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Mietminderung - Voraussetzung erfüllt - Minderungshöhe?

| 21.02.2013 22:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

zum 1.1.2013 habe ich einen Mietvertrag für eine 77 qm-Wohnung.

Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll erfolgten am 22.12.2012.
- Mangel: defekte Heizthermostate Schlafzimmer + Küche (d.h. Heizmöglichkeit = 0)
die Mängel werden repariert - eine Frist wurde nicht niedergeschrieben. Die Reparatur
erfolgte auf mehrmaliges Nachfragen am 19.02.2013.

Am 25.01.2013 konnte ich erstmalig meine Küchenzeile in Betrieb nehmen. Ich stellte fest, dass das Küchenabflussrohr in der Wand vollkommen verstopft ist und der Durchlauferhitzer für Warmwasser defekt ist (kein Warmwasser möglich). Ich habe dies sofort per E-Mail dem Vermieter gemeldet mit der Bitte sofort eine Sanitärfirma zu beauftragen. Keine konkrete Frist genannt. Am 28.02.2013 antwortete der Vermieter, die Firma sei beauftragt - ich soll selbst dort anrufen weil sich niemand bei mir gemeldet hat.

Am 19.02.2013 wurde dann endlich die Reparatur durchgeführt.
- Schlazimmerheizung geht nun professorisch - Heizung möglich (die Ventile müssen aber noch ausgetauscht - Regler ist veraltet und nicht mehr beschaffbar).
- Abfluss + Boiler = i.O.

Ich hatte den Vermieter am 6.2.2013 per E-Mail informiert, dass ich aufgrund der Mängel und dem langen Zeitraum die Miete mit der März-Überweisung kürzen werde.

Ich habe die Januar und Februar Miete jeweils NICHT unter Vorbehalt überwiesen.
Der Vermieter drohte dann mit seinem Anwalt.

Fragen:
1.) Ist die Mietminderung rechtskräftig, da ich die Miete ohne "Vorbehalt" überwiesen
habe
2.) Ist die Minderung jeweils ab Mangelzeige zu berechnen
(Heizung: 01.01.2013 - 19.02.2013)
(verstopfter Abfluss + kein Warmwasser: 25.01.2013 - 19.02.2013)
3.) Ich möchte folgende Mietminderungssätze (in Addition) von der Warmmiete
(Kaltmiete inkl. NK inkl. Heizkosten) ansetzen:
- defekte Heizung Schlafzimmer: 20 %
- defekter Durchlauferhitzer : 3 %
- verstopfter Küchenabfluss: 15-20 %
Sind diese Sätze angebracht und in Addition abzuziehen ?

Ich freue mich auf Ihre Nachricht.

Vielen Dank!

22.02.2013 | 00:39

Antwort

von


(523)
Schönbornstr. 41
60431 Frankfurt
Tel: 069 - 523140
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Sehr geehrte Fragestellerin,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Nach der Rechtsprechung des BGH verliert der Mieter seit der Mietrechtsreform sein Recht auf zukünftige Minderung nicht, wenn er trotz angezeigtem Mangel an der Mietsache die Miete vorbehaltlos weiterzahlt. Weist die Wohnung einen Mangel auf, darf die Miete gemindert werden, wenn dem Vermieter der Mangel angezeigt wurde (BGH , Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20330/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.11.2010 - VIII ZR 330/09: Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der...">VIII ZR 330/09</a>).

Nimmt der Mieter – wie in Ihrem Fall - die Mietsache in Kenntnis eines des Mangels an, dann stehen ihm Mietminderungsrechte nur zu, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehalten hat. Für den Vermieter muss erkennbar sein, dass der Mieter den Zustand der Mietsache nicht hinnehmen will. Hierbei genügt die bloße Mängelanzeige nicht, vielmehr ist erforderlich, dass der Mieter sich seine Rechte bei Überlassung der Mietsache vorbehält. Ein Vorbehalt ist jedoch dann nicht erforderlich, wenn der Vermieter die Mangelbeseitigung zugesagt hat. Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung hat Ihr Vermieter bei der Übergabe die Reparatur der Mängel versprochen. Daher werden Ihnen Mietminderungsansprüche auch ohne erklärtem Vorbehalt grds. zustehen.

Bei einem Ausfall der Heizung im Schlafzimmer im Winter hat das Landgericht Hannover (<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201980,%20130" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 1980, 130 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 1980, 130</a>) dem Mieter eine Mietminderungsquote von 20 % zugesprochen. Den defekten Durchlauferhitzer haben Sie zutreffend mit 3 % bewertet, wohingegen der verstopfte Küchenabfluss eine Mietminderung von nur 3 bis 7 % rechtfertigen dürfte.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin


Rückfrage vom Fragesteller 22.02.2013 | 00:58

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Ich würde Sie bitten auch noch kurz auf die anderen gestellten Fragen einzugehen:

- berechne ich die Minderung ab dem Tag der Mängelanzeige?
D.h.Mängelanzeige am 25.01.2013 - Reparatur am
19.02.2013 = 25 Tage Mietminderung ?
- jeder der 3 Mängel wird für sich selbst berechnet und in
Summe von der Zahlung abgezogen ?
- Ist für die Berechnungsgrundlage die Warmmiete korrekt
(Kaltmiete + NK + Heizkosten )?

Vielen Dank nochmals für Ihre Hilfe.

Viele Grüße.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.02.2013 | 11:18

Sehr geehrte Fragestellerin,

die Mietminderung wird in Bezug auf die Bruttomiete gerechnet, d.h. Kaltmiete zzgl. Nebenkostenvorauszahlungen. Weiterhin wird die Miete ab dem Tag der Mängelanzeige gemindert bzw. bzgl. der Mängel, die bei der Übergabe vorhanden waren und für die der Vermieter eine Abhilfe versprochen hat, ab dem 01.01.2013. Die Miete darf nur bis zu dem Zeitpunkt der Beseitigung des Mangels gemindert werden. Erfolgte die Mängelanzeige am 25.01.2013 und die Reparatur am 19.02.2013, dann gehen Sie zutreffend davon aus, dass die Miete um 25 Tage gemindert wird. Liegen in einem bestimmten Zeitraum mehrere Mängel vor, dann wird die Mietminderung für diesen Zeitraum durch Addition der jeweiligen Minderungsquoten ermittelt. Lagen die Mängel in unterschiedlichen Zeiträumen vor, dann wird jeder Mangel für sich selbst in Bezug auf den jeweiligen Zeitraum berechnet und die jeweiligen Minderungsbeträge sodann in der Summe von der Monatsmiete abgezogen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger

Bewertung des Fragestellers 22.02.2013 | 15:40

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 22.02.2013
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