Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mietmängel und Nebenkosten

| 23.02.2010 10:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir sind seit 3 Jahren Mieter in einem 2-Familienhaus (DG). Der Vermieter wohnt in einem anderen Bundesland, also nicht in diesem Haus, hat sich aber im Keller eine Wohnung ausgebaut.

1. Wohnungsgröße Kellerwohnung Vermieter
Vor unserer Mietzeit (bis Mitte 2007) hatte der Vermieter in den vergangenen 20 Jahren oder länger seine Wohnung in den Nebenkostenabrechnungen stets mit 50qm angegeben und in seinen NK-Abrechnung auch so dargestellt. Nachdem wir seine Wohnungsgröße auf 60qm geschätzt haben, wollte er uns klar machen, dass die fehlenden 10qm ein Lagerraum sei (mit Heizkörper) und deshalb nicht mitzählte, weil sich nie Personen darin aufhielten (Ausstattung des Raumes seit Jahren: 1 Etagenbett, 1 Schreibtisch, 1 Schrank, 1 Stuhl, 1 Wandspiegel). Wir wissen konkret, dass bis zu 8 Personen in der Kellerwohnung Nach Erhalt der NK-Rechnung hatten wir den Vermieter darauf hinwiesen, dass er für die Abrechnung der Nachbarin an Brunata auch falsche qm-Anzahl angegeben habe, hatte er mich schriftlich "einen miesen Charakter" genannt. Kurz darauf hatte er bei Brunata wiederum -diesmal die von uns geforderten korrekten 60qm- für seine Wohnung angegeben (wir bekamen insgesamt 3 Abrechnungsversionen mit Brunata).

Fragen zu 1.
a) Muss seine ausgebaute Kellerwohnung vom Bauamt o.ä. abgenommen werden?
b) Muss er diese Wohnung als Zweitwohnung anmelden?
c) Kann man hier hinsichtlich seiner qm-Angaben für seine Kellerwohnung von vollendeten und bei uns neuen Mietern von versuchten Abrechnungsbetrug sprechen oder als was könnte man dies bezeichnen?
d) Ist die Beleidigung "mieser Charakter" strafrechtlich relevant?

2. Heizöl-Verbrauchsmessung
Weiterhin gibt er einen Heizölverbauch z. B. 4.859 L in 2009 an. Wir wissen, dass er an einem Tank (gesamt 4 Tanks a´ 2000L) Markierungen in 3-5cm-Abständen angebracht hat und weiterhin mit selbstgefertigten Holzlinealen - ebenfalls mit selbst markierte Einteilungen - den Verbrauch abliest. Uns Mietern stellt sich die Frage, warum der Verbrauch nicht 4.800 oder 4.858 oder 4.900 war. Wir bezweifeln, dass sich dieser Verbrauch von 4.859L mit dieser Methode so genau bestimmen lässt. Für uns ist dies Vorspiegelung einer genauen Verbrauchsbestimmung.

Fragen zu 2.
a) Ist diese Messungsmethode mietrechtlich o.k. oder grenzt dies an Betrug?

b) Können wir ihn zwingen, seine Messmethode offen zu legen, bzw. die Korrektheit nachzuweisen?

c) Was können wir tun, wenn er diese Messmethode nicht plausibel erklärt?
- z.B. Forderung nach einem standardisierten Verfahren (Zähler, Eichstab, Tankuhr etc.)

d) Minderungen oder Aussetzung der NK-Vorauszahlungen möglich?

