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Mietminderung Kaution Doppelvermietung


15.08.2007 22:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Der Sachverhalt ist wie folgt:
1. Wir hatten zur Erteilung von Musikunterricht einen Raum (lt. Mietvertrag 20 qm) mit separat gelegenem "WC mit Vorräumchen" angemietet (Gewerbemietvertrag). Die Miete betrug 195,- Euro, zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 52,- Euro. Die Heizkosten sollten separat abgerechnet werden. Es wurde von uns eine Kaution von 500,- Euro hinterlegt. Nach 2jähriger Mietdauer wurde uns fristgemäß zum 31.07.2007
gekündigt.

2. Zu dem WC wurde uns bei Mietvertragsabschluss und Schlüsselübergabe kein Schlüssel ausgehändigt. Dies wurde von der Vermieterin damit begründet, dass es diesen nicht gebe. Auf unsere Nachfrage, ob das WC von uns nur mitbenutzt werde dürfe, sagte die Vermieterin explizit: "Nein, das ist Ihr WC!" Als wir nach über einjähriger Mietdauer im Dezember letzten Jahres das Schloss zum Vorraum des WC ausgewechselt wollten, kam es zu einer Auseinandersetzung mit einem im selben Haus ansässigen gewerblichen Mieter. Dieser schrie
und behauptete, es handle sich bei dem "WC mit Vorräumchen" um sein WC. Er hängte die Tür aus und schaffte diese fort. Auf unser Beschwerdeschreiben an die Vermieterin hin, wurde die Tür wieder von dem Mieter eingehängt und wir konnten das neue Schloss einbauen. Anscheinend hatte die Vermieterin aber wohl den selben Raum zweimal vermietet!!! Dies lässt schon an eine vorsätzliche Täuschung denken!

3. Im Winter wurde es in dem
Unterrichtsraum nur sehr langsam warm. Oft dauerte es bis zu 6 Stunden, bis eine Temperatur von 19 Grad erreicht wurde. Dies war so, obwohl wir aufgrund der in dem Raum befindlichen Instrumente (Flügel) die Temperatur auch Nachts möglichst nicht unter 15 Grad absinken ließen, denn dies hätte zu Resonanzbodenrissen in den Instrumenten führen können. Die niedrige Temperatur war auch deshalb eine besondere Zumutung, weil kleine Kinder in dem Raum unterrichtet wurden. Mehrfach haben wir uns schriftlich bei der Vermieterin über diesen Umstand beschwert und nachdem keine Besserung auftrat und uns noch vorgeworfen wurde, der Heizungsinstallateur sei umsonst gekommen, es sei alles in Ordnung, haben wir genau über die jeweiligen Temperaturen Buch geführt. Die Zuleitungsrohre zu den Heizkörpern waren, soweit wir sie sehen konnten alle nicht isoliert. Von diesen Zuständen haben wir Fotos gemacht.

4. Laut der im März erfolgten Heizkostenabrechnung sollten wir 403,88 Euro für die vergangene Heizperiode zahlen. Dies erschien uns wesentlich zu hoch, vor allem vor dem Hintergrund, dass es in dem Raum oft kaum warm geworden war. Deshalb leisteten wir eine Abschlagszahlung von 200,- Euro auf die Heizkosten. Nachdem es im Mai auch an einigen Tagen sehr kalt geblieben war, da anscheinend die Heizung vollständig abgestellt worden war, führten wir für die Miete für Juni ein Mietminderung durch und überwiesen 150,- Euro, anstelle der vertraglich vereinbarten 247,- (Miete + NK). Für Juli haben wir dann die Mietzahlung ganz zurückgehalten, da wir weitere Probleme mit der Vermieterin voraussahen und befürchteten von ihr unsere Kaution nicht zurückgezahlt
zu bekommen (trotz des einwandfreien Zustandes der Mietsache, im Vergleich zum Zustand bei Bezug).
5. Der Anwalt der Vermieterin hat auf unsere Forderung nach taggenauer Abrechnung und Zurückzahlung der

Kaution verlauten lassen, die Kautionszurückzahlung sei nicht bei Beendigung des Mietverhältnisses fällig, es bestehe ein Überlegungs- und Prüfungsrecht von im Regelfall sechs Monaten.
Nach unseren Kentnissen ist der Raum jetzt bereits an jemand anderen vermietet.

