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Mietminderung / Rückbehaltungsrecht


24.02.2005 08:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben in unserer Mietwohnung einige Probleme, die ich Ihnen gerne schildern möchte.

1. aus den Wasserhähnen im Badezimmer und in der Küche kommt teilweise bräunliches Wasser und Rohrablagerungen. Vor ca. 2 Jahren war ein Sanitärinstallateur vor Ort, der der Vermieterin einen Vorschlag zur Lösung des Problems machte. Allerdings haben wir nie wieder etwas gehört.
Wir vermuten, dass unsere Geräte auch schon Schaden davon getragen haben.
2. an dem Dachfenster im Schlafzimmer hat sich Schimmel gebildet.
3. alle Fenster sind undicht und es zieht.
4. im Wohnzimmer ist keine angenehme Wärme zu erreichen. Der Heizkörper ist zur Hälfte kalt und zur Hälfte warm. Wenn wir unter dem Dachfenster sitzen, zieht es so sehr, dass wir eine Decke brauchen, um uns einigermaßen wohl zu fühlen. Wegen der Heizung war vor einiger Zeit auch schon mal ein Handwerker da, aber das Problem ist wieder aufgetreten.
5. an allen Fenstern befinden sich keine Rolläden.

Ist in diesem Fall eine Mietminderung gerechtfertigt? Wenn ja, wie lange und in welcher Höhe? Wie lange vorher müssen die Mängel der Vermieterin angezeigt werden, bevor wir die Miete mindern? Das Problem mit der Heizung ist ja nur im Winter. Muß dann im Sommer wieder mehr Miete bezahlt werden?

Können wir auch von einem Rückbehaltungsrecht gebrauch machen? In welchem Fall müssen wir dieses Geld dann wieder zurück bezahlen? Kann die Vermieterin diese Beträge aufrechnen und uns dann kündigen, wenn zwei Monatsmieten aufgelaufen sind?

Zu welchen Schritten ist die Vermieterin befugt? Kann Sie vor Gericht gehen, uns kündigen oder einen Sachverständigen beauftragen?

Vielen Dank für Ihre Mühe.
Sehr geehrte Ratsuchende,

zunächst müssen Sie die Vermietern auffordern, die Mängel, die Sie genau beschreiben müssen, zu beseitigen. Dieses sollte zu Beweiszwecken mit Einschreiben/Rückschein erfolgen. Sietzen Sie der Vermieterin eine Frist von 20 Tagen und kündigen Sie an, dass Sie nach Ablauf der Frist die Nettomiete mindern werden.

Zu 1.) 10% AG Dortmund WM 90 425

zu 2.) Schimmelbildung an Fenstern ist ein Problem, da dieses auch durch falsches Lüften entstehen kann (wofür die Vermieterin dann nicht verantwortlich wäre). Hier sollte also zunächst geklärt werden, ob der Schimmel tatsächlich durch einen Mageln am Mietobjekt entsteht; ansonsten

10% LG Hannover WM 82, 183

zu 3.) 5% im Sommen; 10% im Winter AG Münster WM 82,254

zu 4.) 10%; 25% der HEIZKOSTEN AG Bensheim WM 87,315

zu 5.) Keine Mietminderung, es sei denn, die Rollläden wurden nach Mietbeginn entfernt.

Nun müssen Sie nach der Hamburger Tabelle eine Gesamtqute bilden, die ich mit gesamt 20% der Kaltmiete (Kürzund der Heizkosten daneben) ansetzen würde, da Sie berücksichtigen müssen, in wie weit der Gebrauch beeinträchtigt ist; denn immerhin haben Sie die Mängel ja schon über Jahre zunächst hingenommen.


Das Problem mit der Kündigung gibt es leider (zumindest nach dem LG OLdenburg), so dass ich hier nicht die Minderung, sondern ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen und die Beträge auf ein gesondertes Konto "bunkern" würde, um auf der sicheren Seite zu sein.

Ein Sachverständiger kann sicherlich beauftragte werden, sollte es auch. Auch ist es möglich, dass die Vermieterin vor Gericht geht und die Gesamtmiete einfordert.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 25.02.2005 | 11:38

Sehr geehrte Frau True-Bohle,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Allerdings muß ich noch einmal nachhaken.

Meinen Sie, dass wir überhaupt keine Mietminderung in Anspruch nehmen sollen, sondern nur von unserem Zurückbehaltungsrecht?
Ich denke, dass hierfür die Mängel zu groß sind. Ich bin der Meinung, dass eine Minderung gerechtfertigt ist, in Höhe von 20 % der Kaltmiete. Wir erteilen Ihr eine Frist bis zum 21.03.2005 alle Mängel zu beheben, sonst kürzen wir die Miete ab 1.04.2005. Bei gerechtfertigter Mietminderung muß diese doch auch nicht mehr an die Vermieterin bezahlt werden, oder? Wer entscheidet denn letztendlich, ob es gerechtfertigt ist, oder sogar zu wenig war?

Den zurückbehaltenen Betrag werde ich "bunkern". Allerdings sagten Sie, dass eine Kündigung nach 2 aufgelaufenen Monatsmieten gerechtfertigt ist. Soll ich dann bevor die 2 Monatsmieten aufgelaufen sind keine Beträge mehr zurückbehalten? Oder was ist, wenn ich der Vermieterin die Beträge im Falle einer Kündigung dann in vollem Umfang zurück bezahle, oder damit selbst die Rechnungen des Handwerkers begleiche? Wie kann ich quasi die Kündigung umgehen?
Ich finde wir sollten eher auf das Zurückgehaltungsrecht verzichten als auf die Mietminderung, vielleicht verlieren wir sonst unsere Wohnung.

Über eine ausführliche Antwort bin ich Ihnen sehr dankbar

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.02.2005 | 13:04

Sollte wegen zwei Monatsmieten die fristlose Kündigung ausgesprochen werden, so können Sie (falls es zum Prozeß kommt) sogar noch in der mündlichen Verhandlung den "Fehlbetrag" komplett bezahlen und die Kündigung wäre dann hinfällig.

Dieses Problem umgehen Sie ganz, wenn Sie das Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Bei der Minderung kann es hingegen ein Problem in der Tat geben. Sie schreiben, dass einige Mängel schon seit 2 Jahren bestehen. Wenn Sie dieses aber zwei Jahre hingenommen haben, können Sie dem Minderungsrecht verlustig geworden sein, eben weil Sie diesen langen Zeitraum die Miete voll weiter gezahlt haben.

Das sollten Sie bei der Frage Minderung oder Zurückbehaltungsrecht (zu dem ich tendiere) bitte beachten.

Gerechtfertige Minderungsbeträge müssen nicht zurückgezahlt werden. Gleiches kann man aber auch beim Zurückbehaltungsrecht erreichen, in dem man dann mit Ersatzansprüchen (eben in dieser Höhe) aufrechnet.

Entscheiden wird letztendlich ein Gericht über Berechtigung und Höhe der Mietminderung, falls die Vermieterin den "Fehlbetrag" einklagt. Sie können natürlich auch Ihrerseits Klage auf Feststellung der Berechtigung der Minderung / Zurückbehaltungsrecht einreichen; davon würde ich aber abraten, da dieses für Sie keinen Vorteil bringt, nur gibt es diese Möglichkeit eben.



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