3. Gemeldete Mängel seit 24.10.09 (mündlich) und 26.11.09 sowie 11.12.09 (schriftlich):
Unter anderem hatten wir ihn bisher 1x mündlich und 2x schriftlich seit Ende Oktober aufgefordert, Mängel zu beseitigen mit den Terminstellungen für Beseitigung 11.12.09 und verlängert bis 31.1.2010.
Beide Termine hat er ignoriert, nicht mal einer Inaugenscheinnahme unterzogen, obwohl er seit Meldung der Mängel 3x im Haus war.
Für die Mängel a)-c) haben wir die Miete seit Januar um 10% gekürzt.
Wir hatten ihn in beiden Schreiben auf die Konsequenzen Mietminderung bzw. Mietzurückbehaltungsrecht hingewiesen. Schriftlich gemeldete Mängel:

Mängel a)
Seit Austausch des Heizkessel im Oktober 2009 hören wir den im Heizölkeller befindlichen Brenner (Ebene Kellerwohnung Vermieter) bis in unsere DG-Wohnung, besonders in Küche und Wohnzimmer, vermutlich auch durch Schallübertragung durch die neu verlegten Kaminrohre. Auch auf unserem Balkon ist das Geräusch von außen hörbar. (Kaminzug). Es ist ein sehr nerviges, unangenehmes Geräusch in Intervallen z.Z. 5Min an 2 Min. aus, vermutlich je nach Außentemperatur).

Mängel b)
Die Haustechnik ist nicht entsprechend ausgelegt:
Wenn der Nachbar im EG Wasser für Dusche oder Wanne einlässt, ist bei uns im DG der Wasserdruck vermindert, nur schwacher Strahl bei der Dusche und Wasserhähne und auch eine verminderte Wassertemperatur ist festzustellen. Wir müssen jeden Morgen aufpassen und ausweichen, damit wir nicht mit unserem Nachbar gleichzeitig duschen. Auch innerhalb der Wohnung (2 Bäder) ist eine gleichzeitige Benutzung nicht ungetrübt möglich.

Mängel c)
Nicht permanent, aber regelmäßig Modergerüche aus dem Syphon von der Dusche. Nachdem Vermieter alle Termine zur Beseitigung und auch eine Inaugenscheinnahme der Mängel ignoriert hatte, hatten wir einen Handwerker beauftragt, der heute da war. Seine Diagnose: Das neben der Dusche befindliche Waschbecken saugt den Syphon der Dusche leer, sobald man Wasser (halbe Füllhöhe)aus dem Waschbecken ablässt, so dass Gerüche aus der Leitung in die Dusche gelangen können. Es ist baulich bedingt. Es wird auch nicht abstellbar sein, außer man baut die eingemauerte Dusche ab. Zumindest kennen wir jetzt die Ursache: wir müssen vermeiden, dass der Syphon der Dusche leer gesaugt wird bzw. immer dafür sorgen, dass er unter Wasser steht.

Fragen zu 3. Allgemein a-c
Waren oder sind die Mietkürzungen für die Mängel a)-c) um 10% o.k.?

Kann ich seinen Behauptungen, ich bin nur auf Mietkürzung aus, wirksam entgegentreten?

Alle gemeldeten Mängel sind oder waren nachweisbar vorhanden.

Fragen zu 3.a + b
Ist hier zusätzlich zu den Mietminderungen ein Mietzurückbehaltungsrecht bis zur Abstellung der Mängel angebracht? Wenn ja, in welcher Höhe?
Ohne Mithilfe des Vermieters können wir diese Mängel nicht abstellen lassen.

Fragen zu 3.c
Sollen wir für Mangel c) - der ja immer noch besteht - die Kürzung hierfür weiter vornehmen oder sollen wir hier von einer weiteren Kürzung absehen? Dazu müsste ich den Mangel c einzeln bewerten: Wäre Mangel c mit 2% Mietminderung ausreichend bewertet?

Bisherige Kürzung Mängel a-c= 10%
Mangel c = 2%= wäre das o.k.

Kann ich die Handwerker-Rechnung mit der nächsten Mietzahlung verrechen?


