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Mietminderung Cateringfirma wg. Stromversorgungsmangels

| 23.02.2019 18:18 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um das Procedere der rechtlich sicheren Mietminderung bei Vermeidung eines Kündigungsgrundes.

Guten Tag,

wir mieten seit 9 Monaten einen Gewerberaum. Mietzweck ist laut Mietvertrag wie folgt: Nutzung als Weinclub, Minicatering, Einzelhandel mit Wein- und Begleitsortiment.

Auch steht im Mietvertrag, dass uns der offensichtliche Zustand des Mietgegenstandes bekannt ist.

Allerdings hat sich nach einiger Zeit herausgestellt, dass wir Minicatering (bis zu 40 Personen; keine Gastronomie) nur sehr eingeschränkt ausüben können. Der Grund ist, dass sämtliche Steckdosen und Lampen im Mietobjekt an einer einzigen 16 A Sicherung hängen. Beispielsweise können wir nicht gleichzeitig warmes Wasser (das vom Boiler erhitzt werden muss), einen Geschirrspüler und ein Kochfeld nutzen. Das führt sofort zur Überlastung der Sicherung und somit zum Stromausfall. Wir benutzen keine Großküchengeräte, nur haushaltsübliche.

Dieser erhebliche Mangel hätte bei der Besichtigung nur von einem Elektriker entdeckt werden können, war also nicht offensichtlich. Für entsprechende Umbauarbeiten müssten wir für bestimmte Zeit gänzlich ausziehen, was wir uns nicht leisten können.

Wir haben den Vermieter deswegen um eine bescheidene 10%-Mietminderung gebeten. Seit nunmehr fast 3 Monaten hat er keine Entscheidung getroffen. Unsere Beschwerden wurden von einer vom Vermieter beauftragten Fachfirma bestätigt. Der Vermieter versucht zu argumentieren, dass der Raum, den wir jetzt als Küche nutzen, keine Küche war. Im Mietvertrag steht aber deutlich, dass wir den Raum u.A. zwecks Cateringdientleistungen mieten. Es gibt auch keinen anderen passenden Raum für die Küche, da das ganze Objekt nur aus 2 Zimmern besteht und die Steckdosen beider Zimmer an dieser einen Sicherung hängen.

Da der Vermieter auf unsere Erinnerungen nicht mehr reagiert, haben wir die Mietzahlungen seit 2 Monaten erstmal selbstständig um 10% gekürzt. Nun kriegen wir natürlich eine Mahnung.

Haben wir in unserem Fall Recht auf Mietminderung?

Wenn ja, in welcher Höhe ungefähr? Und wie sollen wir diese Mietminderung rechtskräftig regeln, falls der Vermieter einfach weiter keine Entscheidung trifft, uns aber Mahnungen zwecks Nachzahlung schickt?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Gerne zu Ihren Fragen:

Zunächst muss ein Mangel der Mietsache vorliegen. Das ist jeder Umstand, der die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit der Räume beeinträchtigt.

Hier ist schon ein gewisses Problem, weil Sie bei Übernahme der Mieträume den Zustand objektiv („offensichtlich") kannten, auch den der „so genutzten Küche". Ferner schreiben Sie: „Im Mietvertrag steht aber deutlich, dass wir den Raum u.A. zwecks Cateringdientleistungen mieten."

Diesen Zustand muss man subsumieren (= projizieren) auf den vertraglichen Mietzweck, der lautet:
„Nutzung als Weinclub, Minicatering, Einzelhandel mit Wein- und Begleitsortiment."
Diesen Regelungen ist nicht direkt zu entnehmen, ob der vertraglich vorausgesetzte Gebrauch damit nun erheblich beeinträchtigt ist oder nicht.

Es käme also auf ganz konkrete Umstände des Gebrauchs an: Werden Gäste empfangen, ggf. Kaffee oder Tee gekocht, oder sogar Cateringprodukte zubereitet und gekocht? Stromverbrauch über die reguläre Gebrauchstauglichkeit hinaus? Alles. was also über den vertraglichen Normalverbrauch (z.B. NICHT Licht, Weinkühlung etc.) hinausgeht.

Das hört sich sehr kasuistisch an, wird aber im Streitfall von Belang sein.

Wäre also die vereinbarte Gebrauchstauglichkeit nicht unerheblich beeinträchtigt, sind Sie „von der Entrichtung der Miete (nach % !) "befreit", bzw. haben Sie nur eine angemessene Miete zu entrichten, hier also um 10 % gemindert, § 536 Absatz 1 Satz 2 BGB .

Von Gesetzes wegen müssen Sie also weder die Minderung beantragen oder ankündigen oder dergleichen, laufen dann aber durchaus Gefahr, dass Sie wegen der geminderten Zinsrate gemahnt werden, wie vorliegend.

Allerdings mussten Sie den Mangel dem VM unverzüglich anzeigen, was Sie ja – ohne Erfolg – wohl getan haben.

Jetzt aber das Problem: Der Vermieter könnte ggf. kündigen, wenn ein Gericht die 10 % Minderung als zu hoch – oder aus den o.g. Gründen überhaupt nicht als Mangel beurteilt. Die Wirksamkeit seiner Kündigung steht und fällt dann mit diesem Urteil.

Ich empfehle daher in solchen Fällen immer, die „vollständige Miete unter Vorbehalt ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" zu zahlen und entweder nach einvernehmlicher Abklärung oder ggf. streitig den überschießenden Betrag zurück zu fordern. Dann kann nämlich der VM nicht die Rückzahlung unter Hinweis auf § 814 BGB wegen Kenntnis der Nichtschuld verweigern. Und Kündigen kann er auch nicht. Vorsorglich sollten Sie schon jetzt der Mahnung entsprechen und erst einmal "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" die ausstehenden Zahlungen (entsprechend der Mahnungen) nachzahlen, damit auch hier kein Kündigungsgrund entsteht.

Gleichwohl Ihr Minderungsrecht weiter verfolgen und die Beseitigung der Mängel fordern., s. dazu auch unten.


Zum Schuss noch der Hinweis: Sollte die elektrische Leistungsfähigkeit nicht dem allgemeinen Sicherheitsstandard für gewerbliche Mieträume entsprechen (auch unter Brandschutzaspekten) – was letztlich ein Gutachter klären muss – haben Sie natürlich eine wesentlich bessere Position und könnten weitere Rechte, z.B. Schadensersatz nach § 536 a BGB geltend machen. Das heißt: das Problem "Für entsprechende Umbauarbeiten müssten wir für bestimmte Zeit gänzlich ausziehen, was wir uns nicht leisten können." wäre dann das Problem des VM, nicht das Ihrige.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 25.02.2019 | 13:30

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FRAGESTELLER 25.02.2019 4,4/5,0