muß ich dies Schriftlich anzeigen oder änhliches?
4. Kann ich auf Grund der Mängel in eine andere Halle umziehen und in wiefern hätte ich Anspruch auf Erstattung meiner Kosten?
Wie schätzen Sie die Lage ein und könnte es sein das der Vermieter( Immobiliengesellschaft ) eine besondere Taktik verfolgt?
Vielen Dank für Ihre Hilfe !
Sehr geehrter Ratsuchender,

für die Erstattung von Reparaturkosten wäre grundsätzlich erforderlich, dass der Vermieter zuvor zur Durchführung der Reparatur aufgefordert wurde und dieser bei entsprechender Fristsetzung diese nicht durchgeführt hat. Hier kann die Sache aber anders liegen, weil die Tür aufgrund eines Einbruches stark beschädigt wurde und möglicherweise die Gefahr bestand, dass ein Dritter eigenmächtig jederzeit Zutritt zur Halle bekommen kann. Insoweit war wohl eine umgehende Reparatur veranlaßt, zumal der Vermieter wohl nicht erreichbar war. Insoweit könnten durchaus – dies käme auf den konkreten Einzelfall bei weiterer Sachverhaltsdarstellung an – ein Anspruch auf Erstattung nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag gegeben sein.

Voraussetzungen für eine Mietminderung sind, dass die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist oder ihm eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, dass die Mietsache an den Mieter überlassen worden ist und die Minderung nicht ausgeschlossen ist. Auf ein Verschulden des Vermieters hinsichtlich des Mangels kommt es nicht an.

Wenn ein Mangel an der Mietsache auftritt, sollte also sofort gemindert oder dem Vermieter ein entsprechender Vorbehalt mitgeteilt werden. Dies möglichst schriftlich und in nachweisbarer Form. Bei der Mietminderung behält der Mieter einen Teil des Mietzinses ein, den er nach Beseitigung des Mangels nicht mehr nachzahlen muss.

Wie viel man mindern kann, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Deshalb sind sog. Mietminderungslisten mit Vorsicht zu genießen, zumal diese in der Regel für Wohnraummietverhältnisse gelten.

Die Höhe des Minderungsbetrages hängt im wesentlichen vom Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung für den Mieter ab.
Bei der Höhe der angemessenen Minderungsquote kommt es ganz auf den Einzelfall an. Hier scheinen die Mängel sehr erheblich zu sein. Es kommt im wesentlichen darauf an, in welchem Maße und in welcher Art Sie die Halle noch nutzen können.

Sie sollten den Vermieter anschreiben, auf das Bestehen des Mangels unter genauer Beschreibung und deren Auswirkungen hinweisen, den Mietzins angemessen – also unter Berücksichtigung der Beeinträchtigungen – mindern. Gemindert werden kann solange, wie der Mangel besteht bzw. eine Beeinträchtigung durch die Baumaßnahmen besteht.

Ob es Sinn macht, in eine andere Halle umzuziehen, wird im wesentlichen gerade von der restlichen gegebenen, teilweise oder nicht mehr gegebenen Nutzbarkeit der Halle abhängen. Hier kommt es ganz auf eine Einzelfallbeurteilung an. Insoweit korrespondiert die Frage der Erstattung der Kosten für die Anmietung eines Ersatzobjektes mit der Frage der Nutzbarkeit des ursprünglichen Mietobjektes. Ist eine Weiternutzung nicht möglich und zumutbar, so kann zu 100% gemindert werden, was wirtschaftlich der Erstattung der Kosten für die Anmietung eines Ersatzobjektes gleichkommt. Dies jedenfalls dann, wenn die beiden Mieten gleichhoch sind. In gewissem Rahmen wären auch weitergehende Kosten erstattbar.

Ich hoffe, Ihnen mit diesem ersten Überblick geholfen zu haben und
verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

Nachfrage vom Fragesteller 07.08.2007 | 09:57

Sehr geehrter Herr Mohr,
halten Sie in diesem Fall eine Mitminderung von 33% für zu hoch oder würden Sie mehr Mindern? Was kann denn passieren wenn ich "zu viel" mindere ?
Sie schreiben das es auf die noch vorhandene Nutzbarkeit ankommt.- Mein Eigentum befindet sich nach wie vor im Mietobjekt, so gesehen nutze ich die Fläche noch. Mir bleibt aber ja zunächst auch keine andere Wahl. Ich bezahle für die Räume und kann mit dem gesamten Inventar nicht hin und her umziehen wie mit einer Tasche Handgepäck - Kosten - Aufwand.
Für den Fall eines erneuten Einbruches - Diebstahls hat meine Versicherung die Übernahme des Schadens auf Grund der defekten Tür abgelehnt. Mein Inventar ist somit ungeschützt. Wie hoch schätzen Sie die Tatsächliche Nutzung - Nutzbarkeit ein?

Vielen Dank. Mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.08.2007 | 11:51

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Frage, welcher Prozentsatz für eine Minderung angemessen ist, ist ohne Wissen über die genauen Einzelheiten und die für Sie noch verbleibende Nutzungsmöglichkeit keine genaue Aussage zu treffen. Es kommt - wie gesagt - darauf an, wie weit Sie beeinträchtigt sind, welcher Nutzen der Mietsache Ihnen noch verbleibt. Auch hinsichtlich der defekten Tür sollten Sie ggf. weitere anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, insbesondere weil auch Ansprüche auf eine etwaige "Selbstbeseitigung/Schadensersatzpflicht", § 536 a Abs.2 BGB geprüft werden sollten. Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

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