Für Ihre Antwort im Voraus besten Dank

23.02.2010 | 12:08

Antwort

von


(1162)
Hauptstraße 16 a
25488 Holm
Tel: 04103/9236623
Web: http://www.kanzlei-roth.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Fragen zu 1.
a) Muss seine ausgebaute Kellerwohnung vom Bauamt o.ä. abgenommen werden?

Da Ihr Vermieter die Kellerwohnung eigennutzt, bedarf es hier auch keiner Genehmigung von Seiten des Bauamtes.

b) Muss er diese Wohnung als Zweitwohnung anmelden?

Ja, das ergibt sich aus den Art. 13 ff. Gesetz über das Meldewesen (MeldeG).

c) Kann man hier hinsichtlich seiner qm-Angaben für seine Kellerwohnung von vollendeten und bei uns neuen Mietern von versuchten Abrechnungsbetrug sprechen oder als was könnte man dies bezeichnen?

In strafrechtlicher Hinsicht ist es stets problematisch, den subjetiven Tatbestand, die Betrugsabsicht, nachzuweisen, so dass die Anklage- bzw. Verurteilungswahrscheinlichkeit gering sein dürfte.
Dies bedarf jedoch einer eingehenden Prüfung.

d) Ist die Beleidigung "mieser Charakter" strafrechtlich relevant?

Der Tatbestand der Beleidung setzt einen rechdtswidrigen Angriff auf die Ehre eines anderen durch vorsätzliche Kundgabe der Missachtung oder Nichtachtung voraus (vgl. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHSt%2016,%2063" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.04.1961 - 1 StR 618/60: Ordnungsgemäß abgefasster Eröffnungsbeschluss - Rüge der vorsch...">BGHSt 16, 63</a>).

Die Formulierung "mieser Charakter" könnte insoweit ein herabsetzendes Werturteil darstellen.


Fragen zu 2.
a) Ist diese Messungsmethode mietrechtlich o.k. oder grenzt dies an Betrug?
b) Können wir ihn zwingen, seine Messmethode offen zu legen, bzw. die Korrektheit nachzuweisen?
c) Was können wir tun, wenn er diese Messmethode nicht plausibel erklärt?
- z.B. Forderung nach einem standardisierten Verfahren (Zähler, Eichstab, Tankuhr etc.)
d) Minderungen oder Aussetzung der NK-Vorauszahlungen möglich?

Diese eigenwillige Messmethode ist alles andere als in Ordnung.

Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer
an Wärme und Warmwasser zu erfassen und hierzu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen. Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen (vgl. § 4 HeizkostenV).

Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler
oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete
Ausstattungen zu verwenden. Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen
zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen
zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer
sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten
Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre Eignung
auf andere Weise nachgewiesen wurde. Als sachverständige
Stellen gelten nur solche Stellen, deren Eignung die nach Landesrecht
zuständige Behörde im Benehmen mit der Physikalisch
Technischen Bundesanstalt bestätigt hat. Die Ausstattungen
müssen für das jeweilige Heizsystem geeignet sein und so angebracht
werden, dass ihre technisch einwandfreie Funktion gewährleistet
ist (vgl. § 5 Abs. 1 HeizkostenV).

Der Gebäudeeigentümer hat nach § 6 Abs. 1 HeizkostenV die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 HeizkostenV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.
Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer in der Regel innerhalb
eines Monats mitgeteilt werden. Eine gesonderte Mitteilung
ist nicht erforderlich, wenn das Ableseergebnis über einen
längeren Zeitraum in den Räumen des Nutzers gespeichert ist
und von diesem selbst abgerufen werden kann. Einer gesonderten
Mitteilung des Warmwasserverbrauchs bedarf es auch dann
nicht, wenn in der Nutzeinheit ein Warmwasserzähler eingebaut
ist.

Nebenkostenvorauszahlungen können Sie dann zurückbehalten, wenn Sie den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsperiode aufgefordert haben, eine Abrechnung vorzulegen.

"Dieses Zurückbehaltungsrecht besteht aber nicht unbegrenzt, da nur die Summe der auf die Betriebskosten geleisteten Vorauszahlungen als Druckmittel eingesetzt werden kann" (vgl. KG, Urteil vom 15. Oktober 2001 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=8%20U%202549/00" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 15.10.2001 - 8 U 2549/00: Räumungsanspruch und Herausgabeanspruch aufgrund einer außerorden...">8 U 2549/00</a>).
Eine hierüber hinausgehende Zurückbehaltung verstieße insoweit gegen den Grundsatz von Treu und Glauben.

Fragen zu 3. Allgemein a-c
Waren oder sind die Mietkürzungen für die Mängel a)-c) um 10% o.k.?

Dies lässt sich aus der Ferne schwer beurteilen. Maßgebend ist immer die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit.
Da es hier aber um drei Mängel geht, erscheint jedenfalls eine Gesamtminderung von 10 % als nicht von vornherein rechtlich unzulässig.

Kann ich seinen Behauptungen, ich bin nur auf Mietkürzung aus, wirksam entgegentreten?

Dies stellt eine unsachliche Einlassung dar. Wenn ein Mietmangel vorliegt und der Vermieter hier keine Abhilfe schafft, ist eine Mietminderung nicht zu beanstanden.

Alle gemeldeten Mängel sind oder waren nachweisbar vorhanden.

Fragen zu 3.a + b
Ist hier zusätzlich zu den Mietminderungen ein Mietzurückbehaltungsrecht bis zur Abstellung der Mängel angebracht? Wenn ja, in welcher Höhe?
Ohne Mithilfe des Vermieters können wir diese Mängel nicht abstellen lassen.

Sie können von Ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, weil Ihr Vermieter hinsichtlich der angezeigten Mängel bisher keine Reaktion gezeigt hat.
Ganz konkret bedeutet dies, dass zusätzlich das drei- bis maximal fünffache des Minderungsbetrages einbehalten.
Zu beachten ist aber, dass Sie den einbehaltenen Betrag im Gegensatz zum Minderungsbetrag später wieder an den Vermieter zurückzahlen müssen.

Fragen zu 3.c
Sollen wir für Mangel c) - der ja immer noch besteht - die Kürzung hierfür weiter vornehmen oder sollen wir hier von einer weiteren Kürzung absehen? Dazu müsste ich den Mangel c einzeln bewerten: Wäre Mangel c mit 2% Mietminderung ausreichend bewertet?

Bisherige Kürzung Mängel a-c= 10%
Mangel c = 2%= wäre das o.k.

Diese Frage kann von hier aus nicht abschließend beurteilt werden, da es insoweit auf den Beeinträchtigungsgrad der Gebrauchstauglichkeit ankommt.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.



Rechtsanwalt Karlheinz Roth

Rückfrage vom Fragesteller 23.02.2010 | 15:03

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Ihre Antwort zu 2. ist mir nicht ganz klar:

Meine Frage war nicht die Verteilung über Heizkostenverteiler über Verteilungsschlüssel oder Warmwasser (die korrekt über Brunata abgewickelt wird), es ging mir hier um die Grundlage der Verteilung, also der Bestimmung des Tankinhalts, die der Vermieter über selbst gefertigte Markierungen am Tank und mit einem selbstgebastelten "Lineal" vornimmt, um die "Feinheiten" zwischen seinen Markierungen abzulesen. Diesen vom Vermieter abgelesenen Wert zweifeln wir an (z.B. 4.859 L) Ist diese Methode zulässig oder gibt es nachzulesende Vorschriften über Mindestvorausetzungen zur Erfassung des Tankinhalts? Sind z.B. nur geeichte Meßmethoden o. ä. zugelassen? Hierzu finde ich keine Information in der neuen Heizkostenverordnung. Auch keine
entsprechenden "anerkannten Regeln der Technik" zur Bestimmung des Inhalts des Heizöltanks.


