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Mietminderung - Balkonsperrung


| 25.05.2007 15:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Ich bewohne eine Mietwohnung der Stadt Göttingen. Diese teilte uns in Januar mit, das der Balkon aufgrund umfangreicher Schönheitsreparaturen (Streichung des Balkons, Anbringen eines neuen Geländers, Bodenerneuerung)für 6 Monate für die Nutzung komplett gesperrt sei. Dies ist insbesondere jetzt in den Sommermonaten ärgerlich, weil man weder auf dem Blakon sitzen kann, noch Wäsche aufhängen kann usw. Selbst das LÜften ist problematisch, weil ein permanentes Gerüst den Einbruch erleichtert und aus Gründen des Versicherungsschutzes Hausrat die Balkontür geschlossen sein muß, wenn ich nicht zuhause bin. Ich wohne im 3. Stock, normalerweise ist das sonst kein Problem.

Die Frage: Bin ich rechtlich berechtigt die Miete für die Zeit der Sperrung des Balkons zu kürzen, wird die Kürzung von der Nettomiete (Kaltmiete) oder Bruttomiete berechnet und darf die Kürzung auch rückwirkend sein, d. h. seit Februar 2007 bis ca. Ende Juli ist die Sperrung des Balkons. Wieviel % der Miete sind kürzbar ???
Sehr geehrter Fragesteller,

da der Vermieter den Mangel von Anfang an kannte, ist hier auch eine rückwirkende Mietminderung möglich.
Die Berechnung der Mietminderung erfolgt ausgehend von der vereinbarten Bruttowarmmiete. Feste Richtlinien, wie hoch die Minderung sein darf, gibt es nicht. Die Höhe der Minderung ist einzelfallabhängig, es kommt auf den Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung an. In der Vergangenheit wurden von der Rechtsprechung für einen unbenutzbaren Balkon Minderungsquoten zwischen 3 % und 15 % als angemessen erachtet. Hier wird es für die Höhe der Minderung u.a. auch auf die Größe/Wohnfläche des Balkons im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche ankommen und inwieweit die Wohnung durch die Bauarbeiten jeweils zusätzlich noch durch Lärm und Schmutz beeinträchtigt wird.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 25.05.2007 | 21:58

Guten Tag nochmal,

nur eine Nachfrage zur Konkretisierung der Mietminderung in %:
Die Wohnfläche beträgt 42,62 qm, die Balkonfläche 4.5 qm, Schmutzbeeinträchtigung keine, Lärmbelästigung selten und unregelmäßig. Ich würde in erster Linie den " Nutzungausfall " geltend machen wollen.

Mfg

Uwe Hildebrandt

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.05.2007 | 23:00

Sehr geehrter Fragesteller,

die Grundfläche des Balkons zählt nur zu 25 - 50 % zur Wohnfläche (je nachdem wie gut der Balkon normalerweise nutzbar ist unter Berücksichtigung der Lage, Sonnenausrichtung, Lärmbeeinträchtigung). Sind die 4,5 qm die Grundfläche des Balkons, dürfte eine Mietminderung im unteren Bereich, zwischen 3 - 5 %, angemessen sein.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Ergänzung vom Anwalt 26.05.2007 | 11:22

Sehr geehrter Fragesteller,

Folgendes möchte ich noch ergänzend hinzufügen:
Eine rückwirkende Mietminderung ist wegen der Kenntnis des Vermieters von dem Mangel zwar grundsätzlich möglich. Nach § 814 BGB kann aber eine Leistung nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Falls Sie die monatlichen Mieten trotz Kenntnis eines Minderungsrechts bezahlt haben, können Sie den Minderungsbetrag deshalb nur dann zurückfordern, wenn Sie die Mietzahlungen ausdrücklich unter Vorbehalt geleistet haben.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
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