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Mietkündigung nach §573a - Reicht es aus, 'nur' auf Basis des §573a die Kündigung auszusprechen?


| 29.06.2006 15:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

ich wohne mit meinem Familie in einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, die ich an eine Studentin seit 2 Jahren vermietet habe. Nun kam es zu Unstimmigkeiten wegen der Betriebskostenabrechnung, woraufhin sich meine Mieterin weigert die ausstehenden Zahlungen zu leisten.
Ich möchte daher das Mietverhältnis unter Berufung auf den §573a kündigen.

Nun meine Frage:
Ich kann nicht schlüssig nachweisen, dass ich den Wohnraum zum Eigenbedarf benötige. Reicht es aus, "nur" auf Basis des §573a die Kündigung auszusprechen, oder laufe ich dabei Gefahr, das bei Widerspruch nach $574 eine Abwägung zu Gunsten meiner Mieterin entschieden werden könnte?
Meine Mieterin hatte schon vor einem halben Jahr angekündigt, die Wohnung evtl. wechseln zu wollen, da Ihr die Kosten zu hoch seien. Kann ich diese Aussage von ihr in die Kündigung mit aufnehmen, und wie formuliere ich das am besten?

Gesetz den Fall, meine Mieterin beruft sich auf die Härtefall oder Sozialklausel nach §574 und begründet dies mit z.B. anstehenden Prüfungen oder das sie keine Wohnung findet. Wie realistisch ist es, daß sie mit einer solchen Argumentation, die Kündigung unwirksam machen kann.

Danke für Ihren Rat.


Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Fragen auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

Sie haben sich offenbar bereits mit der Sache befasst, erwähnen Sie doch u. a. die gesetzliche Vorschrift des § 573a BGB. Dort ist bekanntlich die sog. "erleichterte Kündigung des Vermieters" geregelt; die Vorschrift lautet:

(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Nun zu Ihren Fragen:

1. ja es reicht aus, eine Kündigung "nur" auf § 573a BGB zu stützen.

2. Die Sozialklausel (Härteklausel) darf nicht mit dem Recht bzw. berechtigtem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses verwechselt werden. Dem in § 574 BGB geregelten Recht des Mieters zum Widerspruch gegen die Kündigung kommt ja gerade erst dann Bedeutung zu, wenn die Kündigungsbefugnis des Vermieters zu bejahen ist; die Sozialkluasel stellt das gleichwertige Gegenstück zur Kündigungsbefugnis dar. Sie findet keine Anwendung

- auf Zeitmietverträge
- bei möblierten Zimmern in der Wohnung des Vermieters
- bei nur zu vorübergehendem Gebrauch gemieteten Wohnraum
- wenn der Mieter selbst das Mietverhältnis gekündigt hat
- wenn eine fristlose Kündigung gegen den Mieter berechtigt ist
- wenn ein Untermietverhältnis mit einer Gemeinde oder einem privaten Träger der Wohlfahrstpfle begründet wurde.

3. Die o. g. Aussage Ihrer Mieterin können Sie grundsätzlich schon in die Kündigung mit aufnehmen. Ich vermag allerdings offen gesagt nicht zu erkennen, welchen Sinn dies machen soll; an der rechtlichen Wertung der Angelegenheit ändert sich nichts.

4. Eine Härte liegt in jedem Fall vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Es ist abzuwägen zwischen dem Vermieter- und dem Mieterinteresse. Zu den anerkannten Widerspruchsgründen gehört neben anderem auch ein bevorstehendes Examen o. ä.. Sind mehrere Härtegründe gleichzeitig gegeben, erhöht sich die Erfolgsaussicht eines Kündigungswiderspruchs.

Anzumerken ist noch, dass die Kündigung auf Grund eines erfolgreichen Widerspruchs nicht unwirksam wird. Vielmehr wird im Falle einer streitigen Auseinandersetzung durch das Gericht angeordnet werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird oder das Gericht wird das Mietverhältnis (nur) für einen bestimmten Zeitraum verlängern (so z. B. bei einem bevorstehenden Examen).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit den vorstehenden Ausführungen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Bernd Gutschank
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.06.2006 | 15:59

vielen Dank Ihre Antwort. Dies hat mir schon weitergeholfen. Dennoch eine Zusatzfrage:
Wenn ich dies somit richtig verstehe, könnte meine Mieterin im "worst case", auf Härtefall klagen und die Beendigung des Mietverhältnisses um einen gewissen Zeitraum (anstehendes Examen, oder Wohnungssuche)herrauszögern, jedoch nicht grundsätzlich verhindern.

danke für Ihren Rat!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.06.2006 | 16:35

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

auch wenn Sie es sicher nicht gerne hören werden:

auf unbestimmte Zeit kann das Mietverhältnis z. B. auch dann verlängert werden, wenn aufgrund aktueller Wohnungsnot und unter Beachtung schwieriger wirtschaftlicher Verhältnisse realistisch betrachtet kaum eine Möglichkeit besteht, eine andere Wohnung zu finden. Der "worst case" ist keine Klage Ihrer Mieterin (sie muss gar nicht klagen), sondern ein Richter, der im Rahmen Ihrer (!) Räumungsklage anordnet, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Unter den von Ihnen geschilderten Umständen wird das Gericht dies aber im Regelfall (...) nicht tun.

Bitte seinen Sie sich bewusst, dass die Mieterin auch nach Beendigung eines verlängerten Mietverhältnisses noch nicht zwingend ausziehen muss. Sie kann von ihrem Widerspruchsrecht nochmal - ggf. mehrmals - Gebrauch machen. Der erneute Widerspruch kann aber nur mit einer Änderung der Umstände begründet werden (neuer Härtegrund).

Lediglich der Vollständigkeit soll darauf hingewiesen werden, dass ein findiger Anwalt für Ihre Mieterin hier sicher auch noch Antrag auf Räumungsfrist oder Vollstreckungsschutz stellen würde. Sie werden sich denken können, dass sich Ihre Erfolgsaussichten, die Mieterin tatsächlich loszuwerden, dadurch nicht gerade erhöhen würden.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Gutschank
Rechtsanwalt

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