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Mietkürzung bei kaputter Balkontür

08.02.2012 18:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,
kurz vor Weihnachten ließ sich die Balkontür nicht mehr öffnen, lediglich lässt sich das Fenster auf Kipp stellen. Der Balkon also ebenfalls nicht nutzbar. Wir haben sofort unsere Vermieter informiert, die haben das an eine Fensterfirma weitergegeben, die sich gleich darauf gemeldet hat, dass bis 10.01.12 Betriebsferien wären.
Am 11.01.12 sind sie aber gekommen und haben festgestellt, dass ein Teil defekt ist, dass es nicht mehr gibt. Eine Nachbestellung und damit Reparatur nicht möglich. Es wurde uns gesagt, dass vielleicht (!) die Möglichkeit besteht, dass ein solches Teil an einer alten, ausgemusterten Balkontür ausgebaut werden kann. Man würde sich in einem Tag melden. Das hat die Firma nicht getan.
Nach ein paar Tagen haben wir darüber unsere Vermieter informiert, die die Fensterfirma kontaktiert haben. Daraufhin haben uns die Vermieter gesagt, dass man vielleicht so ein altes Teil irgendwo ausbauen könnte, wenn es mal im "Fensterabfall" landet. So lange müssten wir warten. Weiterhin wurde uns gesagt, dass man es ja im Winter verschmerzen könnte, den Balkon zu benutzen und die fehlende Lüftung des Zimmers (wird als Schlafzimmer genutzt) wäre auch nicht so schlimm, da man es ja immer noch "auf Kipp" stellen könnte.
Für uns ist das nicht zumutbar, da wir immer gerne frische - vor allen Dingen in den Schlafräumen - Luft haben möchte und auch im Winter den Balkon mal betreten möchten. In dem Zimmer herrscht eine sehr schlechte Luft auf Grund der mangelhaften Möglichkeit der Lüftung.
Wir haben die Vermieter gefragt, wie lange das dauern würde, bis man vielleicht so ein Teil im Schrott gefunden hat. Uns wurde gesagt, ungefähr 4 Wochen.
Wir haben den Vermietern gesagt, dass wir ihnen bis Mitte Februar (das wäre dann 4 Wochen nach der Info) Zeit geben würden, um die Balkontür irgendwie zu reparieren. Dann würden wir die Miete kürzen.
Jetzt unsere Frage: Können wir zum 01.03. die Miete kürzen, wenn ja, in welcher Höhe?
Unsere Vermieter reparieren nur das notwenigste in dem Haus, wenn überhaupt. Die Balkontür werden sie ohne Mietkürzung nicht austauschen. Wir gehen davon aus, dass es einige Zeit dauern wird, bis man das passende Teil im Fensterschrott gefunden hat, wenn überhaupt.
Das Balkonelement ist über 30 Jahre alt.

08.02.2012 | 19:52

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Gem. § 536 BGB ist der Mieter von der Errichtung der Miete befreit, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder wenn während der Mietzeit ein solcher Mangel. Sie können daher umgehend die Miete mindern und müssen nicht bis zum 01.03. warten. Wenn Sie die Miete für Februar bereits gezahlt haben und die Minderung vorbehalten wurde, können Sie die anteilige Februar-Minderung bei der März-Zahlung zusätzlich abziehen.

Die Miete darf allerdings nur in angemessener Höhe gemindert werden. Hierzu wird häufig auf Mietminderungstabellen zurückgegriffen. Zu beachten und zu bewerten ist jeweils aber immer der konkrete Einzelfall, so dass andere Urteile oder Tabellen allenfalls einen Richtwert bieten können. In Ihrem konkreten Fall wird daher Lage und Größe des Balkons, die sonstigen Lüftungsmöglichkeiten und Ihre übliche Benutzung des Balkones zu berücksichtigen sein. Für z.B. einen großen, überdachten Balkon mit ruhiger Südausrichtung wird man entsprechend höher mindern können, als für einen kleinen Balkon mit Straßenausrichtung und Blick auf die Müllkippe gen Norden.

Das AG Köln hat in einem recht alten Urteil aus 1970 bei einer defekten Balkontür eine Minderung von 35,00 DM bei 250,00 DM Miete angenommen; AG Köln, WM 1970, 40. Dies entspricht ca. 14%. Die fehlende Nutzbarkeit des Balkons wird in anderen Urteilen mit nur 3-5% bewertet, wobei dabei keine Aussage über die Lüftungsmöglichkeiten getroffen wurde.

Angesichts der Wintermonate halte ich derzeit eine Minderung 8-10% für angemessen. Im Frühling bzw. Sommer kann die Minderung ggf. erweitert werden, wenn dann die Balkonnutzung witterungsbedingt mehr in den Vordergrund tritt.

Das Risiko einer zu hohen Mietminderung trägt der Mieter. Sie sollten daher die Minderung schriftlich geltend machen und über die Minderung hinaus hilfweise Ihr Zurückbehaltungsrecht erklären. Das Zurückbehaltungsrecht kann höher als die Minderung sein, der Unterschied liegt darin, dass zurückbehaltende Beträge nachbezahlt werden müssen, wenn der Mangel beseitigt ist.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt


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