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Mietkürzung wegen Heizungsausfall im Januar

| 3. Februar 2015 10:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
Hintergrund meiner Fragen:
Mein Lebensgefährte und ich wohnen mit unserem dreijährigen Sohn in einem gemieteten Einfamilienhaus, freistehend. Die Heizungsanlage ist veraltet und im gesamten letzten Jahr (also auch außerhalb der Heizperiode) zeigte sich ein exorbitant hoher Heizölverbrauch (ca 200l pro Woche). Der Einbau einer neuen Heizungsanlage ist geplant, wir werden jedoch seit Anfang November stetig vertröstet. Der Öltank wird seither immer nur noch mit kleinen Mengen befüllt, seit Anfang November hatten wir die Heizungsleute ganze fünfmal im Haus. Die Anzeige des Öltanks ist nun auch defekt und Mitte Januar fiel am Wochenende die Heizung und das Warmwasser aus. Dies konnte erst am Montag nachmittag behoben werden. Bis dahin war das gesamte Haus so ausgekühlt, dass erst am Dienstag abend wieder eine Innenraumtemperatur von 17°C hergestellt werden konnte (die Heizung ist in ihrer Heizleistung auch nicht mehr so beeindruckend). Das heißt - das Haus war (insbesondere mit einem Kleinkind) während dieser drei Tage nicht bewohnbar (Sonntag 14°, Montag 10°, Dienstag erst ab etwa 18Uhr 17° und auch das nur im Wohnzimmer und in der Küche). Wir sind in dieser Zeit zu meinen Eltern gezogen. Bei früheren Heizausfällen haben wir nichts weiter unternommen als dem Vermieter unseren Unmut mitzuteilen und um eine Beschleunigung des Heizungseinbaus zu bitten, aber da ging es auch immer nur um einen Tag. Jetzt reichts.

Nun die Fragen:
Müssen wir für diese drei Tage Miete zahlen?
Wenn wir die Miete kürzen - ziehen wir von der Kalt- oder von der Warmmiete ab?
Ist es richtig, dass wir eine Mietkürzung nicht im Voraus ankündigen müssen?
Wenn wir die Miete kürzen, muss das zwingend in der jetzt folgenden Mietzahlung passieren, oder können wir ggf noch einen Monat später die Miete um die Januartage kürzen, um uns noch länger beraten und informieren zu können?
Vielen Dank für eine Antwort!
Melosine

Einsatz editiert am 03.02.2015 10:53:28

Einsatz editiert am 03.02.2015 10:54:41

3. Februar 2015 | 11:56

Antwort

von


(419)
Stiller Winkel 3
18225 Kühlungsborn
Tel: 038203/899120
Tel: 0177/7240222
Web: http://www.rechtsbuero24.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ein Anspruch auf Minderung können Sie ab dem Zeitpunkt geltend machen, wo ein vom Vermieter zu vertretender Mangel vorliegt und der Vermieter von diesem Mangel auch Kenntnis hat.
In Ihrem Fall wäre dies der Zeitpunkt, in dem Sie jeweils den Mieter von den Heizungsausfällen informiert haben und die Heizung sodann tatsächlich ausgefallen ist.

Insofern sehe ich durchaus auch Raum dafür, dass nicht nur die drei Tage, in dem die Heizung überhaupt nicht funktioniert hat, mit einer entsprechenden Minderung zu versehen ist, sondern auch gegebenenfalls die früheren Heizungsausfälle, in dem das Haus gegebenenfalls auch nur eingeschränkt genutzt worden ist bzw. werden konnte und auch hier nur Temperaturen die unter den Temperaturen liegen, die für eine ordnungsgemäße Erwärmung der Wohnung notwendig sind, vorhanden gewesen sind.

In der Regel gibt die Rechtsprechung an, dass eine mittlere Temperatur von mindestens 20 °C in Wohnräumen erreicht werden muss.

s. hierzu auch: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/h1/heizung.htm

Wird diese nicht erreicht, können Sie hier ebenfalls Minderungsansprüche für jeden Tag geltend machen, in dem die Temperatur nicht erreicht wird. Diese würde ich hier zunächst mit etwa 5-20 % der Nettomiete ansetzen, wenn sie das Haus auch dann weiter genutzt haben, je nach Abfall der Temperatur.
Für die drei Tage, in denen sie das Haus überhaupt nicht genutzt haben, können Sie die Mietminderung anhand der Bruttomiete mindern, hier also den vollen Mietzins für jeden Tag berechnet auf den Monatsmietzins.
Die Minderungsansprüche können Sie auch noch seinen späteren Zeitpunkt durchsetzen, insbesondere auch hier erst mit der nächsten Monatsmiete geltend machen und dort einbehalten.
Die Mietkürzung müssen Sie auch nicht vorher ankündigen. Sie sollten dem Vermieter allerdings mitteilen, dass sie Minderungsanspruch geltend machen und auch eine Berechnung der Minderung gegebenenfalls hinzufügen, damit diese die Kürzung nachvollziehen kann.

Unter Umständen kann ein Heizungsausfall, insbesondere wenn dieser immer wieder passiert, auch zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen, welche auch Schadensersatzansprüche zu ihren Gunsten nach sich ziehen kann. Die Rechtsprechung geht hier zum Beispiel davon aus, dass 30 Tage Unterschreitung im Jahr der Mindesttemperatur ausreichend sein können.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Christian Joachim

Bewertung des Fragestellers 3. Februar 2015 | 21:58

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