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Mietkürzung nach Brandschaden im Wohnobjekt


17.06.2005 17:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich bewohne eine MIetwohnung in einem Wohn und Geschäftskomplex. Unlängst brannte es in einer Wohnung, die in meinem Treppenaufgang, eine Etage unter mir liegt. Die Feuerwehr hatte in meiner Abwesenheit meine Wohnungsstür aufgebrochen, sicher um evtl. Anwesende zu bergen o.ä. Dadurch ist allerdings jede Menge Rauch eingedrungen, die Innentüren waren geöffnet - es stank bis in den letzten Winkel. Schlussendlich stellte die Polizei fest, dass es sich um Brandstiftung handelte. Meine Hausratversicherung trug die Renovierungskosten und die Schäden an meinem Eigentum. Den Vermieter bediente die Gebäudeversicherung.
Ich habe mir nun erlaubt, für die Zeit bis zur Fertigstellung der Renovierung und damit der Wiederbewohnbarkeit (ca. 14 Tage), die Miete einzubehalten (mit der Annahme, dass der Vermieter seinen Ausfall bei der Gebäudeversicherung geltend macht). Der Vermieter besteht allerdings auf meine Zahlung.
Frage 1: Bin ich im Recht?

Weiter teilte er mir mit, ich müsse eine evtl. Mietminderung einen Monat vorankündigen.
Frage 2: Stimmt das?
Ich habe den Brand nicht gelegt - ich konnte das nicht 4 Wochen vorher wissen.

Weiter schreibt er, er hätte mir auch ein "Ausweichquartier" anbieten können (hat er allerdings nach dem Brand nicht getan).
Frage 3: Müsste ich ein derartiges "Ausweichquartier" akzeptieren und daraufhin die volle Miete zahlen?
Meine gewohnt Wohnqualität wäre wohl sicher eingeschränkt und der Aufwand eines Umzuges für 14 Tage
kaum verhältnissmässig. Ich will ja keine Hotelkostenerstattung - ich möchte lediglich die Miete kürzen.

Vor kurzen ruft mich ein Handwerker auf meinem Handy an: "Ich stehe vor Ihrer Wohnung, will die Wohnungstür wechseln und keiner macht auf." Ja ganz einfach - ich bin Single und bin auf Arbeit, da kann keiner aufmachen. Es gab keinerlei Terminankündigung, weder mündlich noch schriftlich. Ich teilte dem Handwerker mit, dass ich in den nächsten tagen frühestens 16.00 zu Hause sein kann und aufgrund der derzeitigen Arbeitssituation auch kein Urlaub möglich ist (...mir allerdings auch keiner den Tag Urlaub ersetzen würde). Der Handwerker sagte darauf, dass bei Ihm 16.00 Feierabend ist und da auch keine Ausnahmen gemacht werden. Er würde sich an den Vermieter wenden.
hat er wohl auch. Der schreibt mir nun: "...wir können einfach nicht verstehen, dass Sie es NICHT AUF DIE REIHE BEKOMMEN, uns entgegenzukommen, dass die Fa. ... in Ihre Wohnung kommt. Klären Sie umgehend die Terminvereinbarung, sonst müssen wir Ihnen die auftretenden Kosten in Rechnung stellen."
(...jetzt könnte Frage 4 heissen: Muss ich mir einen derartigen Ton gefallen lassen? Wenn mir jemand sagt, ich "bekäme etwas nicht auf die Reihe", so geht mir das schon recht nahe...)
Frage 4: Ist dieses Procedere rechtens? Ich denke, es müsste erstmal vom Vermieter ein ordentlicher Terminvorschlag kommen und ich habe mit dem Handwerker eigentlich nix zu klären.

Gern wüsste ich, auf welcher Rechtsgrundlage die entsprechenden Antworten basieren (gibts da § im BGB, oder ist das Mietrecht eine eigenes Gesetzeswerk...?

Vielen Dank schon mal!
17.06.2005 | 17:48

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihren Schilderungen ist zu entnehmen, dass Ihre Wohnung für mindestens zwei Wochen überhaupt nicht nutzbar gewesen ist. Die Wohnung war infolge des Brandes nicht mehr für Sie- wie vertraglich eigentlich vereinbart gewesen- nutzbar, d.h. sie war gem. § 536 BGB mangelhaft. Weist eine Mietsache gem.§ 536 BGB einen Mangel auf, so ist der Mieter zur Minderung berechtigt.

Bei der Minderung handelt es sich nicht um ein Gestaltungsrecht, das einer besonderen Form oder Frist bedarf. Daher stimmen die Ausführungen Ihres Vermieters nicht. Sie konnten daher für die Zeit, in der Sie die Wohnung nicht nutzen konnten, die Miete für diese Zeit mindern.

Da Ihnen Ihr Vermieter auch keine adäquate Unterkunft angeboten hat, wären Sie auch nicht verpflichtet gewesen, die Miete weiterhin zu zahlen. Schließlich erstreckt sich Ihre Verpflichtung zur Entrichtung der Miete gem. § 535 BGB nur auf die angemietete Wohnung. Daher kann der Vermieter nun nicht im nachhinein von Ihnen die volle Miete verlangen.

Insgesamt sind Sie zur Minderung berechtigt gewesen.

Zu Ihrem weiteren Anliegen läßt sich folgendes sagen:
Zunächst trifft Sie kein Verschulden, wenn ein Handwerker ohne vorherige Absprache bei Ihnen klingelt. Handwerkstermine müssen vorher angekündigt werden. Schließlich müssen Sie sich auf einen solchen Termin als Berufstätiger auch einstellen können. Der grobe Ton Ihres Vermieters ist hier fehl am Platz. Da Sie allerdings mit dem Handwerker sich nicht einig werden können, rate ich Ihnen, Ihren Wohnungsschlüssel für den Tag der Reparatur einem Nachbarn oder Vermieter zur Verfügung zu stellen. So kann die Reparatur dann in Ihrer Abwesenheit durchgeführt werden. Denn grundsätzlich trifft Sie auch als Mieter bei notwendigen Reparaturmaßnahmen eine sog. Mitwirkungspflicht. Versuchen Sie daher in einem Gespräch nach einer von mir beschriebenen Lösung zu finden.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt




Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 20.06.2005 | 17:12

hallo herr glatzel,
vielen dank für die schnelle antwort.
ich habe mir auf ihre nennung der paragraphen hin auch mal ein aktuelles bgb zur hand genommen.
hier fand ich bezugnehmen auf die 4wöchige vorankündigungsfrist f. eine minderung den 556b/2, der diese wohl doch bestätigt. sie schrieben "Bei der Minderung handelt es sich nicht um ein Gestaltungsrecht, das einer besonderen Form oder Frist bedarf." können sie das in zwei sätzen erläutern?

vielen dank
o. von jutrzenka

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.06.2005 | 17:55

Sehr geehrter Ratsuchender,

der § 556 a Abs.2 BGB betrifft den Fall, dass der Mieter aufgrund eines Mangels sein Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsrecht geltend machen will. Dies hat allerdings nicht mit einer Minderung zutun.

Will der Mieter mindern, muss er nur gem. § 536c Abs.1 BGB den Mangel unverzüglich anzeigen, dass heißt ohne schuldhaftes Zögern.

Da Ihr Vermieter allerdings von den Brandschäden weiß, müssen Sie auch keine Miete für die Zeit der Nichtnutzung der Wohnung zahlen.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
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