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Mietminderung bei Baulärm von 2-3 Tagen, Mieter sind in Baustelle gezogen

| 08.06.2020 15:51 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Krueckemeyer


Meine Mieter hatten ab Januar 2020 einen Mietvertrag und sind direkt nach Schlüsselübergabe Mitte Dezember 2019 in die Wohnung gezogen wo die Baumapnahmen noch nicht abgeschlossen waren. (Sie hatten angekündigt, nur ein paar Kisten dort abzustellen, diesem Anliegen stimmte ich zu).
Ende Dezember kam dann die erste Forderung nach Mietminderung weil die Wohnun nicht fertig wurde. Dieser stimmte ich zu wenn auch nicht überzeigt davon weil sie ja selbst die Fertigstellung verhindet hatten.

Bei der Wohnungsbesichtigung im Dezember haben die Mieter sich direkt für die Wohnung über ihnen interessiert, wo die Renovierungsarbeiten begonnen hatte. Ich sagte ihnen, dass dies möglich sei, jedoch erst noch Renovierungsarbeiten anstünden.

Im Januar beklagten sie sich dann über die angeblich nicht dichten Fenster. Ich schlug vor die Dichtungen auszutauschen oder gleich neue Fenster einzusetzen. In dem Zuge wollten sie dann diverse Fenstererweiterungen in ihrer Wohnung haben und ich holte ein Angebot ein. Sie wollten sich mit 4000 € beteiligen. Dann passierten immer mehr Vorkommnisse und wir teilten den Mietern mit, dass sie nur die bestehenden Fenster ausgetauscht bekämen. Seitdem ist Terror im Haus. Als ich Ohnen 2 Wochen später einen Termin zur Montage für 2 weitere Wochen später vorschlug berstanden sie auch eine Ersatzwohnung für die 1,5 Tage des Fensteraustausches. Nun haben die Arbeiten der Fensterrenovierung im ganzen Haus begonnen und an 1,5 Tagen waren Stemmarbeiten die ich nicht expliziet erneut angekündigt habe zu hören. Sie wollen nun 25 % der Miete kürzen. An einem weiteren Tag nach 2 Stunden Baustellenlärm will die Mieterin, die nun vom Homooffice arbeitet einen Verdienstausfall geltend machen. Wir stellten dann (nach insgesamt 2 Stunden Baulärm ) diesen sofort ein.

Nun meine Frage: wieviel und kann der Mieter überhaupt die Miete kürzen. Sie sind in Kenntnis der Umbauarbeiten eingezogen und haben eine Wohnung gemietet, kein Büro.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie, dass schon geringe Abweichungen im Sachverhalt zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Meines Erachtens haben Sie gute Chancen ein mögliches Verfahren zu gewinnen. Die Mieter sind unter Kenntnis der Renovierungsbedürftigkeit eingezogen. Die Rechtsprechung sagt klar "bei vorhersehbaren Bauarbeiten besteht kein Recht zur Mietminderung".
Wollte man dies ignorieren (zum Beispiel in dem man argumentiert der Fensteraustausch sei nicht vorhersehbar gewesen) ist die geltend gemachte Minderung zu hoch. 25 % wegen Baulärm werden angenommen bei "einer Unbewohnbarkeit während der Bauarbeiten". 2 h Lärm sind ein Spaziergang an der frischen Luft. Außerdem ist der Lärm nicht den ganzen Monat über gewesen sondern an 2 Tagen. Auch das spricht gegen eine derart hohe Mietminderung.

Mein Tipp: Kommen Sie den Mietern nicht entgegen. Ihrer Schilderung nach handelt es sich um sehr problematisches Klientel, die auch gerne mal 0,5 % Mietminderung durchsetzen wollen. Widersprechen Sie der Minderung und machen Sie die ausstehende Miete notfalls gerichtlich geltend.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage umfassend beantworten. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 09.06.2020 | 10:44

Sehr geehrter Herr Krueckemeyer,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Eine Frage ist noch nicht ganz klar. Die Mieter sind eingezogen in dem Bewußtsein, dass die Wohnung über ihnen renoviert wird. Wir haben damals nicht darüber gesprochen was im Detail alles gemacht wird. Die Fenster wurden aber im Erdgeschoss des 3 Familienhauses eingebaut. Macht das einen Unterschied? Baulärm ist ja eigentlich Baulärm, oder?

Die Mieter selbst haben den Einbau ihrer eigenen Fenster verwehrt- ich hätte dies 2 Monate vorher ankündigen müssen . Da sie gekündigt haben, sind die neuen Fenster eingelagert und werden nun nach dem Auszug eingebaut.
Beste Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.06.2020 | 10:56

Sehr geehrter Fragesteller,

meines Erachtens ist auch der Baulärm in anderen Teilen des Hauses hinzunehmen. Nach den von Ihnen beschriebenen Umständen, berechtigt das nicht zur Mietminderung.
Nachdem die Mieter bereits gekündigt haben (seien Sie froh, dass Sie die Leute so loswerden), sollten Sie der Mietminderung widersprechen und die entsprechenden Kosten von der Kaution einbehalten. Die Mieter müssen dann gegen Sie vorgehen und tragen auch das erste Risiko des Kostenvorschusses.

Sollten weitere Rückfragen bestehen, können Sie mich via Email kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.06.2020 | 11:09

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