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Mietminderng - Vermieter spricht Kündigung aus und bedroht Mieter!

30.04.2011 14:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrter Herr Anwalt, sehr geehrte Frau Anwältin,

meine Frage betrifft das Mietrecht aufgrund einer Minderung der Wohnungsmiete.

Am 01.11.2009 zog ich in meine 3-Zimmer-Wohnung ein. Der Vermieter wohnt direkt unter mir, da es in der Vergangenheit ein Einfamilienhaus war. Zum Zeitpunkt meines Einzugs befanden sich noch viele Gegenstände der Vormieter in meinem zusammen mit der Wohnung angemieteten Kellerraum. Die Vormieter sind zudem sehr gut mit dem Vermieter befreundet.

Im Mai 2010 stellte ich fest, dass der Vermieter Messi ist. Überall im gesamten Keller als auch auf dem Grundstück/Garten lag Müll. Man kennt solche Bilder zumeist nur aus TV-Dokus! Als zu dieser Zeit die Sommerhitze zunahm, stellte ich vermehrt Ungeziefer in meiner Wohnung fest. Auch trat aus der Wohnung des Vermieters penetranter Geruch aus, welcher bis in meine Wohnräume zog.

Hinzu kamen immer mehr Mängel der Mietsache. Der Keller war aufgrund der Gegenstände der Vormieter nicht nutzbar, die Heizanlage ging bereits im Winter bei Einzug nur bis max. 18°C und auch wurde ich durch Nachbarn welche im familiärem Verhältnis zum Vermieter stehen, ständig beleidigt. Dann konnte man die Haustür (u. a. auch zu meiner Wohnung) nicht abschließen, da diese Beschädigt war. Der penetrante Geruch nahm stets zu, der Holzboden wurde bei Einzug versehendlich durch den Vermieter selbst beschädigt. Zudem ist die Duschkabine defekt und die Fenster sind undicht bzw. schlecht gedämmt.

Ich hatte den Vermieter nun mehrfach auf diese Mängel angesprochen und jedes Mal wurde mir mitgeteilt, dass er diese Mängel zum Wochenende beheben wird. Als im Oktober 2010 immer noch nichts passierte, habe ich den Vermieter im Monat Oktober, November und Dezember schriftlich über die Mängel der Mietsache und um Bitte zur Beseitigung in Kenntnis gesetzt. Ist stellte jedoch fest, dass diese seinen Postkasten nicht entleert und aus diesem Grund meine schriftlichen Mitteilungen nicht erhalten bzw. nicht gelesen hat. Meine Schreiben an den Vermieter befinden sich bis zum heutigen Tage in seinem Postkasten! Der Vermieter wurde darüber in Kenntnis gesetzt dass die volle Miete zu 100% erst gezahlt wird, die Mängelbeseitigung stattgefunden hat.

Im Folgemonat Januar kürzte ich die Gesamtmiete dann von 100% auf 45%, da der Vermieter auf meine Mitteilungen bislang nicht reagierte und ich davon ausging, dass er die Minderung der Miete damit akzeptieren würde. Am 04.01.2011 kam der Vermieter auf mich zu und hinterfragte die Gründe der Minderung. Ich teilte mir, dass ich die Miete aufgrund diverser Mängel der Mietsache gekürzt habe, da diese bislang nicht behoben wurde. Sofort wurde er laut und teilte mit, dass mir die Wohnung hiermit gekündigt sei. Denn eine Minderung der Miete muss man vorher schriftlich ankündigen.

Als ich dann auch im Monat Februar, März und April die Miete nur zu 45% zahlte, bekam ich vom Vermieter zusammen mit den Vormietern besuch und diese gaben mir die schriftliche Kündigung der Wohnung. Ich sollte den Erhalt unterschreiben und fragte hierzu nach der rechtlichen Grundlage. Diese konnte mir nicht genannt werden, sodass ich den Erhalt nicht bestätigte. Die Kündigung wurde durch die unzulässige und nicht vorher angekündigte Minderung der Miete begründet. Würde der Vermieter seinen Postkasten entleeren, so hätte er die Ankündigungen gelesen. Weiter wird die durch mich verursachte "Vermüllung" der Garage aufgezeigt. Dennoch nutze ich die Garage nicht, zumal ich keine habe und diese auch nicht im Mietvertrag aufgeführt ist. Dieser Punkt ist meiner Ansicht nach fiktiv, nur um weitere Punkte zur Rechtfertigung einer Kündigung zu haben. Als letzten Punkt wird mitgeteilt, dass der Austausch des Kochfelds/E-Herds gerechtfertigt ist. Der alte E-Herd war defekt, sodass ich aus Eigenleistung eine Neuanschaffung vorgenommen hatte. Der Vermieter stimmte diesem Vorgang mündlich zu.

