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Mietkürzung Geschäftsäume

22.05.2018 12:46 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben im Jahr 2015 eine kleine Einheit mit 2 Räumen für Schneider- und Näharbeiten angemietet. Diese weisen seit 2016 Mängel auf. Einige Mängel wurden bereits seit Ende 2016 gemeldet. Andere (neuere) Mängel Ende 2017. Es ist Stand heute keine Abarbeitung resp. Behebung durch den Vermieter erfolgt.

Mängel sind wie folgt:
Gemeldet Ende 2016
1.) Bad Fliesen locker resp. "blüht" es zwischen den Fliesen
2.) Kleiner Flur - Mittlerweile großer, blühender Fleck mit (wahrscheinlich) Schimmel
3.) Muffige Luft weiterhin vorhanden. Ursache sehe ich hier in der Feuchtigkeit die von außen eindringt.

Gemeldet Ende 2017
1.) Großer Raum - auf der Außenwand sind weitere Schimmel/Feuchte-Flecken hinzugekommen. Die Wand beginnt sich hier an mehreren Stellen n Fußbodennähe zu lösen.
2.) Großer Raum - die Regenleitung vom Obermieter schein undicht zu sein. Große Flecken an der Decke/Wand in diesem Bereich .
3.) Großer Raum - Die Anschlüsse FensterFront/Decke scheinen undicht zu sein. Auch hier Flecke in diesem Bereich.

Seitens des Besitzers der Immobilie wurde zwischen 2016/2017 die Hausverwaltung gewechselt. Die neue Hausverwaltung kennt diese Punkte seit November 2017. Es wurde bei der Meldung im November 2017 eine Reduzierung der Miete wie folgt angedroht:

"Da die Meldung von unserer Seite bereits am 25.10.2016 erfolgte, erfolgt – bei Nichtbebehung der damals gemeldeten Punkte bis zum 04.12.2017 – eine Reduzierung der mtl. Miete um 15 %. Für die heute benannten Punkte setze ich eine Frist bis zum 20.12.2017. Sollte diese Frist nicht eingehalten werden, so erfolgt eine Kürzung um weitere 15%. Da das gesamte Atelier beim Einzug neu verputzt, gespachtelt und gestrichen wurde, sehe ich Sie hier in der Pflicht, genau diesen Zustand – nach Behebung der obig aufgeführten Mängel - wiederherzustellen."

Fragen:
1. Die Mietkürzung ist im November 2017 angedroht worden, aber - aufgrund eines Dauerauftrages -nie vollzogen worden. Kann dies auch nachträglich für die Mieten Dezember - heute erfolgen? Wenn ja, in welcher Höhe?
2. Kann mit der nachträglichen Mietkürzung eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter einhergehen?

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen,
Andy Kowalke

Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Meldung des Mangels ist eine angemessene Mietminderung ab dem Zeitpunkt zulässig, ab dem der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug geraten ist, so dass ab (Meldung im Dezember - ein Monat Frist zur Mängelbeseitigung) Februar 2017 bzw für die neuen Mängel Januar 2018 eine Mietminderung möglich gewesen wäre.


Dieses Minderungsrecht ist dann verwirkt, wenn der Mieter sein Minderungsrecht durch längere vorbehaltlose Mietzahlung in Kenntnis des Mangels nicht umsetzt (BGH, Urt.v.16.07.2003, Az.: VIII ZR 274/02), wobei es aber keine absoluten Zeiträume gibt, es also immer im Einzelfall geprüft werden muss.


Wenn allerdings Sie nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung mehr als ein Jahr bzw. mehrere Monate ohne Vorbehalt gezahlt haben, wird man auch unter dem Gesichtspunkt, dass Sie Geschäftsmann sind, schon zu einer Verwirkung kommen, so dass allenfalls künftig gemindert werden kann.



Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, welche konkrete Nutzungsbeeinträchtigung vorliegt, auch in welchem prozentualen Rahmen zur Gesamtfläche, wobei 5-10% angemessen sein dürften.



Möglich ist aber eben, dass der Vermieter dann die Kündigung ausspricht; zudem sollte vorab der Mietvertrag geprüft werden, da in Gewerbemietverträgen häufig Mietminderungen nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sind, so dass Sie dann unter Vorbehalt zahlen und den Minderungsbetrag selbständig einfordern müssten. Sehr umständlich, aber eben von der Rechtsprechung so bei einer entsprechender Vertragsklausel vorgesehen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


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