Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
499.757
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mietminderung 25 % wegen möglichen Befall Mäusen/Ratten

| 01.11.2017 14:55 |
Preis: 55,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Am 16.9.16 teilte ich dem Vermieter per Einschreiben die Mietminderung mit. Möglicher Befall Mäuse/Ratten im Haus bzw. im
Versorgungsschacht. Es wurde es Firma beauftragt die Schlagfallen aufstellte. Im Schacht war eine Maus. Es wurde ca. 3 Monate weiter kontrolliert. Kein Befall festgestellt. Ich habe jedoch die Mietminderung weiter durchgeführt. Der Vermieter teilte mir nicht mit, dass der Grund der Mietminderung behoben ist. Zum Oktober 2017 wurde dann seitens des Vermieters festgestellt, dass ich die Mietminderung weiter fortgeführt habe. Ist der Vermieter im Recht die gesamte Summe nachzufordern, obwohl der Fehler wohl auf Seiten des Vermieters liegt. Gibt es eine Fristsetzung für den Vermieter? Hätte er der Minderung nicht widersprechen müssen, wenn er der Meinung ist die Mietminderung wäre zu unrecht. Wie verhalte ich mich jetzt?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider habe ich keine guten Nachrichten für sie.

Die Mietminderung greift nur solange der Mangel tatsächlich vorliegt, § 536 Abs. 1 BGB. Leider kommt es also auf eine Mitteilung des Vermieters, dass der Mangel behoben ist nicht an. Vielmehr ist ausschließlich die objektive Lage (Mäusebefall vorhanden oder nicht) ausschlaggebend. Ob der Vermieter sie von der Beseitigung der Maus und des Mangels in Kenntnis setzte oder die Minderung zurückwies spielt bezüglich der Rückzahlung keine Rolle. Nach Beseitigung des Mangels steht dem Vermieter die volle Miete zu. Um eine Rückzahlung der einbehaltenen Minderung werden sie also nicht drum herumkommen.

Aber ihre Lage ist etwas schlimmer, sobald sie nämlich mit insgesamt 2 Monatsmieten in Verzug sind, hat der Vermieter ein Kündigungsrecht. Diese 2 Monatsmieten können auch aus vielen Minderbeträgen über einen längeren Zeitraum entstehen. Sollte ihr Vermieter kündigen, so kann man versuchen, ihm entgegenzuhalten, dass ihnen die Kenntnis von der Mangelbeseitigung fehlte und deswegen kein Verzug vorlag, die Kündigung deswegen nicht greift.

Es ist leider so, dass der Vermieter sie auf Nachzahlung der zu Unrecht einbehaltenen Beträge verklagen kann und obsiegen wird. Denn zur Minderung sind sie nur berechtigt solange der Mangel besteht. Kann der Vermieter nachweisen, dass er sofort etwas unternommen hat und die Minderung nur im ersten Monat bestand, so wird das Gericht sie in die fehlende, ausstehende Miete verurteilen.

Günstig wäre es also, wenn sie sich mit dem Vermieter zusammen setzen und versuchen eine Vereinbarung zu treffen, ab wann die volle Miete wieder zu zahlen ist (seit dem die Maus gefangen wurde oder seit der Aufhebung der Kontrollen) und ob dies eventuell in Raten möglich ist. Wenn sie Zahlungsbreitschaft und Einsehen demonstrieren, wird der Mieter hoffentlich von Kündigung und/ oder Titulierung seines Zahlungsanspruches absehen.

Dies ist auch ratsam vor dem Hintergrund, dass es sich nur um eine Maus und nur um einen Schacht handelte. In der Regel gehen die Gerichte bei einem nur leichten Mäusebefall direkt in der Wohnung einhergehend mit Mäusekot in der Wohnung von einer Minderung von 10% aus (vgl. Amtsgericht Bad Säckingen, AZ: C 368/75; AG Bonn WuM 1986, 113, AG Rendsburg, WuM 1989, 284, AG Köln ZMR 2004, 594). Grundsätzlich wird verlangt , dass der Befall eine Beinträchtigungsqualität erlangt und nicht zum allgemeinen Lebensrisiko gehört, welches auf dem Land für Mäuse ohnehin höher ist als in der Stadt. Insofern halte ich die vorgenommene Minderung für bedenklich. Eine einzelne Maus fürchte ich, wird auch in der Stadt nicht zur Mietminderung berechtigen, wenn sie sich nicht direkt in der Wohnung aufhält und Verunreinigungen hinterlässt. 25 % dürften also definitiv zu hoch gegriffen sein. Auch vor diesem Hintergrund rate ich auf den Vermieter zur einvernehmlichen Lösung zuzugehen. Bieten sie ihm eine Ratenzahlung an und benutzen sie die nicht vorhandene Kenntnis von der Beseitigung des Befalls als Argument für kleinere Zahlungen, aber versuchen sie den Vermieter nicht zu beschuldigen, dies würde die Fronten nur verhärten. Er muss sich nicht auf eine Vereinbarung einlassen.

Fazit: Sie dürfen die Mietminderung nur solange aufrecht erhalten, wie der Mangel tatsächlich besteht. Der Vermieter hat hier keine Informationspflichten. Auch die Minderungshöhe erscheint mir zu hoch, bei leichtem Mäusebefall direkt in der Stadtwohnung liegt diese bei 10% auf dem Balkon nur noch bei 5%. Bei ihnen war die Maus nur im Versorgungsschacht zu finden, daher habe ich mit der Höhe wirklich Bauchschmerzen. Sie sollten also den Vermieter Zahlungsbereitschaft signalisieren und versuchen, sie auf eine Ratenzahlung zu einigen.

Nur mit geringer Erfolgsaussicht und als potentiell letztes Mittel, wenn sie wirklich verklagt wurden, kann man darüber nachdenken, ob der Vermieter seinen Anspruch durch das zu warten von fast einem Jahr verwirkt hat. Hierfür mag das Zeitmoment sprechen, und man kann auch argumentieren , dass ein Umstand der auf den Verzicht schließen lässt vorlag, weil Vermieter in der Regel daran interessiert sind, ihre Miete vollständig und pünktlich zu erhalten. Aber dies sollte wirklich nur letztes Mitteln sein, wenn sie sich mit dem Vermieter nicht einigen können, denn die Erfolgsaussichten sind hier sehr gering. Es werden hohe zeitliche Anforderungen gestellt und es wird ein Umstand gefordert, aus dem ein objektiver Dritter den Verzicht schließen kann, so dass sie sich auf den Behalt des Geldes einstellen durften. Dies sehe ich hier noch nicht, denn grundsätzlich kann jeder Anspruch währen der allgemeinen Verjährungsfrist von 3 Jahren geltend gemacht werden, die Verwirkung ist also nur in sehr engen Ausnahmefällen überhaupt denkbar.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Wir
empfehlen

Mietminderung bei Mängeln der Mietsache

Mit dem interaktiven Muster von 123recht.net mindern Sie Ihre Miete ohne anwaltliche Hilfe. Mit Berechnung der Minderungsquote. Fragen beantworten, ausdrucken und an Vermieter schicken.

Jetzt Miete mindern
Bewertung des Fragestellers 01.11.2017 | 18:26

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Hallo vielen Dank an Frau Prochnow. Die Antwort war sehr ausführlich und verständlich. Kann ich nur weiter empfehlen"
Stellungnahme vom Anwalt: