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Mietminderung, Zurückbehaltung, Widerrufsvergleich, wie weiter?

| 13.08.2008 10:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich habe hier folgenden Fall (mit Vorgeschichte) und wüsste gern wie es weitergeht:

Ich habe eine Wohnung an ein Ehepaar mit 1 Kind (3 Jahre) vermietet. Die Miete wurde fast 3 Jahre immer pünktlich gezahlt.
Aber nun fechten ich und die Mieter seit fast 2 1/2 Jahren einen Kampf wegen Mängeln, Mietminderung, Zurückbehaltung usw. aus.
Die Mieter minderten die Miete und haben gleich von Ihrem Zurückbehaltungsrecht gebrauch gemacht wegen Mängeln. Der Mietrückstand beläuft sich nun auf 8.200 EUR bis jetzt.
Da das Mietverhältnis zwischen uns ziemlich zerrüttet ist mittlerweile, lege ich keinen Wert auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Das sah der Richter auch so und bot folgenden Widerrufsvergleich an:
Fortführung des Mietverhältnisses bis max. ein weiteres halbes Jahr um den Mietern die Zeit zu geben, sich eine andere Wohnung zu suchen. Es wurden ca. 50% Mietminderung (nach Einholung eines Sachverständigengutachtens) angesetzt. Somit sollen die Mieter bis zum Auszugstermin die halbe Miete, die vollen Nebenkosten und 4100 EUR (der zurückbehaltene Betrag)an mich zahlen.
Dagegen können beide Parteien 3 Wochen Widerspruch einlegen. Danach wird ca. 1 Monat später das Urteil verkündet.
Schon beim Verlassen des Gerichtsgebäudes war zu erkennen, dass die Mieter den Vergleich wohl nicht annehmen werden. Mich beschleicht allmählich das Gefühl, dass die Mieter einfach überhaupt nichts zahlen wollen.

Nun meine Fragen zu den Szenarien:

1. Der Mieter legt Widerspruch ein und es kommt zu einem Urteil. Trotz Urteil zahlt der Mieter weiterhin weder Miete, noch NK und erst recht nicht die Zurückbehaltung. Beeinhaltet das Urteil dann schon die Räumung der Wohnung im Falle der Nichtzahlung oder muss ich zusätzlich die Kosten noch auf mich nehmen um eine Räumungsklage zu erwirken? Und wie lange dauert das alles in der Regel? Steht dem Mieter in solch einem Fall etwa noch Räumungs- und / oder Vollstreckungsschutz zu, obwohl er weiterhin nicht zahlt?

2.) Der Mieter legt Widerspruch ein und es kommt zum Urteil wie oben.
Der Mieter zahlt jedoch die geminderte Kaltmiete an mich zzgl. der NK. Die Zurückbehaltung der vergangenen Jahre jedoch nicht. Was dann? Laut meines Wissens kann ich nur den Gerichtsvollzieher beauftragen, um diese Schulden einzutreiben, jedoch kann ich nicht räumen lassen, da der Mieter die geminderte Miete und NK an mich zahlt. Deshalb kann nicht auf Räumuing geklagt werden, oder? Oder beeinhaltet es, dass ich nach diesem Urteil räumen lassen kann, weil eben nicht alles gezahlt wurde?
Und was passiert, wenn der Mieter nach Ablauf des Auszugstermins noch nicht ausgezogen ist? Muss ich auch dann eine Räumungsklage einreichen? Mit eventuellem Räumungs- und / oder Vollstreckungsschutz für den Mieter?
Wie lange würde sich das denn noch auf meine Kosten hinziehen bis die Mieter komplett raus sind?
In diesem Fall hoffe ich mehr auf Szenario 1, denn dann bekomm ich wahrscheinlich die Räumung schneller durch, oder?

