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Mietmängel - Wohnung Mietminderung gerechtfertigt?

| 02.02.2008 19:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Hallo Herr Rechtsanwalt,

ich bin im November 07 in meine jetzige Wohnung eingezogen. Die Wohnungsübergabe mit dem Vermieter( dieser war auch gleichzeitig der Vormieter) fand nicht statt.
Da ich aus beruflichen Gründen im Dezember 07 erst wieder in der Wohnung war, habe ich mir diese dann genauer angeschaut und viele Mängel an der Mietsache festgestellt. Unter anderem habe ich im Bad Schimmel, die Heizung funktioniert manchmal nicht, die Wohnungstür klappert bei Wind und ist nicht dicht,das Schlafzimmer ist nicht nutzbar da es dort nie wärmer als 15Grad wird bei voll aufgedrehter Heizung. Zum Teil verschwieg der Vermieter mir auch diese Sachen, wie zum Beispiel das faustgroße Loch in der Küchentür!
Ich habe dies dann schriftlich Mitte Dez 07 an den Vermieter gemeldet und ihm eine Frist bis zum Jahreswechasel 07/08 gesetzt.
Daraufhin kam ein Handwerker der einen Mängel beseitigte( ddie Steckdosenumrahmung) und sagte mir er(der Handwerker) ruft mich wieder an um einen Termin zu machen für die anderen Mängel zu beseitigen.
Dies ist bis heute nicht geschehen und somit habe ich dem Vermieter die Miete im Januar gekürzt um 30% nach der hanhörster-Tabelle. Die Wohnung habe ich am 02.01.08 zum 29.2.08 gekündigt.
Telefonisch habe ich ihn nie erreicht.Er hat sich nach der Miertminderung nicht gemeldet und das kam mir schon sehr seltsam vor. Letzte Woche bekam ich Post von seinem Anwalt, worin gesagt wird ich habe dem Vermieter zu wenig Zeit gegeben die Mängel zu beseitigen und diese seien nicht gravierend und der Kündigung wird widersprochen, es sei denn ich zahle die Miete für Februar voll ohne Minderung und die Nachzahlung der Abzüge für Januar und anteilig der Dezember Miete.

Wie soll ich mich jetzt verhalten bzw was hab ich für Möglichkeiten so schnell wie möglich aus der Wohnung heraus zu kommen. Ist die Mietminderung gerechtfertigt, bei dem wie ich finde schon gravierenden Mängeln????

Danke im voraus




Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Ich halte Ihre Mietminderung für angemessen. Zwar ist es im Rahmen dieses Forums schwer, konkrete Prognosen über die Höhe einer Mietminderung zu treffen, da man hier nie sämtliche Umstände des Einzelfalles kennen kann. Aufgrund des Schimmels und der defekten Heizung im Schlafzimmer halte ich 30 % jedoch nicht für übertrieben, da ich Ihnen zustimme, dass es sich hierbei um relativ gravierende Mängel handelt.

Ob die von Ihnen gesetze Frist zur Mängelbeseitigung angemessen war, ist streitig. Zumindest hätte der Vermieter genug Zeit gehabt, wenn auch vielleicht nicht, um die Mängel zu beseitigen, so doch zumindest, um dies in die Wege zu leiten.

Um aus der Wohnung schnellstmöglich ausziehen zu können, müssten Sie zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt sein. Als Kündigungsgrund kommt § 569 I BGB in Betracht. Eine fristlose Kündigung ist demnach möglich, wenn die Benutzung der Mietsache mit einer Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Ob dieser Kündigungsgrund im Ergebnis durchgreift kann ich hier nicht beurteilen, da die Schimmelbildung dann schon sehr erheblich sein müsste.

Im Ergebnis tendiere ich eher zu der Auffassung, dass Sie hier lediglich zur ordentlichen Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist berechtigt sind. Demnach ist Ihre Kündigung vom 02.01. tatsächlich unwirksam, da eine Kündigung, die der Gegenseite bis zum 3. Werktag eines Monats zugehen muss, nur zum Ende des übernächsten Monats zulässig ist. Sie hätten Anfang Januar also lediglich zum 31.03. kündigen dürfen. Daher sollten Sie dringend eine wirksame Kündigung nachholen. Wenn diese dem Vermieter bis zum 3. Werktag des Februars (also Dienstag)zugeht (und Sie den Zugang im Zweifel auch beweisen können), können Sie zum 30.04 kündigen, geht sie ihm erst danach zu, zum 31.05.

Zudem rate ich Ihnen, die geminderten Mietbeträge nicht nachzuzahlen, da die Minderung m.E. in Ordnung ist. Zwar geht der Vermieter davon aus, dass sie unwirksam ist, so dass er die geminderten Beträge als Mietrückstände verbuchen wird. Sollten diese Beträge in der Summe 2 Monatsmieten übersteigen, ist der Vermieter berechtigt, Ihnen fristlos zu kündigen (was Ihnen ja sogar recht wäre). Problematisch wird es jedoch werden, nach Ende des Mietverhältnisses Ihre Kaution zurückzuerhalten, da der Vermieter sicherlich versuchen wird, hiermit aufzurechnen.

Da zudem bereits ein Rechtsanwalt eingeschaltet ist, können Sie auch damit rechnen, auf Zahlung verklagt zu werden. Dann hängt der Ausgang des Gerichtsprozesses davon ab, ob das Gericht die Minderung als gerechtfertigt erachtet.

Sie sehen, dass diese Situation ziemlich komplex ist, da viele verschiedene Dinge ineinandergreifen. Sie sollten daher dringend darüber nachdenken, einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehumg Ihrer Interessen zu beauftragen. Gerne können Sie sich diesbezüglich auch an meine Kanzlei wenden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, damit dieses Forum für andere Nutzer transparenter wird.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt
Kanzlei@RA-Liedtke.de

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