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Mietminderung - Schimmel im Treppenhaus

25.01.2008 19:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir bewohnen eine Wohnung in einem 3-Familienhaus mit vorgebautem Treppenhaus das aus einer Metallkonstruktion mit großen Fenstern besteht. In dem Treppenhaus sammelt sich in den kalten Monaten sehr viel Kondenswasser das sich pfützenartig auf den Metallprofilen sammelt und teilweise auch an den gemauerten Wänden der Basiskonstruktion abfließt.
Dadurch und vmtl. aufgrund anderer baulicher Mängel bildet sich auf der Rauhfasertapete und an dem Mauerwerk ein deutlicher Schimmelpilzbefall aus. Dieser Befall wurde der Hausverwaltung bereits im letzten Jahr (Feb. 2007) zum ersten Mal gemeldet. Daraufhin wurde der Schimmel oberflächlich entfernt. Wir haben die Hausverwaltung schriftlich gebeten uns über die weitere Vorgehensweise in dieser Sache zu informieren, was aber nicht erfolgte.
In der Zwischenzeit wurde die Miete mit der Begründung "Anpassung an die ortsübliche Miete" erhöht. Wir mussten den "Mieterhöhungswunsch" des Vermieters zustimmen, haben aber daraufhingewiesen, dass wir davon ausgehen, dass der Schimmelbefall nur oberflächlich beseitigt wurde und dass wir die Miete unverzüglich mindern sobald der Befall wiederum auftritt (Schreiben vom 25.11.2007).
Nun ist der Schimmelpilzbefall wiederum deutlich ausgeprägt. Dies wurde der Hausverwaltung in einem Schreiben (vom 21.01.08) mitgeteilt in dem gleichzeitig eine sofortige Minderung der Bruttomiete um 5 % angekündigt wurde (mit Verweis auf das zuvor geschickte Schreiben zur Mieterhöhung vom 25.11.2007). Die Hausverwaltung hat nun (überraschend schnell am 24.01.08) den Schimmel wiederum oberflächlich entfernen lassen (es sind aber immer noch Schimmelspuren zu erkennen), der Beauftragte der Schimmelbeseitigungsfirma teilte mir aber mündlich mit, dass es sich bei dem Schimmelpilzbefall ganz offensichtlich um bauliche Mängel des Treppenhaus-Vorbaus handelt (diese Auskunft hatte ich bereits bei der ersten Schimmelbeseitigung von derselben Firma erhalten).

Meine Fragen sind nun: Kann ich die Mietminderung aufrecht erhalten, da zwar der Mangel (Schimmel im Treppenhaus) oberflächlich beseitigt wurde (zum 2.ten Mal) die Ursache für den Schimmelbefall aber mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht beseitigt wurde?
Wenn ich die Minderung nicht aufrecht erhalten kann, welche weiteren Möglichkeiten (in Absprache mit den anderen Mietern des Hauses die alle über den Vorgang informiert sind) bestehen?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:


Nach Beseitigung des Schimmels sind Sie grundsätzlich nicht mehr berechtigt die Miete zu mindern. Die Tatsache, dass die Ursache des Schimmelbefalls nicht beseitigt ist, berechtigt Sie nicht zu einer Mietminderung. Anders wäre dies dann, wenn Sie eine Gesundheitsgefährdung nachweisen könnten, welche - auch nach oberflächlicher Schimmelbeseitigung -deshalb besteht, weil die Ursache nicht behoben ist. Mindern Sie allerdings die Miete nur aufgrund der Vermutung, dass der Schimmel wieder kommt oder eine solche Gesundheitsgefahr besteht, laufen Sie die Gefahr, die Miete unberechtigt zu mindern. Eine unberechtigte Minderung kann in letzter Konsequenz eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters begründen.

Insofern kann ich Ihnen aufgrund der von Ihnen beschriebenen Situstion nicht zu einer Mietminderung raten. Sie sollten die Miete in Bezug auf den Minderungsbetrag unter Vorbehalt bezahlen, einen möglicherweise trotz der oberflächlichen Schimmelbeseitigung bestehenden Mangel durch einen Sachverständigen beweisen und die entsprechende Miete dann ggf. zurückfordern.



Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Florian Günthner
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 26.01.2008 | 11:18

Sehr geehrter Herr Günthner,
herzlichen Dank für die Antwort die uns sehr weiterhilft, zumindest kurzfristig.

Wenn man in der geschilderten Sache einen Sachverständigen zur Begutachtung beauftragt (aufgrund eines berechtigten Verdachts dass die Ursache des Schimmelbefalls nicht beseitigt wurde), können dann diese Kosten ganz oder zumindest teilweise dem Vermieter zu Lasten gelegt werden?

Vielen Dank im Voraus für Ihren fachmännischen Rat.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.01.2008 | 13:06

Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich sollten Sie sich mit dem Vermieter über das Einholen eines Gutachtens im Vofeld verständigen. Argumentationsgrundlage ist für Sie, dass für den Vermieter ein möglicherweise größerer Schaden durch das Gutachten verhindert werden kann, wenn sich der Schimmelbefall weiter ausbreitet.

Sollten der Vermieter dem nicht Folgen, müssten Sie in Vorleistung gehen.Da in Ihrem Fall jedoch das Gutachten in Auftrag gegeben wird, um Klarheit über den Ursprung des Schimmels zu bekommen, nicht aber um diesen zu beseitigen, nachdem Ihr Vermieter seinen Pflichten nicht nachgekommen ist, könnte die Kostenerstattung streitig werden.

Rechtsgrundlage für eine Erstattung der Kosten wäre die sog. Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683, 677 BGB). Argumentationsgrundlage ist auch hier, dass Sie für den Vermieter tätig werden wollten und die Begutachtung im Interesse und wenigstens im mutmaßlichen Willen des Vermieters geschah, da durch den Sachverständigen dem Vermieter ein weitergehnder Schaden aufgezeigt wird und somit in seinem Interesse lag.



Mit freundlichen Grüßen



Florian Günthner
Rechtsanwalt

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