Für Ihre Antworten bedanke ich mich im Voraus und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:

Nach Ihrer Schilderung ging es bei dem bereits erfolgten Prozess nur um rückständige Mietzahlungen.
Werden diese Anspruche tituliert, können Sie hier im Falle der Nichtzahlung den Gerichsvollzieher beauftragen und vollstrecken.
Das Urteil beinhaltet aber - sofern Gegenstand des Verfahres nur die rückständige Miete und nicht eine Kündigung war - keinen Räumungstitel. Dieses Räumungstitel müssten Sie gesondert erwirken. Sinnvoll wäre es sicherlich gewesen, hier nicht nur auf die rückständige Miete zu klagen, sondern auch aufgrund dieses Rückstandes im Vorfeld die Kündigung auszusprechen. Die fristlosen Kündigung können Sie in jedem Fall dann aussprechen, wenn die Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Verzug. Eine Kündigung ist somit grundsätzlich auch in Alternative 2 möglich.

Ziehen die Mieter nach erfolgte Kündigung nicht zum entsprechenden Termin aus, müssen Sie einen Räumungstitel erwirken und diesen ggf. auch durch den Gerichtsvollzieher durchsetzten. Der gesamte Ablauf kann in jedem Fall 6 Monate dauern.

Sofern die Mieter den Vergleich tatsächlich widerrufen, stehen wir Ihnen gerne für eine weitergehende Vertretung zur Verfügung. Hier müssten für eine effiziente Durchsetzung die Gesamtumstände, insbesondere das angesprochene Urteil überprüft werden.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zuu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Günthner
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 13.08.2008 | 11:35

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

VIelen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Als die ersten 3 Mieten nicht gezahlt wurden, habe ich schriftlich per Einschreiben gekündigt.
Die Mieter haben jedoch dieses Einschreiben weder angenommen, noch auf der Post abgeholt, mit der Begründung, dass sie nicht da gewesen seien und dass sie auch keinen Abholschein im Briefkasten hatten, da die Post gestohlen werde.
Als Reaktion auf die Kündigung kam damals, dass die Mieter sich mit Mängel rausredeten (von denen ich angeblich Kenntnis hatte) und als Drucklmittel haben sie den Rest dann zurückbehalten.
Von meiner damals ausgestellten Kündigung war bei Gericht aber keine Rede mehr, sondern nur noch von den Mängeln und ob eine Mietminderung (und Zurückbehaltung) rechtens sind.

Also habe ich das so zu verstehen, dass ich jetzt nochmals die Kündigung ausstellen und den Mietern zukommen lassen muss. Aber das kann ich erst machen, falls sie wieder 2 Monatsmieten im Rückstand sind? Oder kann ich das auch umgehend machen, wenn mir die 4100 EUR Zurückbehaltung nicht gezahlt werden.

Nochmals vielen Dank im Voraus für die Beantwortung der Nachfrage und für Ihre Bemühungen!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.08.2008 | 11:49

Sehr geehrte Fragestellerin,

der Inhalt des Prozesses hat sich vorliegend nach Ihren Anträgen gerichtet. Mangels Kenntnis dieser, kann eine abschließende Bewertung hier nicht getroffen werden. Ich gehe aber davon, dass die Kündigung nicht Gegenstand des Verfahrens war. Sie müssten dementsprechend den Mietern kündigen und das Verfahren entsprechend weiterverfolgen. Die unrechtmäßige Zurückbehaltung der Miete begründet hier die rückständige Miete.

Ich empfehle Ihnen aber in jedem Fall, sich vorliegend anwaltlích vertreten zu lassen, da die die effektive Duchsetzung Ihnen eine Menge Geld und Ärger sparen kann. Anderenfalls laufen Sie Gefahr, z.B durch eine unwirksame Kündigung ( z.B. aus formalen Gründen) weitere Zeit und somit Geld zu verlieren. Die Kündigung sollte demnach durch einen Rechtsanwalt ausgesprochen werden, welcher die Gesamtumstände, die rückständige Miete und somit das Vorliegen der Gründe für eine außerordentliche, fristlose Kündigung prüfen kann und Ihre Rechts gezielt wahren kann.


Mit freundlichen Grüßen

Florian Günthner
Rechtsanwalt

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