Sie schreiben weiter:
Nebenkostenvorauszahlungen können Sie dann zurückbehalten, wenn Sie den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsperiode aufgefordert haben, eine Abrechnung vorzulegen.

Damit ich dies richtig verstehe:
Abrechnungsperiode wäre: 1.11.2008-31.10.2009
Hat er nicht bis 31.10.2010 Zeit, die NK-Abrechnung vorzulegen?
Ich könnte wohl nach Ablauf der Abrechnungsperiode die NK-Abrechnung anfordern, aber er hätte nicht Zeit bis zum 31.10.2010 darauf zu antworten.

Oder anders:
Kann nach ich vor Erhalt der NK-Abrechnung die Abrechnung
anfordern mit meinen Zweifel seiner Messmethode und ohne seine Abrechnung erhalten zu haben, die NK-Abrechnung kürzen?

oder

Kann nach ich erst nach Erhalt der NK-Abrechnung die NK-Vorauszahlungen kürzen oder ganz einbehalten, wenn ich
- nach Erhalt der Abrechnung sofort reklamiere
- die Grundlagen seiner Messmethoden (Tankinhalt) für eine korrekte Verbrauchsbestimmung anzweifle

Wann muss er seine seine laienhafte Mess-/Ablese-Methode offenlegen? Legt er diese nicht offen, ist dies ein Grund zur NK-Zurückbehaltung oder Kürzung?

Welche Methode ist dann angebracht: Kürzung oder Einbehaltung?

Für Ihre Antwort besten Dank im Voraus


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.02.2010 | 16:01

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.


a) Bestimmung des Inhalts des Heizöltanks

Vorschriften gibt es hier insoweit nicht. Die vom Vermieter gewählte Methode ist nicht genau und daher abzulehnen, schon im Interesse des Vermieters selbst.
Gemessen werden müssen die zu- und abgehenden Mengen an Heizöl unter Zuhilfenahme eines Mengen- oder Volumenzählers.
Die vom Vermieter gewählte Messmethode können Sie nach Erhalt der Nebenkostenrechnung beanstanden.


b) Nebenkosten

Eine Zahlungspflicht besteht für Sie als Mieter, wenn die Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar ist.
Was das bedeutet, hat der BGH in seiner Entscheidung vom 14.02.2007 (VIII ZE 1/06) entschieden:

"Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB: Umfang der Rechenschaftspflicht entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnah-men und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen".

Liegt eine ordnungsgemäße Abrechnung in diesem Sinne nicht vor, können Sie als Mieter die künftigen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten so lange zurückbehalten, bis eine ordnungsgemäße Abrechnung vom Vermieter vorgelegt wird.
Bei der Zusammenstellung der Gesamtkosten muss der Vermieter Angaben zu der Quantität des Heizöls machen und in diesem Zusammenhang seine Messmethode offenlegen, um dem Grundsatz der Nachvollziehbarkeit zu genügen.
Vor diesem Hintergrund wäre die Nebenkostenabrechnung des Vermieters für den Zeitraum vom 01.11.2008 bis 31.10.2009 zu reklamieren und Sie könnten insoweit zukünftige Nebenkosten zurückbehalten.

Sollten noch Unklarheiten bestehen, können Sie sich nochmals per E-Mail an mich wenden, ohne dass für Sie weitere Kosten entstünden.



Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

Bewertung des Fragestellers 26.02.2010 | 16:16

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Karlheinz Roth »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 26.02.2010
4,8/5,0

ANTWORT VON

(1162)

Hauptstraße 16 a
25488 Holm
Tel: 04103/9236623
Web: http://www.kanzlei-roth.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Vertragsrecht, Erbrecht, Miet und Pachtrecht, Internet und Computerrecht, Arbeitsrecht, Zivilrecht, Immobiliensteuern, Strafrecht, Baurecht, Gesellschaftsrecht, Wettbewerbsrecht, Familienrecht