6. Heute ging uns in der Sache ein Klageschreiben zu. Der Anwalt der Gegenseite fordert dort 615,81 Euro nebst Zinsen. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus 203,88 Euro Heizkostennachzahlung, 97,- Euro einbehaltene Mietminderung, 42,93 Euro Nachzahlung aus Nebenkostenabrechnung ,der Miete für Juli (247,- Euro) und 25,- Euro für die Rechnung eines Heizungsinstallateurs, da die Heizungsanlage angeblich in Ordnung sein sollte. Dazu werden Rechtsanwaltsgebühren der Klägerin in Höhe von 46,41 Euro beansprucht. Die Tatsache, dass die Klägerin gegenwärtig noch die von uns geleistete Kaution hat, wird vom Anwalt der Gegenseite dagegen nicht
erwähnt.

Unsere Fragen sind folgende:

1. In wie weit, können wir in Abzug bringen, dass das WC offensichtlich doppelt vermietet worden war (dadurch
Verschmutzung etc.) und uns - trotz anderer mündlicher Versicherung und ausweislich des Mietvertrages nicht
allein zur Verfügung stand?

2. In wie weit lässt sich die mangelnde Beheizung mietmindernd anrechnen?

3. Wir suchen einen Anwalt/ eine Anwältin, der/ die uns in der Sache vertreten möchte.


Für Ihren kompetenten Rat danken wir.


Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

Die Doppelvermietung des WC-Raums könnte eine Mietminderung begründen, wenn dadurch die vertraglich vereinbarte Nutzbarkeit des WCs eingeschränkt gewesen wäre. Da Sie selbst aber offenbar erst nach über ein-jähriger Mietdauer von der Überlassung des WCs an einen weiteren Mieter erfahren haben, und sodann das Schloss ausgetauscht haben, ist ein zur Minderung berechtigender Mangel nicht zu erkennen - nach Ihrer Schilderung haben Sie in der Folgezeit ja auch deswegen nicht gemindert. Eine Gebrauchsminderung bis zum Dezember 2006 ist nach ihrer Schilderung auch nicht erkennbar, so daß ich gegenwärtig dort kein Minderungsrecht erkenne.

Die mangelnde Beheizbarkeit der Räume stellt durchaus einen Mangel dar, der zur Mietminderung berechtigte. Allerdings wird es dazu auf die tatsächlichen Temperaturen ankommen, die Sie nun im Nachhinein noch beweisen müssten. Zudem stellt sich die Frage, ob Sie wegen der Beheizungsproblematik die Miete unter Vorbehalt gezahlt haben, oder in Kenntnis des Problemes gleichwohl die vereinbarte Miete überwiesen haben - und damit ggf. den Mangel anerkannt haben. Nach Ihrer Schilderung haben Sie erst im Juni für Mai gemindert - diese Minderung könnte berechtigt gewesen sein, wenn sie die Mai-Miete unter Vorbehalt gezahlt haben und die Gebrauchsbeeinträchtigung durch mangelnde Raumtemperatur nun auch noch nachweisen können.

In der Tat steht dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Prüfungsrecht von bis zu 6 Monaten zu, so daß Ihr Kautionsrückzahlungsanspruch derzeit noch nicht fällig sein dürfte - deshalb können Sie damit in dem Klageverfahren auch nicht gegen die Forderung der Gegenseite aufrechnen.

Ich bin gerne bereit, Sie in dem Klageverfahren anwaltlich zu vertreten. Eine konkrete Einschätzung der Erfolgsaussichten der Verteidigung gegen die Klage kann ich Ihnen allerdings erst nach Einsichtnahme in die Unterlagen geben.

Gerne dürfen Sie mir die Klageschrift zukommen lassen - bitte beachten Sie, daß Ihnen vom Gericht Fristen gesetzt wurden, die unbedingt einzuhalten sind.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
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