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Mietminderung Gewerberäume


22.08.2007 00:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,
ich bitte um Beantwortung einer für mich wichtigen Frage:
Im Januar habe ich ein sehr verwahrlostes, altes Haus gemietet.Es steht in netter Lage und ich habe dort eine gewerblich genutzte Werkstatt eingerichtet (gebe dort Kurse, habe also Publikumsverkehr)
Die Wände waren teilweise feucht, der Putz defekt. Der Vermieter gab an, dass dies Folgen eines Wasserrohrbruchs aus dem letzten Winter seien, da damals das Haus nicht beheizt wurde. Nach intensiver und regelmäßiger Beheizung und Lüftung wäre alles in Ordnung. Ich habe das Haus gemietet, und alle Renovierungskosten allein übernommen, da der Vermieter nichts investieren wollte oder aber alternativ die Renoveriungskosten auf die Miete umschlagen würde. Seit Mitte Februar habe ich Miete gezahlt, erst Ende April war die Renovierung abgeschlossen.
Das Haus hat insgesamt 3 Räume, einen Verkaufsraum (ca. 25m²), einen Werkraum (ca. 35m²), einen Lagerraum mit Toilette (die ich selber eingebaut habe, weil vorher keine da war). Es gibt jetzt 3 Öfen, 2 mit Holzfeuerung (von mir eingebaut), einen alten Ölofen, der Probleme beim Heizbetrieb macht (war die einzige Heizquelle). Das Haus hat keinen Keller, die Räume sind unterschiedlich hoch (2,00m, 2,15m, 2,25m).
Ich habe alle Wände renoviert, teils neu verputzt, alles neu angestrichen, komplett neue Böden verlegt.
Problem jetzt: Die Feuchtigkeit war eben wohl nicht aus dem Wasserrohrbruch, sondern kommt aus dem Edreich. Im Lagerraum ist der Putz feucht, Farbe fällt ab, teilweise auch Putz, im Werkraum ebenso, dort wellt sich auch der Boden.
Ich bin sauer, weil meine Arbeit nach noch nicht mal 4 Monaten teilweise ruiniert ist, schlimmer noch, meine Ware kann ich nur bedingt im Lagerraum lagern.
Jetzt die Frage: Ich zahle 500,00€ + 50,00€ Miete und Nebenkosten, für insgesamt rund 80m². Der Vermieter stellt sich dumm und sagt, ich hätte schließlich zu diesem Preis den Mietvertrag gemacht. Ich möchte die Miete verringert wissen, räumen will ich nach der großen Renovierungsarbeit um keinen Preis, da er dann das von mir zum Nulltarif renovierte Haus (Fassade habe ich auch komplett neu gemacht) überlassen bekäme.
Wer kann mir eine rechtsverbindliche Auskunft geben, wie ich nun am besten vorgehen kann und wie noch die Mietminderung sein könnte?
Vielen Dank
M. D.
Sehr geehrte Fragestellerin,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache oder ist ihm der Mangel in Folge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, stehen ihm die Minderungsrechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Minderung nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält. Weitere Voraussetzungen einer Mietminderung ist, dass Sie dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigen. Ist der Vermieter mit der Mangelbeseitigung im Verzug, so kann der Mieter diesen Mangel selbst beseitigen und Aufwendungsersatz verlangen. Beide Vertragsparteien können vertraglich aber das Mietminderungsrecht ausschließen. Das bedeutet, dass der Mieter den Mietzins nicht einseitig mindern kann, auch wenn nach Ihrer Auffassung der Mietgegenstand Mängel aufweist. Es kommt somit darauf an, ob ihr Mietvertrag hierzu Regelungen enthält. Der Vermieter kann sich dann mit der Beseitigung eines Mangels oder einer Beeinträchtigung der Mietsache Zeit lassen, weil der Mieter die Mietminderung erst vor Gericht einklagen muss. Außer einem möglichen Mietminderungsrecht besteht für den Mieter einer mangelhaften Sache möglicherweise ein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung. Er umfasst neben den unmittelbaren Mangelschäden auch "Begleitschäden", wie entgangener Gewinn sowie den Investitionsaufwand für die Renovierung bzw. Beseitigung der Feuchtigkeit.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.
Mit besten Grüßen
RA Hermes
Fachanwalt für Steuerrecht


www.kanzlei-hermes.com

Nachfrage vom Fragesteller 24.08.2007 | 14:57

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich habe den (Einheits-)mietvertrag geprüft und festgestellt, dass das Mietminderungsrecht nicht ausgeschlossen wurde. Allerdings kann ich also nun, so wie ich Ihre Antwort verstanden habe, die Miete nicht einfach mindern, wenn ich den Vermieter informiert und um Abschaffung des Mangels ersucht habe, eraber nicht reagiert. Muß ich dann also klagen? nach welcher Frist wäre eine Klage angezeigt? Wie hoch kann die Mietminderung ausfallen, damit sich die KLage überhaupt lohnt?
Bitte um Beantwortung,
vielen Dank
mfg
M.D.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.08.2007 | 11:58

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Da der Mietvertrag Ihr Minderungsrecht nicht ausschließt oder einschränkt, können Sie auch ohne Klage erheben zu müssen nach den oben beschriebenen Voraussetzungen nach Mängelanzeige die Miete mindern.

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