Heute Vormittag habe ich meinen Vermieter einen schriftlichen Widerspruch überreicht, welcher er ungeöffnete ins Altpapier gelegt hatte. Er ist nach wie vor der Auffassung, er müsse keine Mängel an SEINEM Haus beheben, schon gar nicht an der Mietswohnung. In diesem Moment bemerkte ich, dass der Vormieter in meinem angemieteten Kellerraum war und Gegenstände hinaus holte. Ich forderte auf, meine Räumlichkeiten sofort zu verlassen! Der Vermieter griff mir an die Schulter und drohte mir, er werde dafür sorgen dass ich ausziehe denn ich habe mich mit der falschen Person angelegt. Nach dieser Aktion rief ich die Polizei und wollte Strafantrag wegen Nötigung, Drohung und Hausfriedensbruch stellen. Leider standen hier zwei Aussagen gegen eine Aussage. Man teilte mir, dass die Sache zivilrechtlich geklärt werden muss.

Meine Frage wäre deshalb die, ob ich ausziehen muss bzw. welche Chancen ich vor Gericht hätte. Ist das Verhalten des Vermieters korrekt und auch, ist meine Minderung auf diesem Wege korrekt? Wie kann ich mich gegen dieses Verhalten zur Wehr setzen, wenn selbst die Polizei hier nichts machen kann/will?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage. Ich möchte sie auf der Grundlage Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes, wie folgt beantworten:

1.) Ihre Minderungserklärung ist dem Vermieter mit dem Einwurf in seinen Briefkasten zugegangen. Ob dieser den Briefkasten leert und vom Inhalt der Erklärung Kenntnis genommen hat ist rechtlich irrelevant.
Ihre Minderung ist auch dem Grunde nach berechtigt, da mehrere Mängel an der Mietsache vorhanden sind und Sie diese Mängel schriftlich dem Vermieter angezeigt haben.
Ob die Minderung auch in dieser Höhe gerechtfertigt ist, kann von hieraus nicht abschließend beurteilt werden.
Die Rechtssprechung der verschiedenen Gerichte ist hier nicht eindeutig. Aufgrund der Vielzahl der Mängel erscheint mir eine Kürzung von 55% aber nicht als krass unangemessen. Wie gesagt Gerichte können das anders sehen und die Minderung anpassen.

2.) Sie müssten nur ausziehen, wenn der Vermieter Ihnen wirksam gekündigt hat.
Der Zugang der Kündigung ist zu bejahen, da Sie die den Zugang nicht berechtigterweise vereitelt haben.
Allerdings habe ich meine Zweifel, ob die Kündigung wirksam ist. Denn, der Vermieter muss sich auf einen Kündigungsgrund berufen können, und diesen sehe ich hier nicht.
Jedenfalls dann nicht, wenn Ihre Minderung auch in dieser Höhe von dem zuständigen Gericht als wirksam erachtet wird. Wenn die Minderung allerdings als unwirksam bewertet wird und eine Gesamtmietrückstand gegeben ist, der die Höhe von 2 Monatsmieten erreicht, dann wäre ein Kündigungsgrund gegeben.
Abschließend kann dies allerdings nur das zuständige Gericht entscheiden werden.
Die Chancen vor Gericht schätze ich als gut ein, wenn Sie Ihren Vortrag bezüglich der Mängel auch im Bestreitensfall beweisen können. Sie sollten daher Beweise sichern.

3.) Die Polizei wird Ihnen im Rahmen der zivilrechtlichen Auseinandersetzung nicht behilflich sein.
Allerdings sind die Polizeibeamten nicht dafür zuständig die Beweissituation einer abschließenden rechtlichen Bewertung zu unterziehen was strafrechtliche Delikte angeht. Dafür ist allein die Staats- bzw. Amtsanwaltschaft zuständig.
Es ist daher Ihr gutes Recht, den Vorfall (insbesondere, dass Sie tätlichen angepackt und bedroht worden sind) der zuständigen Staatsanwaltschaft anzuzeigen und Strafantrag zu stellen. Die Staatsanwaltschaft ist dann verpflichtet ein Ermittlungsverfahren gegen den Vermieter einzuleiten und später darüber zu entscheiden, ob die Verfolgung fortgesetzt wird oder eine Einstellung erfolgt.


Ich hoffe, Ihnen durch diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Für eine weitere Beauftragung stehe ich gerne zur Verfügung. Sollten Unklarheiten bestehen, würde ich mich freuen, wenn Sie die kostenlose Nachfragefunktion in Anspruch nehmen.

An dieser Stelle möchte ich mir noch den Hinweis erlauben, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann. Auch aus diesem Grunde, kann und soll diese Plattform eine umfassende Begutachtung durch eine Kollegen vor Ort nicht ersetzen, sondern lediglich eine erste Orientierung bieten.

Mit freundlichen Grüßen

Kerem E. Türker
Rechtsanwalt

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