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Mietminderung bei Belästigung durch Gwerbebetriebe im Haus


31.10.2005 23:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Unter unserer Wohnung befindet sich eine Bäckerei. Wir haben die Nacht über und am Tage mit Belästigungen durch Geräusche (Knetmaschinenen, Bleche klappern, Anlieferungen etc.) und natürlich Geruchsentwicklung ( eine Bäckerei richt nicht nur nach frischen Brötchen!). Wir nehmen das jetzt seit 8 Jahren hin. Durch die Anhebung des Mietsspiegels in Berlin wurde unsere Netto Kaltmiete um ca 17% erhöht. Meine Frage: Kann ich diese Erhöhung wegen der Benachteidigungen ablehnen oder mindern, oder ergiebt sich die Möglichkeit einer Mietminderung im Allgemeinen.
Nachtrag: die Bäckerei hat schon bestanden als wir einzogen, es hat jedoch vor 2 Jahren ein Pächterwechsel statt gefunden seit dem hat sich die Situation verschlechtert.
M.F.G.
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Grundsätzlich dürfte Ihnen eine Mietminderung schwer fallen – wobei ich natürlich nicht die konkrete Situation kenne!

Gem. § 536b BGB ist eine Mietminderung dann ausgeschlossen, wenn Sie den Mangel der Wohnung bereits bei Vertragsschluss kannten. Nach Ihrer Schilderung war der Bäckereibetrieb schon beim Einzug vorhanden, so dass Sie dort hinsichtlich der üblichen Belästigungen keine Minderung mehr geltend machen können.

Hier käme somit eine Mietminderung nur hinsichtlich der von Ihnen geschilderten „verschlimmerten“ Situation in Betracht.

Ob dies tatsächlich einen Mangel, der minderungsrelevat ist, darstellt und wie hoch die anteilige Minderung zu bewerten ist, sollten Sie unbedingt mit einem Kollegen vor besprechen. Dies ist Tatfrage und darüber hinaus einzelfallbezogen, so dass eine pauschale Angabe einer Minderung nicht möglich ist.

Grundsätzlich kann der Vermieter – von der Kappungsgrenze abgesehen – die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB).

In der Vergleichsmiete ist die Lage und Beschaffenheit (z.B. Lage in einem Mischgebiet) bereits berücksichtigt. Ob diese Vergleichsmiete zutreffend ist, wird hier die tatsächliche Frage sein.

Gem. § 558 b BGB muss der Mieter dieser Mieterhöhung zustimmen, damit sie wirksam wird. Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.

Sie können sich allerdings gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Mieterhöhung nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Gegenanspruchs auf Mängelbeseitigung berufen (OLG Frankfurt/Main, 20 ReMiet 1/96, Rechtsentscheid vom 29.7.1999 - WuM 1999,629). Im Klartext: Weist die Wohnung Mängel (Schäden) auf, so kann der Mieter nicht deswegen seine Zustimmung zur Mietanhebung verweigern.

Sie sollten die konkreten Umstände und auch die Mieterhöhung überprüfen lassen. Häufig treten bei den Mieterhöhungen formale Fehler auf, so dass die Bestimmungen des § 558 a BGB nicht eingehalten wurden und die Erhöhung daher unwirksam ist.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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